[摘要] 315维权：二手房交易中的常见纠纷
签“阴阳合同”后患无穷
“阴阳合同”就是房屋交易中买卖双方（包括中介参与的第三方）为了少缴税费，而签订一个低于实际成交金额的“假”的交易合同用于办理过户等手续的违法行为，对买家来说签订“阴阳合同”不但违反国家法律，而且具有非常大的风险，从实际上来说，本来应该由卖方承担的税费最终会转嫁给买方且还要产生一些隐性的不利因素，所以对买方来说签阴阳合同是最得不偿失的行为，后患无穷。
案例一：
近日，闵先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的160万元的价格签订了买卖合同。可是，在签订合同的时候，卖家多准备了一份合同，并解释说，另外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用，成交价格写120万元就可以，这样就能少交点税。闵先生同意了这一建议，最终和卖家签订了一套“阴阳合同”。
不久，闵先生按照160万元的实际交易价格支付了购房款，但因房屋价格上涨，卖家却不愿交易了。为此，闵先生要求退款，不料对方拿出用于登记备案的房屋买卖合同称，只能按此合同上的价格退还120万元购房款。同时，卖家还拒不承认双方签订过另外的合同。不得已，闵先生打起了一场缺乏证据、并无胜诉把握的房产官司。
说法：法律专家指出，签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益，也往往会给当事人带来“偷鸡不成反蚀把米”的恶果。根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
从实际效果来看，故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为，只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间，而买方按市场价再次转让房屋时因为增值额较大，计税金额较高，就要缴纳高额税款，因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方。此外，买方要用这套房产进行抵押贷款时，由于登记的房价很低，往往也很难获取大额贷款。
交接要仔细枉付欠费难维权
眼下，在二手房买卖中，因水电气或物业费等未及时过户、交接造成的纠纷，不在少数。虽然在法律上来说房屋买卖不同于公司买卖，房屋的买受人原则上继承的只是房屋本身，因房屋带来的其他服务和债务关系，并不由新房主继承，除非房屋买卖合同中有继承债务这一条。但这不代表欠费麻烦和你没有关系。
案例一：刘小姐今年购买了一套二手房后，接到一张催费单。原来，该房“前任”是一租赁户，拖欠了近一年的燃气费，原房东并不知情，表示无法追缴欠款。最后，天然气公司多方追缴欠款末果，便对该户采取了停气措施。刘小姐虽多次联系前任租户，但一直无法讨回费用，无奈只能自己补交了前任租户欠缴的燃气费。
案例二：李先生买了套二手房后没多久，即被供电公司告知，该房电表曾被改装过，有窃电行为，要交巨额罚款。李先生连忙去找原房主，可先是找不到人，后来好不容易找到，对方又不理睬他。无奈，李先生只能自己“吃进”了罚单。
案例三：三年前，市民方女士在白果林小区买下一套二手房出租。去年9月中旬，她突然收到了光纤欠费11年的催款通知。她和光纤公司进行了协商，但未能达成一致意见。
2008年9月5日，方女士买下了金牛区白果林小区荣光巷2号4栋5单元3楼5号的房子。房子交接时，方女士和中介结清了水电气费，却没有想到结清光纤费。“电视上有节目，也没有人来找我收，我也就没管了。”方女士说，2008年9月，方女士就将房子出租出去。一直到今年的9月初，房东和租客都没有交过光纤费。今年9月中旬的一天，租客打来电话称：“电视节目没了，说是欠费。”方女士便带上证件来到了光纤公司白果林营业厅，却被告知，她的房子已经欠光纤费11年，共计1470元钱。查询后得知，方女士房子光纤电视的开户人姓庞，自2000年12月31日之后就一直欠费。
记者来到了光纤公司白果林营业厅。该营业厅负责人潘鸿告诉记者，白果林小区以前使用的是老网。“光纤线从单元楼背后出来，我们不好管理，技术上除了剪线之外不能停掉用户的光纤信号。”今年5月开始，片区开始统一更换新的光纤网。“换网之后我们的电脑就可以直接停掉欠费用户的信号。”双方协商后，潘鸿给出了一个新方案。“可以以方女士的名字重新开户，以前的户名因为不是方女士，所以她可以不交前8年的欠款。不过，方女士必须补交从2008年9月开始的服务费，以及机顶盒350元的安装费，一共894元。”但方女士表示很难接受这个方案。
律师表示，若房屋买卖合同中无“继承债务”这一条，新房主不用还前8年的欠款。房屋买卖不同于公司买卖，房屋的买受人原则上继承的只是房屋本身，因房屋带来的其他服务和债务关系，并不由新房主继承，除非房屋买卖合同中有继承债务这一条。其次，光纤电视的服务合同是光纤公司和前任房主签订的，服务对象是前任房主。方女士并没有和光纤公司签订这个服务合同，所以即使服务仍在继续，她也没有义务承担服务产生的费用。但由于光纤公司是按户提供服务，所以方女士只需要承担买房后三年的服务费，而不用还前8年的欠费。
说法：在二手房交易或者在租赁房屋过程中，购房者一定不要忽视水电气等基础设施的过户或者交接，购买了二手房的用户，如果不及时过户，轻则可能要承担欠缴的费用或面临罚款，重则可能会被下表停供，需要重新报装。所以，购买房屋一定要有正规的物业交验过程，并且不要一次性支付全款给业主。可先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作结束后再支付剩余房款。
户口问题无约定麻烦不少
由于我国家的户籍制度，很多问题需要户口，特别是小孩读书问题出现纠纷，由于上家户口未迁，新房主户口不能落户。很多为了孩子读书购买的家长要特别注意。
案例一：因儿子即将上小学，李先生通过某中介公司购买了一套“”，并顺利办理了过户手续。可是，当李先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时，却发现原房主并未将户口迁出，导致李先生一家无法落户。而原房主拿到房款后，已不知去向。
案例二：林先生购买了一套二手房，取得产权证之后，他按约支付了全部房款，数日后想要迁入户口时发现，自己所购买的房屋中居然有其他人的户口。林先生质问售房人才得知，这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人对此也无能为力。
说法：户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此，这个问题目前而言可以说解决乏术。专家建议，在二手房交易前，买方就户口问题与卖方约定适当的迁移期限和违约责任，以免权益受损。
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