[摘要] 宏观调控的持续收紧，令行业集中度偏低、资金链拉紧的房地产企业在最近一年里并购激增。资源整合逐步加快，房地产并购正呈现走高趋势。与此同时，监管相对宽松的私募股权基金(PE)逐渐成为新型地产融资业态的合适载体。2011年房地产调控的进一步收紧为房地产私募基金的发展提供了机会。
宏观调控的持续收紧，令行业集中度偏低、资金链拉紧的房地产企业在最近一年里并购激增。资源整合逐步加快，房地产并购正呈现走高趋势。
有数据显示，今年前8月房地产并购已合计高达80宗，而交易金额更是突破了228.7亿元，均创造了历史新高。并购数量已经接近2010年的84宗，而交易金额更是远超过2010年全年的165.25亿的规模。并购案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高。
中国房地产业协会公布的2011中国房地产品牌价值测评结果表明，在2010年调控持续、信贷规模收紧、融资渠道趋窄的情况下，品牌房企的经营业绩继续保持增长态势。2010年20强品牌房企商品房销售额6811.30亿元，比同期增加了1972.51亿元，增幅达40.76%。相比同期商品房销售额增速19.33%高出了21.43个百分点。典型品牌房企净资产率均值为25.89%，高于行业平均水平9.82个百分点。房地产市场表现出加速向优质房企集中的趋势。
有数字显示，2011年上半年前10大房企销售金额在占比为13.5%，目前地产龙头万科仅占市场总额的不到6%。相比美国的前10大房企已占据27%的市场份额，我国房地产的行业集中度还很低。可以预见，随着资本市场的快速发展，资源整合逐步加快，房地产并购将会呈现走高的趋势。
经营现金流严重缩水是引发房地产并购的直接原因。眼下许多中型房企遭遇销售萎缩及融资困难的双重难题。面对银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等房企融资途径相继被封堵，中小房企的土地和在售项目储备都有限，而且周转率相比大企业要低很多，抵押资质的获得也比一线房企难，因此中小房企只有“抱团取暖”。
已发布的地产企业中报数据显示，上半年房地产上市公司负债和存货双双激增，现金流入相对较缓，全部124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%。即便是经营较好的企业负债率也均在80%左右。
此前有消息披露，8月份已有6家央企通过产权交易所转让房地产股权。而且，目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例。
中原地产分析人士认为，在资金压力逐渐增加的现在，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使并购的案例在逐渐增加，而且在下半年这一趋势很可能继续走强。
此外，上月底北京发改委发布了关于中介服务费调整的通知：统一规定从31日起，住宅买卖经纪服务收费标准统一下调0.5%。在交易服务费下调后，北京二手房市场的成交量依然低迷。截至本月20日，北京调整中介收费标准后的9月中上旬20天内，二手房总签约量为4583套42.4万平米。其中80%-85%比例由中介撮合交易计算。其中35万平米左右是通过中介交易。目前北京二手房均价在2.3万元每平米。以此价格计算，中介在下调中介费后成交的二手房市场总成交金额为80.5亿左右。其中下调的0.5%中介费收入标准直接减少中介行业收入达到了4000万左右。这意味着在目前成交量已经同比去年同期下调超过六成的中介行业收入基础上，再次直接减少了两成左右的行业收入。
限购叠加限贷对北京购房者影响非常大，市场萧条。二手房业务因为二手房贷款的额度比较低，成交量下调幅度相比商品房更大。根据链家地产市场研究部就全北京5300个楼盘的监测情况统计，今年1-9月以来，全市共有2143个租赁成交楼盘在今年以来无买卖成交，占楼盘总数的40.4%。眼下小中介无计只能关门，大公司则“求变图生存”。
北京房地产交易管理网数据显示：日前，北京中介分支机构总量为4161家，而在7月底为4347家，不到2个月的时间，中介门店减少了近200家。
调控重压下，目前一些大中介开始拓展业务品种，以增加新盈利点。部分公司加大了对目前成交量价齐涨的租赁业务的重视程度；中原地产等公司则利用业务线比较宽，覆盖城市比较多的优势，从居间转到兼顾代理，门店不仅只挂售二手房，还开卖一手房。在中介门店开售本地代理商品房、部分外地项目以及商业项目。希望通过“一二手联动”达到1+1大于1的市场收效。
延伸阅读：
数百亿房地产私募基金蠢蠢欲动
在房地产严厉调控的背景下，开发商资金链趋紧成为常态。中秋节期间，有知名房企就爆出因资金链问题可能被收购的传闻。虽然相关房企对资金链断裂传闻予以否认，但房企资金压力大是不争事实。
与此同时，监管相对宽松的私募股权基金(PE)逐渐成为新型地产融资业态的合适载体。国内的房地产私募基金自2010年起开始成批出现，2011年房地产调控的进一步收紧为房地产私募基金的发展提供了机会。
私募基金不差钱
“中小开发商已经挺不住了，我们就是要解他们的燃眉之急。”黄金湾投资集团董事长申威说。9月13日下午，黄金湾投资对外群发了这样一条短信：“房地产项目差钱了怎么办？黄金湾投资百亿收购优质房地产项目……”和对资金饥渴的开发商相比，号称拥有近百亿资金的黄金湾投资集团似乎发愁的是怎样才能把钱花出去。
与传统开发商相比，房地产私募基金的资金并不依赖银行。黄金湾声称其资金来自于多年在地产投资领域的各种积累，苏鑫旗下的高和投资则来源于苏欣本人的人脉关系。申威这样解释地产基金的优势：“地产基金其实就是用自己的钱办自己的事。以往地产公司的杠杆融资模式有很大的风险，特别是在行业受到调控的时候。如果让一个资金链吃紧的房企勉强维持一个项目，难免出现蹩脚的营销、糟糕的物业、低劣的施工。而房地产私募基金通过自有资金运作项目，加上专业的运作，就可能把一个项目救活，风险也能够降低。”
事实上，由于目前中国的房地产私募基金刚刚起步，单只基金的体量较小。面对较大的地产项目，单只基金很难独立接手。“其实地产基金还处于相互扶持、互帮互助的阶段。”申威说。
投资瞄准高
几乎每只房地产私募基金的管理者都对外表示，房地产私募基金的存在有利于房地产行业的健康发展。金海湾投资表示，愿意参与包括住宅、商业、旅游、养老在内的各类地产项目。“实现是经营的目标，黄金湾更愿意从股权层面接手地产项目。”
而高和投资似乎对商业地产项目更感兴趣。高和苏鑫曾任SOHO中国的运营负责人，对商业地产项目的操作经验丰富。苏鑫将高和比作“中国的铁狮门”，铁狮门是美国的一只商业地产基金。另一只房地产私募基金河山资本董事长兼总裁曹少山表示，河山资本主要关注二三线城市的住宅开发项目和综合体项目，总建筑面积不超过30万平方米，项目周期不超过4年的项目。
高和投资称，其商业地产投资模式有助于引导民间资本。“整体收购、整体包装、整体出租”，在进行“资产非毛坯”之后，高和将其出售给“新富阶层”，换句话说就是山西、内蒙一代的能源企业主。苏鑫将这些习惯于长期持有物业的资本称为“安全性资本”。安全性资本接手项目后，地产基金获利，实现“退出”。山河资本的曹少山则表示：“项目的买家主要是改善型需求用户。我们刻意回避目标客户为投资、投机性需求为主的项目。”
在今年8月举行的观点地产博鳌论坛上，苏鑫表示，房地产行业已经进入到了直接融资的时代，以往依靠银行信贷间接融资的时代已经过去了。房地产基金可以引导民间炒房资金摆脱投机状态，而资产的证券化则可以将炒房资金变为地产供应资金。
多个房地产私募基金管理者都表示，目前其管理基金产品的率在15-30%之间，与房地产信托产品的率相当。运作上，房地产信托与房地产基金有一定的相似之处。值得注意的是，近期房地产信托出现了延期兑付、预期率无法实现的风险。房地产私募基金的高能否持续，关系到这个新生行业能否迈好步。
房地产基金的投资者与管理者的信心都来自于一个前提，那就是中国的城市化不会停止，中国的房地产行业除政策风险外不存在系统性风险。如果这个前提成立，房地产基金之中的者或能扮演地产行业整合者的角色。但中国的房地产行业是否存在系统性风险，还是一个众说纷纭的问题。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
