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楼市调控政策引热议 专家称适当微调利大于弊

房天下综合整理  2012-02-24 17:16

[摘要] 业内专家表示在楼市调控不放松大前提下,地方政府在统筹整体经济发展之下适度微调利大于弊

 

房产税难解近渴

新京报:业内预计未来各地“试探性”政策小幅调整会相继出台,尤其是鼓励首次置业刚需们的购房政策,或实行房地产税来取代限购政策,您认为政府可采用那些“微调”手段?

陈志:大家都期待房产税能改变土地财政的局面,从重庆、上海两个试点城市执行情况看,房产税只是杯水车薪,近期又有消息说十二五期间北京暂不执行房产税。那么用何种政策来对冲放松“需求管制”后,可能带来的房价反弹?我建议仿效香港对交易环节征收利得税、印花税以及差饷,尤其是差别化税率,根据买卖房屋获利情况进行缴税,没有获利则可以不上税,这对楼市交易是一个有效的长期控制,必须承认级差地租的存在,并对此征税,而二手房领域可降低契税加快流通环节。

潘石屹:限购政策对开发商的资金回笼影响巨大,如果限购政策不取消,今年对市场的影响要比去年大得多。很有可能是用一个政策去替换,比如房产税。房产税是财政部制定,我前年作为人大代表也写了这个提案,房产税应该征,但套房是自住的不应该收税,此外目前税收负担太重,如果收房产税应该从营业税、契税、个人所得税上冲抵,而且收税一定要公平,商品房业主要交,住小产权房的人也要交,这就要求违章建筑、小产权房该处理就要处理好。

卞洪登:我认为中国已经到了亟待出手进行第二次救市的时候了,经济运行中出现的诸多问题,政府救市的方式应当有所改变,不是再向2008年那样政府出资4万亿进行救市,而是应该从“花钱救市”转变成“政策救市”,将以前向企业输氧的金融水龙头等管道放开、放活,进行正常企业之间的信贷,进行正常的市场经济买卖和交易,政府在此之前计划经济的干预手段应退出,利用市场经济需求来进行市场的自我调适。

任莉:利好并不意味着要马上松绑限购,或者缴税的年限要减少等,因为大的调控方向,中央已经再三明确不会放松,但是在老百姓心里,只要不再出现继续打压楼市的新政策,他们的心理底线就可以基本到位了,也认为是调控见底的信号了。

房地产暴利时代结束了

今年才是真正的挑战。这次的调控,或者冬天的来临,更多还是一种大的转型。过去这种粗放式的增长模式已经不可持续了,过去大家都靠规模增长、靠土地增值、靠房价暴涨,这种发展模式已经结束了。是地价和房价暴涨的时候,市场暴利来自于市场的不规范。今天土地价格在跌,房价也不涨了,也有可能还跌。所以,一个时代结束了。那个时代大家都是靠规模性开发,只要规模大就行,那时候房企之间的差距并不大。今天这个时代结束了。今后大家就要靠盖好房子挣钱。

中国的城市化轮已经结束,北上广深已经结构升级。现在转向二三线城市,这些地方如何能够为城市化人口进入盖房子,如何能够将城市功能升级建造综合体,这些还存在着巨大的市场机会和容量。所以现在绝不是说房地产崩溃了,而是说上半场结束下半场开始了。下半场的规则是不一样的,盈利模式,包括开发商的核心竞争力都不一样。所以,如果继续以上一个游戏规则到二三线城市玩,就会面临淘汰。

适当微调利大于弊

由于2008年的前车之鉴,许多人已经视地方救市为“洪水猛兽”,谈之即色变,唯恐一丝火苗引发漫天大火。其实,这种心理同样陷入了“非黑即白”的思维陷阱。地方救市确实值得高度警惕,但适当微调也许比一竿子打死更为有利。

对地方经济而言,今年各地地方政府还面临着地方债务首轮偿债高峰,地方政府面临巨大的还债压力,现在已经出现在建项目后续建设资金和还贷资金无着落的局面。因此,适当微调激活楼市,既顺市场,又活经济,情有可原。

对于刚需而言,适当微调利大于弊。本轮调控已历时两年,且将持续较长一段时期,对于刚需,尤其是急需购房的硬性刚需而言,他们并没有太久的时间可等待,而是需要在购房时能得到实实在在的优惠。而中央也看到了这一点,并决定将鼓励刚需作为“微调”的突破口,地方微调若以此为契机,并严格顺从中央调控路径,亦对刚需有利。京津沪等地调整普通住房标准,普通购房不必缴纳豪宅税,岂非双赢?毕竟,比起看楼市摔死和买到适合的房子,后者对刚需更重要。

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