[摘要] “金九银十”没能再现往年楼市火爆销售场景，一线城市成交量惨遭“腰斩”，无论是新房市场还是二手房市场都寒风劲吹。从初步统计的市场数据看，京沪广深等一线城市楼市惨淡收官。
“金九银十”惨淡收官 楼市成交尚难回暖
“金九银十”没能再现往年楼市火爆销售场景，一线城市成交量惨遭“腰斩”，无论是新房市场还是二手房市场都寒风劲吹。从初步统计的市场数据看，京沪广深等一线城市楼市惨淡收官。
业内人士认为，9、10月的惨淡成交量，将影响今年底至明年初上市的纯新盘定价，进而影响各大城市核心地段二手房的价格走势。预计四季度至明年初的房价降幅或加大，而降价的范围也将逐渐从远郊区向核心地区蔓延，从大户型向中小户型扩散。与此同时，房地产调控政策短期内料难放松、降价预期强烈等因素将加剧购房者的观望情绪，中短期内的楼市成交量恐难言回暖。
成交量惨遭“腰斩” 低价成交倾向更趋强烈
综合各地房地产交易网站及机构数据初步统计显示，2011年9月至10月，北京一手商品房住宅成交26746套，同比下降47.12%；上海一手商品房住宅成交20212套，同比下降36.99%；广州一手商品房住宅成交11661套，同比下降59.81%；深圳一手商品房住宅成交4369套，同比下降52.66%。而北京二手房住宅成交16012套，同比大幅下降47.12%；广州二手房住宅成交4390套，同比下降77.65%。
多家房地产研究机构认为，9月、10月的成交量，延续了一线城市实施限购政策以来的低迷状态。北京市房地产交易信息管理网的数据显示，2011年9月1日至10月31日，北京市楼市成交总计26746套；其中，新房商品房住宅成交量为10734套，包括期房8676套，现房2058套；二手房住宅成交16012套。同比2010年“金九银十”期间50582套的成交量，大幅下降47.12%，相比2009年同期更是下降超过63%。其中，10月2日的新房商品房成交量甚至跌到只有54套。
开发商以价换量 京沪房价或下跌5%到10%
根据国家统计局近期公布的数据，今年下半年以来，北京等一线城市的房价已经连续3个月涨幅为零，尤其是在9月更是出现了70个城市环比平均涨幅接近零的数据。2011年下半年，特别是9、10月前后，北京、上海等一线城市的开发商“低价促销战”可谓如火如荼，几个楼盘的后期销售更是引发了沸沸 的老业主维权风波。
业内人士预计，一线城市“金九银十”成交如此惨淡，或将导致今年年底至明年初的上市新盘定价大受影响。而房地产开发商“低价求量”的趋势将不断扩大和蔓延。
某大型房地产开发商上海分公司的项目经理习晓(化名)直言：“不仅大部分城市成交量在萎缩，不少龙头房企三季度的销售明显乏力。虽然企业的资金链暂时没有问题，但是房地产行业本身就是流动资金为王的行业，降价销售多回笼一些资金才能多一些机会。”
购房者观望情绪加重 未来成交或继续维持低位
在“金九银十”黯然收场同时，北京楼市的库存量却一再攀升。截至10月31日，北京市新房商品房住宅库存117868套，二手房住宅库存也达35138套。
广州房地产交易网站阳光家缘的监控数据显示，交易量的下降使得整个市场的库存增加，截至10月31日，广州累计库存套数高达93609套。
在房地产宏观调控料持续及高库存背景下，无论是一手商品住宅还是二手住宅，无疑都正在逐渐从卖方市场转为买方市场。多位业内人士表示，手中有购房“房票”(资格)的准购房者们无疑是房地产开发商趋之若鹜争取的对象。
今年国庆期间曾计划购房的白领程喆告诉中国证券报记者，自己还会再观望一阵。“本来我刚刚参加工作没几年，想过几年自己有积蓄了再买房。但是朋友都说今年年底是出手的好时机，而且也不知道过几年的政策怎么变化，我想边观望边找房子。”
张月表示，在连续几个月成交下滑以及买方市场特征明显的情况之下，无论是开发商还是二手房业主的扛价能力都进一步减弱。“目前来看，市场低迷的情况至少要持续到春节后，而且房价已经进入了快速下降的通道。”张月称，从当前的成交情况看，准购房者观望情绪趋重。到今年年底，低成交量状态不会有明显改变。加之信贷政策及其他因素，准购房者出手更加谨慎。预计年底的成交量仍然维持低位，对进一步拉动房价下降提供了动力，“金九银十”或许是房价加速下降的转折点。
对于近日“限购”或将放松的传言，北京市房协秘书长陈志表示，短期内，房地产调控政策未有放松的迹象。“尤其是北上广深等一线城市的限购令，更难以放松。”他指出，限购令不能轻易放松，一方面会动摇社会公众对于政策调控的决心；另一方面，极有可能引发房价的报复性上涨。
另外，相关部委关于进一步推动房产税实施的表态，也给房价持续下降带来更大压力。张月表示，房产税会迫使购房者考虑房产税带来的持有成本，令房地产投机客不堪持有压力，促使其加速出货。
百城房价连续两月下降 大型房企竞相降价促销
百城住宅均价已经连续两月环比下降，房价“拐点”迹象愈发明显。
11月1日公布的中房指数系统百城价格指数显示，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅有所扩大，环比下跌城市数量也为今年以来单月。同时，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销出货，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。
接受《经济参考报》记者采访的专家认为，在楼市调控持续从紧的情况下，预计会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势将逐步向三四线城市蔓延。
百城价格指数显示，10月，100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月基本持平，58个城市环比下跌。与上月相比，10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，这是自去年8月以来下跌城市数量的一个月。
无独有偶，与房价松动相伴的是持续低迷的成交量。中国某研究院统计显示，截至10月28日，当月监测的30个城市中，近五成城市成交面积环比下跌，三亚环比跌幅，达到53.88%。重点城市中，上海、天津、杭州、武汉环比下跌，其中上海跌幅，达21.32%。与此同时，10月主要城市库存量有所上升，北京商品住宅可售面积增加68.13万平方米，南京商品住宅可售面积增加29.46万平方米，青岛增加105.83万平方米。
链家地产首席分析师张月认为，现阶段商品住宅成交进入四年来低谷，成交难度已超越2008年金融危机之时。和下半年初相比，购房者的深度观望再次升级，表现在不仅“以价换量”在传统的“金九银十”未能奏效，部分项目价格降幅未能刺激签约，反而为购房者传达出市场仍存较大降价空间的信号，未来“以价博量”难度也相应加大。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰接受《经济参考报》记者采访时说，目前房地产业调控政策正处于持续深化阶段，其中压力的是北上广等一线城市，上海和北京局部房价现阶段松动得比较明显，预计在政策持续下，房价还会进一步下行。相对而言，二线城市市场目前还比较稳定，而三四线城市房价还在上涨，整个趋势还会延续一段时间。
陈云峰告诉记者，目前房企两极分化态势正进一步加剧，就整个行业而言，市场业绩排名前三十的上市公司业绩状况相对较好，因为他们大多形成了自己的成熟品牌，但在当前市场形势下也不排除大型房企出现打折降价加速出货的市场行为。而地方性的小型企业，当前生存艰难，且很难再继续发展，被市场淘汰的可能性很大。他预计，在楼市调控政策不出现松动的情况下，未来一段时间房价还会进一步下行。
的确，随着调控的持续深入，富力、保利等标杆房企都进行了不同程度的降价促销出货，而继中海、龙湖之后，万科等品牌开发商又领衔掀起新一轮的“降价潮”。业内人士认为，大型房企领衔降价，一方面反映了现实的市场压力，另一方面则可能是为了冲刺年底业绩。
中国房地产学会副会长陈国强认为，在楼市调控政策不放松的情况下，房价仍将继续下行，预计将会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向三四线城市蔓延，从而导致层面的“降价潮”。
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