[摘要] 早报记者昨日从一位接近银监会的知情人士处了解到，已有部分信托公司接到中国银监会电话指导，称对于房地产开发贷项目“可以先关注”，显示银监会对开发贷项目的审批将有所松动。
房地产开发贷款信托项目近期或将重启。
早报记者昨日从一位接近银监会的知情人士处了解到，已有部分信托公司接到中国银监会电话指导，称对于房地产开发贷项目“可以先关注”，显示银监会对开发贷项目的审批将有所松动。
多位信托人士向记者确认了这一消息，西部一家信托公司高层人士并表示，正在着手做该类项目的准备，但亦有部分信托公司负责人称未听说此消息。早报记者昨日向银监会新闻处求证此事，但至截稿时尚未得到回复。
有业内人士指出，松动并不意味着银监会队项目风控要求将降低，中小型房企或仍将无缘于开发贷信托项目。
风控或将趋严
业内人士多认为，此次窗口指导的实质意义或在于对房地产开发贷项目审批规模适度放宽，而在风控方面并不会有松动迹象。
“其实一直都是‘换汤不换药’，去年限制这类业务后，很多公司把项目名字改成了流动资金贷款，如果松动，等于是又换回了开发贷的名义”，上述西部某信托人士说。但他同时指出，在过去的一年间，多数房地产信托项目除需要土地质押、股权质押或转让外，还增加相应担保公司做全责担保作为硬性条件，否则项目将无法通过银监会审批，由此预判银监会对于项目方资质的要求依然从严，此次监管若有松动应主要为规模上的放宽。
资料显示，此前的2011年年中，有消息称银监会对20多家房地产信托业务规模较大的信托公司下了禁令，要求暂停房地产业务。2011年7月29日，银监会回应称部分信托公司出于对自身风险控制的需要暂停了部分业务，“叫停说”由此而起。但市场上各种冠以其他名目的开发贷项目仍在变相运作中，并未中断。
利好大型房企
据悉，银监会要求信托公司在发行房地产类产品时必须做到“一事一批”。而据上述人士指出，从近一年的项目审批结果来看，监管的松动主要利好的还是大型房企。“这一年递项目的话，原来要求房企具有二级资质，现在都要求一级资质了，另外，由一般的金融性担保公司做担保的项目也不好通过，必须有相关的上市公司或大型国企做全责担保，否则产品过不了银监会，这样把小房企也都撇出去了。”该人士认为，即便松动，也还是会参照此监管标准放行。
资深信托人士刘擎认为即使放宽，信托业也已经不能仅从信托产品来考虑问题，必须考虑债券、股权投资等变量。近期看到有险资、公募已在接房地产项目，而发债更是成本优势，故信托放宽只对那些二流项目有弹性。
“由于债券品种和通道的丰富，一般上市房企或具有AA-（债券信用等级）以上的，他就发债了，（发债的）规模大、时间短、成本低，总体打包成本在13%以下。这样的项目，我认为是一流项目，他是不愿意通过信托融资的。”刘擎进一步解释，房地产项目一般要给到投资人10%～12%，信托公司收取2%～5%，银行渠道或第三方一般也要1%～2%，这样的成本适合于二流项目，或者已用尽低成本资金，而需要继续寻求融资的公司，“比如绿城、华夏幸福（600340）等项目，他本身是上市公司，但还是发了大量信托”。
用益信托统计数据显示，2011年第三季度所发行的房地产信托产品融资方中，一级、二级、三级资质开发商占比分别为32%、29%、4%；第四季度分别为26%、21%、2%；而2012年季度，该比例为38.6%、12.87%、1.75%。此外，保障房信托与其他信托占据一定的融资方比例。
警惕“借新还旧”风险
银监会的“宽松处理”是否意味着房地产信托将迎来又一春？
刘擎指出，随着房地产信托和矿产信托的风险不断暴露，市场对整个信托行业的风险有了更多的认识，投资人对房地产信托的发行未必肯买账。但其亦指出，今年5-7月，信托公司的产品表多为城投财产权信托和应收账款信托，类政信合作复燃，预期率普遍在10%，整体预期率偏低。如果放行新的房地产项目，某些追求高的投资者可能会重返信托产品市场。
另一业内人士则坦言，在房地产信托遭遇诸多负面消息缠身后，投资人在选择时已经趋于谨慎，投资意愿不强。
必须注意的是，在当前时期下“复苏”的房地产信托的风险或将胜于以往。根据国泰君安的测算，2012年一季度房地产信托到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元，其中本月预计将有504亿元规模的房地产信托到期。
刘擎指出，三季度是房地产信托兑付高峰，如大规模新增房地产信托项目，很容易让人联想是否信托公司为房地产商安排的借新还旧，投资者应多了解项目背景、回避此类项目，因为借新还旧实质是一种违约，说明项目本身有问题，而有的风险不是靠转移就能化解；另外，信托公司也应做充分的信息披露。
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