[摘要] 12月9日-12月11日,由中国房地产业协会指导、房教中国主办的“首届中国房地产产学研发展峰会暨第九届中国房地产策划师年会”在长沙万达文华酒店举行。
12月9日-12月11日，由中国房地产业协会指导、房教中国主办的“首届中国房地产产学研发展峰会暨第九届中国房地产策划师年会”在长沙万达文华酒店举行。在本次峰会中，国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令进行了《城镇化的新热点与房地产的新机遇》的主题演讲，分析了目前城镇化进程中面临的问题，未来开发企业在城镇化过程中的发展机遇和方向。
1 城镇化传统四大动力驱动减弱？
在主题演讲中，乔润令首先总结了过去15年中国城镇化的动力。“前15年中国城镇化的动力是什么呢？一个是工业化，一个是大规模的房地产开发新区建设，再一个是以土地融资、土地金融为主的大规模战略，后是地方政府公司化，这四个构成了前15年城镇化的动力。”
乔润令进一步分析，前15年的城镇化在四大动力的驱动下，形成了不少相应模式。“一个是产业园模式，一个以万达为代表的城市综合体模式，还有一种是碧桂园大型社区模式。”
不过乔润令认为，传统的四大动力在逐渐衰减，城镇化面临着新的调战。“新城新区房地产已经过剩，房地产的黄金十年热度有所减弱，新政策推动传统土地为金融特点的融资模式开始转型，八项规定以后新的规定、新的政策也开始约束地方政府的行为，传统的四大动力全部在衰减。”而在乔润令看来，目前城镇化发展的新动力尚未形成。
2 农民不愿进城落户挑战城镇化
与此同时，城镇化遇到了新挑战。“这个挑战来自于什么地方呢？推进户籍制度改革，但是农民的意愿恰恰相反，不愿意进城落户。”包括许多大学生进城上学不再迁移户口，这与以往是很大的改变。农民不愿意进城的原因与政策改变有关。“，城市户口的含金量大幅度降低，第二，房价太高，第三，农村的价值在提升，后农村以土地为核心的产权制度变革之后，严重阻碍了农民进城。”据国家统计局数据显示，2014年以来许多地区农业转移人口市民化意愿较低，只有30%~50%。
3 城乡要素双向流动改变城镇化新思路
乔润令在调查中发现，中国开始进入城乡要素资源双向流动的新阶段。“首先非传统资源的价值在大幅度提升，文化、传统建筑、青山绿水这些软资源的价值在提升。第二个趋势，城市人开始追求农村生活。第三，多年农村支持使农村发生重大变化，农村的优势就是绿色。还有农地三权分离，这个对农村资源激活起到非常大作用。”
乔润令认为，随着高速公路、高铁的普及、航空大众化，互联网的发展。农村的交通将不再是劣势。同时，随着工业化进入中后期、产能过剩，传统矿产等硬资源价值下降。大数据、青山绿水、传统建筑、古村落、特色文化等非传统资源（软资源）的价值大大提升。
“自然、绿色、低碳、生态已经成为当今社会为稀缺的资源。成为农村发展的新优势。农村价值在提升。慢生活、乡村景致、传统农家生活、传统农村的生活方式价值在提升。”
乔润令认为，在产业推动和人们需求变化的过程中，乡村旅游、养生养老产业、民宿经济在不断兴起。在城市资本大规模下乡的同时，城市的各类人才也开始下乡创业。
“中国的城镇化正在迎来一个前所未有的新变局。”乔润令说道。
4 城镇化的重点将在中西部省会城市
乔润令认为，随着城市的资源要素开始大规模下乡，智慧社区、特色小镇、新城区成为城镇化发展的新方向。
特大镇设市是乔润令认为可以推进城镇化发展的方向。“如果把300个特大镇设市，中国现在600多个城市，会增加到1000个，中国的城市格局会发生什么变化？，满足中国城镇化的需求，第二，可以极大推进民用资本的进入和调动。”在此过程中，城镇化应该顺应市场导向、农民工的流向和需求，中部地区应确立大城市为主，中小城镇为辅的新方针。
乔润令分析，下一步中国城镇化的高峰在中部地区，首先发展10个左右1000万人口的省会城市。重点扩大武汉、长沙、合肥、南昌、郑州、太原的城市规模。东北的长春、哈尔滨、沈阳；西部的成都、重庆、西安；河北的石家庄也应当在扩容范围之内。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
