[摘要] “京十五条”以户籍或连续5年纳税证明作为购房资格的限购政策，对北京市住宅市场的影响巨大。虽然近期楼市成交量出现一定程度的回暖迹象，但是购房者对房源的选择却出现了一定程度的变化。
“京十五条”以户籍或连续5年纳税证明作为购房资格的限购政策，对北京市住宅市场的影响巨大。虽然近期楼市成交量出现一定程度的回暖迹象，但是购房者对房源的选择却出现了一定程度的变化。
核心区域备受关注
新政颁布实施之初，北京楼市在2月底曾出现新盘零供应的局面，进入3月份后，北京楼市新盘供应量开始回升。
北京市房地产交易管理网显示，进入3月份不足10天的时间里，已有6个楼盘项目获得预售许可，合计批准销售套数为1119套。相比之下，3月份前10天新增住房套数已占到2月份全月新盘供应的62%。
事实上，“京十五条”以户籍或连续5年纳税证明作为购房资格的限购政策，对北京市住宅市场的影响巨大。虽然近期楼市成交量出现一定程度的回暖迹象，但是购房者对房源的选择却出现了一定程度的变化。
相关市场数据显示，约有四成以上的购房客户更关注城市核心区高端住宅。近期以长安太和[消息 价格 户型 点评] (论坛 新闻)为代表的高端住宅热卖，就是这一原因。“近期来项目售楼处咨询的客户多为改善型需求，更注重项目独特的地理位置和完善的配套。”长安太和工作人员介绍。长安太和所在区域不仅有史家小学、北京二中、协和、同仁、北京医院等教育医疗配套；周边爱普生、柯尼卡美能达等国际公司也为该区域提供了雄厚的商业支撑。
北京楼市或将细分
随着各项调控细则的落实，北京楼市或将出现细分。业内专家表示，逐年加大政策支持的保障房、市场上的中端住宅以及占据稀缺资源的高端住宅是当下北京住宅市场的主要构成部分。
具体到新政后的北京楼市，业内人士分析指出，虽然针对保障房的政策力度逐年加大，但其对房地产市场需求的“饥渴状况”缓解是需要一定时间的；中端住宅成为此次新政调控的主要对象，虽然供应相对充足，但是限购与限贷政策对中端住宅的需求都有很大影响；而高端住宅因其自身数量的稀缺和购买客群的特殊性，受政策影响相对较小。
住宅商品与其他商品在本质上是相同的，会根据消费者的不同需求衍生出不同档次跟阶段的产品，中经联盟秘书长陈云峰表示，能够包容多种业态的共生，是北京楼市趋于理性、健康长久发展的表现。高端住宅的刚性需求存在是很正常的，“京十五条”在保护对普通住房的基本刚性需求基础上，也针对高端住宅这种改善型需求留出了一定空间。
另外，核心区高端楼盘因其独特的地理位置占据了整个城市最稀缺的交通、医疗等资源，所以高端楼盘或将占据相当部分市场份额。
高端楼盘供应将减少
基于高端住宅对置业诉求的诸多承载特性，对高端住宅的刚性需求也在持续平稳中小幅攀升。中国房地产决策咨询系统数据显示，2010年典型城市高端住宅成交比重呈整体上升态势，其中北京上升最快，全年内高端住宅成交比重上升了14.42个百分点。
虽然高端住宅的价值已经得到市场肯定，但关于高端住宅的具体定义在业内却没有精准一致的解释。“判断高端住宅有极苛刻的条件，其必须具备无可替代的地段、不可复制的稀缺资源、完善的生活配套、比肩国际的优质物业、高素质的居住人群等等条件。”在首都师范大学教授郭海燕看来，只有具备这一系列条件，才能叫做高端住宅。
按照此综合条件判断，以长安太和为代表的高端住宅能够热卖也就不足为奇了。从地理位置来看，长安太和位于建国门内大街，南侧长安街，直线距离不足150米，西侧距故宫东华[简介 动态]门仅1800米、向东俯瞰CBD、向北咫尺而邻金宝街 (论坛 新闻)。业内人士指出，开发商的实力和品牌对项目有着潜移默化的影响。长安太和项目的开发中，富华集团十分注重“圈层文化”的打造，借力旗下紫檀 (论坛 新闻)艺术博物馆及长安俱乐部等高端业态优势，为业主提供了兼顾中国文化与国际高端化的社交平台。
“从长远趋势来看，高端住宅的需求将逐渐增大。”业内人士指出，但不能忽视的是，房地产市场的另一主体——保障房所占份额的日益扩大将大大挤占高端住宅的“生存空间”。而且，核心区域住宅用地的稀缺供应直接导致区域内高端楼盘供应的骤减，这些综合因素的叠加将使得区域内目前在售的高端住宅楼盘价值变得十分可期。
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