[摘要] 2013年，开发商铁定会“多收三五斗”，丰收季的年终岁末本该偃旗息鼓，却不想各地再燃“促销战”。
【案例】
南京 房企“趁热打铁”明年房源提前销售
■本报记者曾倩文上海报道
继“银十”上市量1.2万套，“金十一”上市量1.68万套之后，临近年终，南京楼市却热度惊人，迎来“钻十二”。12月南京将有72家楼盘推出1.3万套房源，抢买抢卖再成主旋律。
尽管从2012年5月至今，南京房价已连涨19个月之久，今年累计涨幅达14.59%，但是，在大量的刚需置业需求以及部分投资人群存在的情况下，南京今年新房供应严重不足，不少高周转房企选择抢搭12月的“末班车”，甚至临时追加销售任务。
“我们年度任务很早就完成了，但是集团在11月底的时候追加了10亿元的销售任务，要在12月份完成。为了完成这个任务，我们已经把原本要在明年才开盘的房源提前到了12月。”南京世茂房地产营销经理田川告诉记者。除此之外，莱蒙置业、高科置业以及南京范围业绩已近百亿的碧桂园也已经开始冲刺“激励目标”。
“年末开发商出现抢跑也是正常现象，在市场火热的情况下，一些开发商为了落袋为安，特别是以快速周转为主的大牌开发商，表现更为突出。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉指出，南京楼市行情已经处在高位，如果严格的价格审批不放松，未来的房价在行政手段的控制之下涨幅会非常有限。基于这样的预判，开发商大多选择趁市场还有消化能力，快速回笼资金，向速度要利润。
据统计，作为南京楼市“刚需集中营”，供应主力军两江板块将于12月份开盘推出6829套房源。得益于桥北、江浦、六合三大板块的“多点开花”，推盘大户江北区域12月上市量达到4337套，是江宁板块的近两倍。今年销售额破20亿元的河西板块，12月上市量也超过千套，仙林、城中、城北、城南四大板块的上市量仅为百余套。值得一提的是，城东板块的中海国际社区[实时消息 价格 户型 点评]12月初开盘推出1350套“巨无霸”体量房源，单日销售额达18亿元，直接打破了中海在南京的销售纪录。
公开数据显示，截至12月12日，南京楼市今年新房市场成交房源套数已超8.3万套，按照目前市场持续火爆的态势，今年南京楼市新房成交数据有望突破9万套，这仅次于疯狂楼市2009年的纪录。
在“穗六条”颁布后，广州楼市受挫效应明显。临近年关，各大房企的营销动作再度加强，不少楼盘推出了各种营销新招，而万科四大楼盘在网上的整齐亮相则更是引发各界关注。
万科在广州的四大楼盘万科金色梦想[实时消息 价格 户型 点评]、万科峰汇、万科东荟城、北部万科城以OUTLET折扣店的形式在网上推出了特惠房源，优惠幅度达9折，每套优惠约10万元。
而与万科楼盘同期角力的还有不少，时代地产的楼盘时代花生II在12月8日突然降价，新推几栋楼全部由早前预定的27000元/平方米，降至24000多元/平方米，部分楼盘甚至可以22000多元/平方米的价格买到。恒大地产也推出恒大银湖城、恒大海上夏威夷一口价单位，总价直降12万元以上。
不少业内人士分析，年底楼盘促销除季节性因素外，主要原因还是源于对明年不乐观的市场预期。
数据显示，12月2日至8日，广州十区两市一手住宅成交量仅为941套，环比前一周的1639套下降了4成多。广州中心6区成交不足70套，环比暴跌78.7%。此前火热的萝岗、南沙、华南等郊区板块也呈现一定程度的市场萎缩。
随着成交量的萎缩，价格也同时出现下滑趋势。在上述统计期内，广州全市一手网签均价为10675元/平方米，环比前一周的15351元/平方米暴跌了3成。这是继11月广州楼市成交价格下跌后，12月向下趋势越发明显。
业内人士分析，这种情况或将持续到明年季度。
在这种市场背景下，各大实力房企开始进入营销策略调整阶段，不少楼盘出现了不同程度的促销。
据粗略统计，10月份后，广州共计有73个楼盘推出新品，在此阶段，优惠幅度较大的楼盘今年首次占比过半，且优惠幅度大有提升。可以看出，各大开发商均想以价格促销战来抢占市场。
某上市房企的相关负责人表示，临近年底，房企对于资金的需求较高，需快速回笼资金实现高周转，而开发商在年底也愿意通过打折促销加速一些项目尾盘的去化，政策的不确定性又会让一些房企适当降低一些利润率，从而以价换量。
北京楼市踩“线”前行新盘几近绝迹
北京的楼市主力供应季已经结束，相较11月份，12月房企的推盘意愿并不强烈，在为数不多的入市项目中，部分楼盘踩着4万元“红线”取证过关，实现热销；亦有不少房企将调整推盘节奏，暂缓推盘，等待转机。
从北京市场情况来看，12月首周，仅有4个项目入市，供应套数和面积均有萎缩，新增房源共927套，预售许可面积11.6万平方米。因为数量上较之前一周减少4个，因此套数和面积上也分别减少了64%和54%。
亚豪机构相关负责人表示，根据该机构的监测情况来看，上周北京计划入市的项目寥寥无几，今年最后两周，新开楼盘更是几乎绝迹。
近期取证的楼盘几乎都踩着4万元/平方米的边缘线。比如，位于门头沟区的西山艺境嘉园取证价格为3.9万元~4万元/平方米之间；顺义区的类别墅项目天竺新新家园预售价格区间为3.7万元~3.96万元/平方米。
值得关注的是，12月首周入市的4个项目，有两个项目突破了4万元/平方米的限价。其中，位于丰台区的汇智阁均价约为5.6万元/平方米，不过该项目为办公立项，并不受限价制约。
另一个“越线”的项目为中海金石公馆，此次共提交了5栋楼的预售申请，其中有4栋楼均价超过了4万元/平方米，但是另外一栋楼批准预售均价为35194元/平方米，巧妙地将其余4栋楼的平均价格拉低，综合下来刚好踩在4万元的边缘线上。
北京一家房企高管对记者表示，房企如果想在年底再冲一冲业绩，只能按照政策规定放弃涨价的想法，规矩取证。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，北京对于单价4万元以上楼盘的监管，受影响的是均价在4~5万元/平方米的楼盘，这一价格区间的楼盘在当前的政策下比较尴尬，但是只要稍微让利即可热销。未来，这一价格区间的项目定位与营销策略也需要改变，除了在户型规划中应增加小户型以扩大客群外，高周转和快销售也将是此类项目的营销之策。
与上述楼盘相比，部分不愿意向限价政策“低头”的项目则主动延缓推盘。例如大兴天宫院板块的某项目，年内多次放出开盘的消息，但因拆分精装修的做法被叫停，涨价受阻，销售人员称，再次开盘要等到明年3、4月份之后。
业内人士认为，在前两个月热销的中低端项目，要么无房可售，要么因为控制节点而渐停供应，在年内余下的十几天中，北京市场即便有盘入市，也将是趁市场空窗期抢位的中高端改善型项目。
中原地产方面分析认为，部分房企年末推盘节奏主动放缓，主要是因为在前11个月已经完成或者接近完成全年任务，因此不会出现如同往年的冲刺预售现象，另外北京的限价政策、对预售管理的升级等，对房企推盘意愿亦有影响。
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