[摘要] 315维权：二手房交易中的常见纠纷
“意向金”需谨慎一字之差难维权
“意向金”是房屋买卖双方（或中介参与的第三方）之间确定购买意向，保证双方权益的具有法律效应的保证金。但其在不同情况下会有一些区别和定义，购房者在购房缴纳“意向金”时一定要谨慎，首先要意识到“意向金”是具有法律效应的承诺，是需要履行的双方协议；另外要书面形式签订合同明确双方意向内容和违约范围和措施。这样你的合法权益才会得到法律保护。
特别提醒广大购房者，对“意向金”中定金和订金的区别给要注意，一字之差，定义却完全不一样，定金是确定合同生效具有担保性质的押金，而订金只是代表双方达成购房意向的预付款，不具担保性质，他们的区别是，如果卖方违约，合同注明是缴纳定金的能获得双倍定金金额的赔付，而订金则只需退还缴纳款即可，无需双倍赔还。
案例一：草率付“意向金”难讨损失
前段时间，徐小姐看中一处价值148万元的二手房。房产中介对她说，该地段房源紧俏，为防止他人抢先，先交3万元“意向金”。急于买房的徐小姐，爽快地支付了“意向金”。次日，当她与家人一起去实地看房后，认为房屋的朝向不好，便向房产中介要求撤销购房委托并返还“意向金”，但遭到拒绝。房产中介称，其与徐小姐签订的委托购房意向书中明明白白写着“出售方同意按徐小姐购买总价即支付方式出售，则原意向金转为定金”，而本案中的卖家对徐小姐的购房条件已予以确认，故徐小姐的购房“意向金”已转为“定金”，不能退还。无奈之下，徐小姐告到了法院。
法院审理后认为，双方所签署的《委托购房意向书》属双方真实意愿的表示，且卖房人接受了徐小姐提出的条件，并收取了由房产中介转交的“意向金”，所以这笔钱的性质已转换为定金。根据法律规定，交付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金。为此，法院判决徐小姐败诉。
说法：在国家有关房地产的法律法规中，并没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金，而“意向金”在怎样的情况下可转换为定金或转换为保证金，实际上只是房产中介的一番解释而已。所以，买家应警惕房产中介的文字游戏，那种不假思索地交付“意向金”的做法，很容易埋下权利受侵的隐患。
案例二：一字之差难维权
市民张先生春节前他在建华区相中一套二手房，因楼房装修风格和地理位置都十分满意，当场签订了购房合约，交付了5000元担保金。但由于房主本人不在市区，年前各项手续来不及办理，双方约定元宵节后完成房屋交付手续。
过了几日，张先生接到卖家的电话，告知张先生要终止二手房交易，让他把5000元担保金取走。当时张先生晕了，都签订了购房合同，怎么楼房不卖了呢？卖家单方面违约，按照法律规定，他可以得到卖家的双倍赔偿。卖家表示，合约上签订的是“订金”，不是“定金”，“订金”则是购房的预付款，只需要原数返还5000元即可。张先生质疑，卖家不履行合同，不可能什么责任都没有。
张先生与卖家签订的合约中写着“5000元订金”的字样。针对张先生的遭遇，记者向律师肖华荣询问，肖律师告诉记者，因为合同签订的是“订金”，不具担保性质，不能要求卖家双倍赔偿。定金应当以书面形式约定，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款，如收受订金的一方违约，须退还所收款项，无需双倍退还。
切忌口头约定空口无凭维权难
在过程中，业主或中介为了能尽早脱手，会满口答应你提出的一些附带要求，甚至许诺很多好处忽悠你快速签订购房合同，由于购房者盲目信任和粗心，往往会认为仅听对方口头答应就签订合同，而忘记把这些条件都写入合同中，那么你会尝到轻信口头承诺的苦果。在法律上合同是判定双方约定的最主要证物，口头协议虽然也会有法律效应，但不要忘记取证。当然你有随身带录音机并随时对对话录音的习惯的情况除外。
案例一：轻信口头承诺哑巴吃黄莲
赵先生在买房之初，以为捡到了便宜。看房时，卖家承诺赠送这、赠送那，并大讲了一通自己在装修时选择的橱、卫怎么好。于是，赵先生没与卖方讲价便爽快地签下房屋买卖合同并交了钱。
没想到，时隔不久，赵先生在打扫卫生时发现，这套房屋的厨房下水管道不畅，经常堵漏，卫生间的座便器按钮也不好使，墙壁上的电插座有两个不好用。而且，卖房者竟然将橱柜拆下运走了。为此，他生气地找到中介，要求“维权”。可是，赵先生最终却只能干吃哑巴亏。原来，当初在签房屋买卖合同时，双方对此类问题并没有具体的约定。
说法：这一实例警醒人们，买二手房务必认真验房。在看房过程中，买方不仅要仔细、严格地履行验房程序，而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上，不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时，双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时，卖方应承担的违约责任。买方也可通过“保留5%~10%的尾款于交房时支付”的方式，来确保自身的合法权利免受侵犯。
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