[摘要] 315维权：二手房交易中的常见纠纷
“意向金”需谨慎一字之差难维权
“意向金”是房屋买卖双方（或中介参与的第三方）之间确定购买意向，保证双方权益的具有法律效应的保证金。但其在不同情况下会有一些区别和定义，购房者在购房缴纳“意向金”时一定要谨慎，首先要意识到“意向金”是具有法律效应的承诺，是需要履行的双方协议；另外要书面形式签订合同明确双方意向内容和违约范围和措施。这样你的合法权益才会得到法律保护。
特别提醒广大购房者，对“意向金”中定金和订金的区别给要注意，一字之差，定义却完全不一样，定金是确定合同生效具有担保性质的押金，而订金只是代表双方达成购房意向的预付款，不具担保性质，他们的区别是，如果卖方违约，合同注明是缴纳定金的能获得双倍定金金额的赔付，而订金则只需退还缴纳款即可，无需双倍赔还。
案例一：草率付“意向金”难讨损失
前段时间，徐小姐看中一处价值148万元的二手房。房产中介对她说，该地段房源紧俏，为防止他人抢先，先交3万元“意向金”。急于买房的徐小姐，爽快地支付了“意向金”。次日，当她与家人一起去实地看房后，认为房屋的朝向不好，便向房产中介要求撤销购房委托并返还“意向金”，但遭到拒绝。房产中介称，其与徐小姐签订的委托购房意向书中明明白白写着“出售方同意按徐小姐购买总价即支付方式出售，则原意向金转为定金”，而本案中的卖家对徐小姐的购房条件已予以确认，故徐小姐的购房“意向金”已转为“定金”，不能退还。无奈之下，徐小姐告到了法院。
法院审理后认为，双方所签署的《委托购房意向书》属双方真实意愿的表示，且卖房人接受了徐小姐提出的条件，并收取了由房产中介转交的“意向金”，所以这笔钱的性质已转换为定金。根据法律规定，交付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金。为此，法院判决徐小姐败诉。
说法：在国家有关房地产的法律法规中，并没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金，而“意向金”在怎样的情况下可转换为定金或转换为保证金，实际上只是房产中介的一番解释而已。所以，买家应警惕房产中介的文字游戏，那种不假思索地交付“意向金”的做法，很容易埋下权利受侵的隐患。
案例二：一字之差难维权
市民张先生春节前他在建华区相中一套二手房，因楼房装修风格和地理位置都十分满意，当场签订了购房合约，交付了5000元担保金。但由于房主本人不在市区，年前各项手续来不及办理，双方约定元宵节后完成房屋交付手续。
过了几日，张先生接到卖家的电话，告知张先生要终止二手房交易，让他把5000元担保金取走。当时张先生晕了，都签订了购房合同，怎么楼房不卖了呢？卖家单方面违约，按照法律规定，他可以得到卖家的双倍赔偿。卖家表示，合约上签订的是“订金”，不是“定金”，“订金”则是购房的预付款，只需要原数返还5000元即可。张先生质疑，卖家不履行合同，不可能什么责任都没有。
张先生与卖家签订的合约中写着“5000元订金”的字样。针对张先生的遭遇，记者向律师肖华荣询问，肖律师告诉记者，因为合同签订的是“订金”，不具担保性质，不能要求卖家双倍赔偿。定金应当以书面形式约定，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款，如收受订金的一方违约，须退还所收款项，无需双倍退还。
切忌口头约定空口无凭维权难
在过程中，业主或中介为了能尽早脱手，会满口答应你提出的一些附带要求，甚至许诺很多好处忽悠你快速签订购房合同，由于购房者盲目信任和粗心，往往会认为仅听对方口头答应就签订合同，而忘记把这些条件都写入合同中，那么你会尝到轻信口头承诺的苦果。在法律上合同是判定双方约定的最主要证物，口头协议虽然也会有法律效应，但不要忘记取证。当然你有随身带录音机并随时对对话录音的习惯的情况除外。
案例一：轻信口头承诺哑巴吃黄莲
赵先生在买房之初，以为捡到了便宜。看房时，卖家承诺赠送这、赠送那，并大讲了一通自己在装修时选择的橱、卫怎么好。于是，赵先生没与卖方讲价便爽快地签下房屋买卖合同并交了钱。
没想到，时隔不久，赵先生在打扫卫生时发现，这套房屋的厨房下水管道不畅，经常堵漏，卫生间的座便器按钮也不好使，墙壁上的电插座有两个不好用。而且，卖房者竟然将橱柜拆下运走了。为此，他生气地找到中介，要求“维权”。可是，赵先生最终却只能干吃哑巴亏。原来，当初在签房屋买卖合同时，双方对此类问题并没有具体的约定。
说法：这一实例警醒人们，买二手房务必认真验房。在看房过程中，买方不仅要仔细、严格地履行验房程序，而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上，不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时，双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时，卖方应承担的违约责任。买方也可通过“保留5%~10%的尾款于交房时支付”的方式，来确保自身的合法权利免受侵犯。
签“阴阳合同”后患无穷
“阴阳合同”就是房屋交易中买卖双方（包括中介参与的第三方）为了少缴税费，而签订一个低于实际成交金额的“假”的交易合同用于办理过户等手续的违法行为，对买家来说签订“阴阳合同”不但违反国家法律，而且具有非常大的风险，从实际上来说，本来应该由卖方承担的税费最终会转嫁给买方且还要产生一些隐性的不利因素，所以对买方来说签阴阳合同是最得不偿失的行为，后患无穷。
案例一：
近日，闵先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的160万元的价格签订了买卖合同。可是，在签订合同的时候，卖家多准备了一份合同，并解释说，另外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用，成交价格写120万元就可以，这样就能少交点税。闵先生同意了这一建议，最终和卖家签订了一套“阴阳合同”。
不久，闵先生按照160万元的实际交易价格支付了购房款，但因房屋价格上涨，卖家却不愿交易了。为此，闵先生要求退款，不料对方拿出用于登记备案的房屋买卖合同称，只能按此合同上的价格退还120万元购房款。同时，卖家还拒不承认双方签订过另外的合同。不得已，闵先生打起了一场缺乏证据、并无胜诉把握的房产官司。
说法：法律专家指出，签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益，也往往会给当事人带来“偷鸡不成反蚀把米”的恶果。根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
从实际效果来看，故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为，只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间，而买方按市场价再次转让房屋时因为增值额较大，计税金额较高，就要缴纳高额税款，因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方。此外，买方要用这套房产进行抵押贷款时，由于登记的房价很低，往往也很难获取大额贷款。
交接要仔细枉付欠费难维权
眼下，在二手房买卖中，因水电气或物业费等未及时过户、交接造成的纠纷，不在少数。虽然在法律上来说房屋买卖不同于公司买卖，房屋的买受人原则上继承的只是房屋本身，因房屋带来的其他服务和债务关系，并不由新房主继承，除非房屋买卖合同中有继承债务这一条。但这不代表欠费麻烦和你没有关系。
案例一：刘小姐今年购买了一套二手房后，接到一张催费单。原来，该房“前任”是一租赁户，拖欠了近一年的燃气费，原房东并不知情，表示无法追缴欠款。最后，天然气公司多方追缴欠款末果，便对该户采取了停气措施。刘小姐虽多次联系前任租户，但一直无法讨回费用，无奈只能自己补交了前任租户欠缴的燃气费。
案例二：李先生买了套二手房后没多久，即被供电公司告知，该房电表曾被改装过，有窃电行为，要交巨额罚款。李先生连忙去找原房主，可先是找不到人，后来好不容易找到，对方又不理睬他。无奈，李先生只能自己“吃进”了罚单。
案例三：三年前，市民方女士在白果林小区买下一套二手房出租。去年9月中旬，她突然收到了光纤欠费11年的催款通知。她和光纤公司进行了协商，但未能达成一致意见。
2008年9月5日，方女士买下了金牛区白果林小区荣光巷2号4栋5单元3楼5号的房子。房子交接时，方女士和中介结清了水电气费，却没有想到结清光纤费。“电视上有节目，也没有人来找我收，我也就没管了。”方女士说，2008年9月，方女士就将房子出租出去。一直到今年的9月初，房东和租客都没有交过光纤费。今年9月中旬的一天，租客打来电话称：“电视节目没了，说是欠费。”方女士便带上证件来到了光纤公司白果林营业厅，却被告知，她的房子已经欠光纤费11年，共计1470元钱。查询后得知，方女士房子光纤电视的开户人姓庞，自2000年12月31日之后就一直欠费。
记者来到了光纤公司白果林营业厅。该营业厅负责人潘鸿告诉记者，白果林小区以前使用的是老网。“光纤线从单元楼背后出来，我们不好管理，技术上除了剪线之外不能停掉用户的光纤信号。”今年5月开始，片区开始统一更换新的光纤网。“换网之后我们的电脑就可以直接停掉欠费用户的信号。”双方协商后，潘鸿给出了一个新方案。“可以以方女士的名字重新开户，以前的户名因为不是方女士，所以她可以不交前8年的欠款。不过，方女士必须补交从2008年9月开始的服务费，以及机顶盒350元的安装费，一共894元。”但方女士表示很难接受这个方案。
律师表示，若房屋买卖合同中无“继承债务”这一条，新房主不用还前8年的欠款。房屋买卖不同于公司买卖，房屋的买受人原则上继承的只是房屋本身，因房屋带来的其他服务和债务关系，并不由新房主继承，除非房屋买卖合同中有继承债务这一条。其次，光纤电视的服务合同是光纤公司和前任房主签订的，服务对象是前任房主。方女士并没有和光纤公司签订这个服务合同，所以即使服务仍在继续，她也没有义务承担服务产生的费用。但由于光纤公司是按户提供服务，所以方女士只需要承担买房后三年的服务费，而不用还前8年的欠费。
说法：在二手房交易或者在租赁房屋过程中，购房者一定不要忽视水电气等基础设施的过户或者交接，购买了二手房的用户，如果不及时过户，轻则可能要承担欠缴的费用或面临罚款，重则可能会被下表停供，需要重新报装。所以，购买房屋一定要有正规的物业交验过程，并且不要一次性支付全款给业主。可先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作结束后再支付剩余房款。
户口问题无约定麻烦不少
由于我国家的户籍制度，很多问题需要户口，特别是小孩读书问题出现纠纷，由于上家户口未迁，新房主户口不能落户。很多为了孩子读书购买的家长要特别注意。
案例一：因儿子即将上小学，李先生通过某中介公司购买了一套“”，并顺利办理了过户手续。可是，当李先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时，却发现原房主并未将户口迁出，导致李先生一家无法落户。而原房主拿到房款后，已不知去向。
案例二：林先生购买了一套二手房，取得产权证之后，他按约支付了全部房款，数日后想要迁入户口时发现，自己所购买的房屋中居然有其他人的户口。林先生质问售房人才得知，这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人对此也无能为力。
说法：户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此，这个问题目前而言可以说解决乏术。专家建议，在二手房交易前，买方就户口问题与卖方约定适当的迁移期限和违约责任，以免权益受损。
小心一房二卖过户期限要约定
由于购房合同未明确过户期限而导致无良业主一房二卖或多卖的情况并不少见。对于购房者，一定要充分了解房屋的各种情况，特别对房屋权属一定要到房屋交易中心进行查询，确定真实业主。另外在购房合同中还要对过户期限由明确规定，避免遇到此类问题时争取自己权益。
案例一：二手房住5年冒出个新房主：“我才是真主人”
许祥夫妇是河北人，好不容易在重庆买下一套二手房，高高兴兴住了5年多，却收到法院传票，有人将他们告了，说“我才是这套房子的真正主人。”在法院审理过程中，原始房子一房二卖的事实浮出水面。经过去年的一二审，法院均判许祥胜诉。
在成功维权之后，许祥将不讲诚信、故意一房二卖的原始房主告上沙区法院。要求其承担违约责任，支付违约金6万多元。
事情是这样的，黎兵通过按揭贷款以19.9万元的价格从开发商处买下此房，2006年9月8日，业主将房子卖给了许祥。双方签订了《房屋买卖合同》，许祥在原价基础上加价2万元。
合同约定，在办理过户手续时，卖方（黎兵）应积极配合提供有关真实资料，协助买方（许祥）办完过户手续；还约定，双方违反协议约定，违约方按照合同总房款的30%支付对方违约金。
许祥支付了首付款6万、转让费2万以及大修基金、五通费等费用后，黎兵将房子交付给许祥。2009年，许祥代替黎兵还清了所有银行贷款。
许祥夫妇便很快住了进来。因开发商没有按时办理产权登记手续，许祥一直没拿到房产证。因此房子一直没过户。
2011年3月，许祥夫妇突然接到法院传票，有人要他们返还房子。程明是另一个买家，他拿着房产证，宣称黎兵已将房屋转售于他，要求许祥夫妇返还房子。
这时，许先生才知道，在2010年7月27日，黎兵就领取了房地产权证。并且黎兵又以30.9万元的价格，将房子卖给了程明。12月份为程明办理了该房房地产权证书的过户手续。
被程明告上法院后，许祥夫妇立即也提出诉讼，将原房主黎兵和程明列为被告，要求法庭确认黎兵和程明的房屋买卖合同无效。
3月份这起连环诉讼，最终以许祥胜诉告终。法院认为黎兵不讲信誉，存在欺骗，一房二卖。
二手房出现质量问题该如何维权
案例一：买的二手房漏水原房主不退房我该怎么维权
王先生去年7月份通过中介买了一顶楼的二手房，付清了全部款项。后来每次下大雨时房顶都漏得厉害，家里几乎被雨水淹了，我要求原房主赔偿损失或者要求退房他都不同意，我怎么样维护自己权益？
律师解答：主要看你在购买这个房屋时对漏雨是否知情，还要看你们房屋买卖合同的具体内容。若买房之前原房主已经知情并恶意隐瞒，可要求酌情补偿。提起诉讼会比较麻烦，而且房屋已经过户，对方的责任不好确定。现在是与对方协商解决。若中介与原房主恶意串通，将该房屋卖给你，你可起诉中介，要求中介退还中介费。
案例二：刚买的二手房墙上现2米裂缝业主却无处维权
市民查先生投诉，他刚买的一套二手房的3面墙体上有4条裂缝，剥开墙皮，墙体中的混凝土已裂开。
卖家却称，自己也是受害者，2008年7月从前任房东处买下房子住进去后，才发现墙上有好几条裂缝。
市民查先生最近在瑞虹新城购买了一套二手房，可在验房时，他却发现房内3堵墙上有4条不同程度的贯穿性裂缝，其中最长的一条竟达2米。查先生向开发商及物业反映情况，却找不到可以维权的地方。
开发商：需由专业机构鉴定房屋
瑞虹新城一期和三期的开发商是同一家集团的两个不同的公司。而开发查先生所买的一期房屋的房地产公司已不存在了。此房是2002年交房，早已过3年的质保期。
瑞虹新城三期的房地产公司瑞虹新城开发有限公司的郭先生表示，查先生应该让物业找权威机构，比如质检站，来鉴定这个房子是否存在质量问题。两家开发商实质上还是一家，查先生诉讼法律，法院怎么判，他们就怎么做。
该小区所在的物业狮城怡安瑞虹新城物业公司已经请了街道办和房产办的工作人员查看房屋，他们表示需专业机构鉴定。如果确实存在质量问题，鉴定费、维修费等都可由房产公司支付。如果不存在质量问题，就需查先生自己解决。
对于卖家、开发商以及物业给予的答复，查先生很无奈地说，“没有一个地方说我们可以帮你处理。开发商我到现在都没见过面，物业我跑了10次了。”
说法：按照相关法律法规，买卖合同中的出卖人应对其出卖物品的质量承担保证责任。但二手房由于普遍被装修过，并被使用过一定年限，其质量问题涉及诸多方面，一般当事人很难对其特别是一些隐藏的质量问题有一个全面的了解和判断。
如果质量问题是原房屋所有人出卖时即存在的，要视不同情况而定：
(1)如果出卖人故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买受人的，出卖人应该对此质量问题承担保证责任，买受人有权向出卖人请求赔偿；
(2)如果出卖人已经将房屋的质量问题明确告知买受人或者买受人明知房屋的质量问题而购买房屋的，则出卖人对此质量问题不再承担保证责任，买受人也无权向出卖人请求赔偿；
(3)如果出售房屋存在隐蔽的质量问题，并且该质量问题是房屋本身所固有而非出卖人在装潢、使用房屋过程中所产生的，那么只要没有证据证明出卖人明知有此质量问题，出卖人对此质量问题就不承担保证责任。但与此同时，买受人却仍可以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
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