[摘要] 315维权：二手房交易中的常见纠纷
小心一房二卖过户期限要约定
由于购房合同未明确过户期限而导致无良业主一房二卖或多卖的情况并不少见。对于购房者，一定要充分了解房屋的各种情况，特别对房屋权属一定要到房屋交易中心进行查询，确定真实业主。另外在购房合同中还要对过户期限由明确规定，避免遇到此类问题时争取自己权益。
案例一：二手房住5年冒出个新房主：“我才是真主人”
许祥夫妇是河北人，好不容易在重庆买下一套二手房，高高兴兴住了5年多，却收到法院传票，有人将他们告了，说“我才是这套房子的真正主人。”在法院审理过程中，原始房子一房二卖的事实浮出水面。经过去年的一二审，法院均判许祥胜诉。
在成功维权之后，许祥将不讲诚信、故意一房二卖的原始房主告上沙区法院。要求其承担违约责任，支付违约金6万多元。
事情是这样的，黎兵通过按揭贷款以19.9万元的价格从开发商处买下此房，2006年9月8日，业主将房子卖给了许祥。双方签订了《房屋买卖合同》，许祥在原价基础上加价2万元。
合同约定，在办理过户手续时，卖方（黎兵）应积极配合提供有关真实资料，协助买方（许祥）办完过户手续；还约定，双方违反协议约定，违约方按照合同总房款的30%支付对方违约金。
许祥支付了首付款6万、转让费2万以及大修基金、五通费等费用后，黎兵将房子交付给许祥。2009年，许祥代替黎兵还清了所有银行贷款。
许祥夫妇便很快住了进来。因开发商没有按时办理产权登记手续，许祥一直没拿到房产证。因此房子一直没过户。
2011年3月，许祥夫妇突然接到法院传票，有人要他们返还房子。程明是另一个买家，他拿着房产证，宣称黎兵已将房屋转售于他，要求许祥夫妇返还房子。
这时，许先生才知道，在2010年7月27日，黎兵就领取了房地产权证。并且黎兵又以30.9万元的价格，将房子卖给了程明。12月份为程明办理了该房房地产权证书的过户手续。
被程明告上法院后，许祥夫妇立即也提出诉讼，将原房主黎兵和程明列为被告，要求法庭确认黎兵和程明的房屋买卖合同无效。
3月份这起连环诉讼，最终以许祥胜诉告终。法院认为黎兵不讲信誉，存在欺骗，一房二卖。
二手房出现质量问题该如何维权
案例一：买的二手房漏水原房主不退房我该怎么维权
王先生去年7月份通过中介买了一顶楼的二手房，付清了全部款项。后来每次下大雨时房顶都漏得厉害，家里几乎被雨水淹了，我要求原房主赔偿损失或者要求退房他都不同意，我怎么样维护自己权益？
律师解答：主要看你在购买这个房屋时对漏雨是否知情，还要看你们房屋买卖合同的具体内容。若买房之前原房主已经知情并恶意隐瞒，可要求酌情补偿。提起诉讼会比较麻烦，而且房屋已经过户，对方的责任不好确定。现在是与对方协商解决。若中介与原房主恶意串通，将该房屋卖给你，你可起诉中介，要求中介退还中介费。
案例二：刚买的二手房墙上现2米裂缝业主却无处维权
市民查先生投诉，他刚买的一套二手房的3面墙体上有4条裂缝，剥开墙皮，墙体中的混凝土已裂开。
卖家却称，自己也是受害者，2008年7月从前任房东处买下房子住进去后，才发现墙上有好几条裂缝。
市民查先生最近在瑞虹新城购买了一套二手房，可在验房时，他却发现房内3堵墙上有4条不同程度的贯穿性裂缝，其中最长的一条竟达2米。查先生向开发商及物业反映情况，却找不到可以维权的地方。
开发商：需由专业机构鉴定房屋
瑞虹新城一期和三期的开发商是同一家集团的两个不同的公司。而开发查先生所买的一期房屋的房地产公司已不存在了。此房是2002年交房，早已过3年的质保期。
瑞虹新城三期的房地产公司瑞虹新城开发有限公司的郭先生表示，查先生应该让物业找权威机构，比如质检站，来鉴定这个房子是否存在质量问题。两家开发商实质上还是一家，查先生诉讼法律，法院怎么判，他们就怎么做。
该小区所在的物业狮城怡安瑞虹新城物业公司已经请了街道办和房产办的工作人员查看房屋，他们表示需专业机构鉴定。如果确实存在质量问题，鉴定费、维修费等都可由房产公司支付。如果不存在质量问题，就需查先生自己解决。
对于卖家、开发商以及物业给予的答复，查先生很无奈地说，“没有一个地方说我们可以帮你处理。开发商我到现在都没见过面，物业我跑了10次了。”
说法：按照相关法律法规，买卖合同中的出卖人应对其出卖物品的质量承担保证责任。但二手房由于普遍被装修过，并被使用过一定年限，其质量问题涉及诸多方面，一般当事人很难对其特别是一些隐藏的质量问题有一个全面的了解和判断。
如果质量问题是原房屋所有人出卖时即存在的，要视不同情况而定：
(1)如果出卖人故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买受人的，出卖人应该对此质量问题承担保证责任，买受人有权向出卖人请求赔偿；
(2)如果出卖人已经将房屋的质量问题明确告知买受人或者买受人明知房屋的质量问题而购买房屋的，则出卖人对此质量问题不再承担保证责任，买受人也无权向出卖人请求赔偿；
(3)如果出售房屋存在隐蔽的质量问题，并且该质量问题是房屋本身所固有而非出卖人在装潢、使用房屋过程中所产生的，那么只要没有证据证明出卖人明知有此质量问题，出卖人对此质量问题就不承担保证责任。但与此同时，买受人却仍可以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
