[摘要] 宏观调控的持续收紧，令行业集中度偏低、资金链拉紧的房地产企业在最近一年里并购激增。资源整合逐步加快，房地产并购正呈现走高趋势。与此同时，监管相对宽松的私募股权基金(PE)逐渐成为新型地产融资业态的合适载体。2011年房地产调控的进一步收紧为房地产私募基金的发展提供了机会。
数百亿房地产私募基金蠢蠢欲动
在房地产严厉调控的背景下，开发商资金链趋紧成为常态。中秋节期间，有知名房企就爆出因资金链问题可能被收购的传闻。虽然相关房企对资金链断裂传闻予以否认，但房企资金压力大是不争事实。
与此同时，监管相对宽松的私募股权基金(PE)逐渐成为新型地产融资业态的合适载体。国内的房地产私募基金自2010年起开始成批出现，2011年房地产调控的进一步收紧为房地产私募基金的发展提供了机会。
私募基金不差钱
“中小开发商已经挺不住了，我们就是要解他们的燃眉之急。”黄金湾投资集团董事长申威说。9月13日下午，黄金湾投资对外群发了这样一条短信：“房地产项目差钱了怎么办？黄金湾投资百亿收购优质房地产项目……”和对资金饥渴的开发商相比，号称拥有近百亿资金的黄金湾投资集团似乎发愁的是怎样才能把钱花出去。
与传统开发商相比，房地产私募基金的资金并不依赖银行。黄金湾声称其资金来自于多年在地产投资领域的各种积累，苏鑫旗下的高和投资则来源于苏欣本人的人脉关系。申威这样解释地产基金的优势：“地产基金其实就是用自己的钱办自己的事。以往地产公司的杠杆融资模式有很大的风险，特别是在行业受到调控的时候。如果让一个资金链吃紧的房企勉强维持一个项目，难免出现蹩脚的营销、糟糕的物业、低劣的施工。而房地产私募基金通过自有资金运作项目，加上专业的运作，就可能把一个项目救活，风险也能够降低。”
事实上，由于目前中国的房地产私募基金刚刚起步，单只基金的体量较小。面对较大的地产项目，单只基金很难独立接手。“其实地产基金还处于相互扶持、互帮互助的阶段。”申威说。
投资瞄准高
几乎每只房地产私募基金的管理者都对外表示，房地产私募基金的存在有利于房地产行业的健康发展。金海湾投资表示，愿意参与包括住宅、商业、旅游、养老在内的各类地产项目。“实现是经营的目标，黄金湾更愿意从股权层面接手地产项目。”
而高和投资似乎对商业地产项目更感兴趣。高和苏鑫曾任SOHO中国的运营负责人，对商业地产项目的操作经验丰富。苏鑫将高和比作“中国的铁狮门”，铁狮门是美国的一只商业地产基金。另一只房地产私募基金河山资本董事长兼总裁曹少山表示，河山资本主要关注二三线城市的住宅开发项目和综合体项目，总建筑面积不超过30万平方米，项目周期不超过4年的项目。
高和投资称，其商业地产投资模式有助于引导民间资本。“整体收购、整体包装、整体出租”，在进行“资产非毛坯”之后，高和将其出售给“新富阶层”，换句话说就是山西、内蒙一代的能源企业主。苏鑫将这些习惯于长期持有物业的资本称为“安全性资本”。安全性资本接手项目后，地产基金获利，实现“退出”。山河资本的曹少山则表示：“项目的买家主要是改善型需求用户。我们刻意回避目标客户为投资、投机性需求为主的项目。”
在今年8月举行的观点地产博鳌论坛上，苏鑫表示，房地产行业已经进入到了直接融资的时代，以往依靠银行信贷间接融资的时代已经过去了。房地产基金可以引导民间炒房资金摆脱投机状态，而资产的证券化则可以将炒房资金变为地产供应资金。
多个房地产私募基金管理者都表示，目前其管理基金产品的率在15-30%之间，与房地产信托产品的率相当。运作上，房地产信托与房地产基金有一定的相似之处。值得注意的是，近期房地产信托出现了延期兑付、预期率无法实现的风险。房地产私募基金的高能否持续，关系到这个新生行业能否迈好步。
房地产基金的投资者与管理者的信心都来自于一个前提，那就是中国的城市化不会停止，中国的房地产行业除政策风险外不存在系统性风险。如果这个前提成立，房地产基金之中的者或能扮演地产行业整合者的角色。但中国的房地产行业是否存在系统性风险，还是一个众说纷纭的问题。
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