[摘要] 如何让小区居民安居乐业，成为一个亟需解决的社会和经济问题。那么，物业管理难题该如何破解？在石家庄市两会上，多位政协委员对此提出了自己的建议。
近年来，本报报料平台关于物业、业主纠纷的投诉不断。业主的“吐槽”是数不清：基础设施陈旧，公共设施不健全；无人值守，治安事件多发……而物业也常常叫苦：业主不交物管费、不配合管理……双方各执一词，甚至有些小区的物业后直接撤离，遗留下一大堆问题困扰着居民。
如何让小区居民安居乐业，成为一个亟需解决的社会和经济问题。那么，物业管理难题该如何破解？在石家庄市两会上，多位政协委员对此提出了自己的建议。
问题：物业管理问题普遍存在
建国后至上世纪九十年代，有事就找单位，没有物业管理概念。经过几十年的发展变化，很多产权单位都不存在了，住房也都出售给了个人，物业管理问题和矛盾越来越突出。“一些老旧小区要么没人管，要么由业主自治管理或办事处、居委会代管，而由于人员资金紧张，多属于‘友情客串’，无法投入充足的人力和财力。”民革石家庄市委的委员说道。
民革石家庄市委的委员们经调研发现，在石市老旧小区物业管理方面还存在一些问题。以桥西区工农路一个小区为例，小区共有8栋住宅楼，分别建于1985-1990年，属于7个产权单位，6个供暖热交换站(其中1家由附近的本单位小区热交换站供暖)。其中三家单位有门卫，另外四家单位无人看门。其实严格说不能算小区，只是居住区，各楼的管理情况主要有三种：一是由产权单位负责物业管理、设施设备维修等，有门卫。二是业主自治管理，支出业主分摊，无门卫。三是无人管理小区，由办事处、居委会代管。
对于有物业管理的小区，问题也仍然较多。民建石家庄市委的委员们表示，由于物业追求利润大化为目的，也使其由“保姆”的角色逐渐转变成了“主人”，不再以服务为目的。“当前大多数的小区物业普遍存在随意公摊公共水电费、收取暖费时搭收物业费，不当收取小区停车费、商家进场费、广告费等行为，违法侵占公共空间建商业房出租、圈地建停车场收费，甚至出现一些物业私自毁路拆改、铲除小区绿地来开辟车位的事件。这些都严重侵害小区业主的合法权益。”民建石家庄市委的委员说道。
调查：◎老旧小区：物业管理成难题
“我们小区不仅杂草丛生，而且私搭乱建严重。到了夏天苍蝇满天飞。”棉四小区的王女士说。棉四生活区是省会有名的“老、旧、大”小区，仅宿舍楼就有百栋左右，正常进出小区的门有三四个。“因为没有监控，这几年光自行车就丢了3辆。”一位居民说道。记者在该小区看到，不少居民楼前的垃圾箱“爆满”，不时还有彩钢板搭建的小房出现。
而去年下半年以来，本报报料平台关于联盟小区抢车位大战的投诉经常出现。这个兴建于1992年的老旧小区没有物业管理，为了停车方便，一些业主将小区绿地自建成停车场。随后，多人效仿，愈演愈烈。除了停车问题，小区环境脏乱差也一直困扰着居民。
连日来，记者走访省会建明小区、煤机一生活区、棉四生活区等多个老旧小区发现，垃圾随处乱丢、绿化条件差、安全隐患多、私搭乱建等现象在不少老旧小区都存在。一方面，由于缺乏有效管理，老旧小区急需引入物业公司。但另一方面，由于“大杂院”管理难度大，物业公司不愿接管。老旧小区物业管理成为城市建设管理中的“头疼病”。
◎新小区：“东家”与“管家”时常变“冤家”
对于有物业管理的新小区来说，业主和物业之间的矛盾也一直不断，而账目、绿化、停车、治安等常成为引爆物业和业主纠纷的导火索。“物业把绿地改成了停车位，出租年费用由原来的450元暴涨至1200元，不交停车费就不让进小区”去年，位于良村开发区的一个小区不少业主向本报投诉(本报曾关注)。
说起小区物业，周女士称“意见很大”。“物业一会儿说要划车位出租，一会儿又要设门禁卡收费，楼顶漏不给修，暖气不热也不管，总是推拖自己的责任，态度还特别强硬，这物业费交的真是不情愿啊！”周女士告诉记者，她除了拒交物业费外，别无它法。
而物业也是一肚子的委屈：“有业主找个理由就不交物业费，物业的日子也不好过啊！”一物业公司负责人说。
分析：委员：权责要明晰，管理要科学
民建石家庄市委的委员们表示，物业纠纷的缘由一方面是由于物业公司本身经营、利益等原因，有存在搭车收费和捆绑收费现象，另一方面，业主对物业服务标准不清楚，认为物业服务水平、服务范围与收费不符，加之沟通不当，业主常以不交物业费为手段维权，而物业公司则以停气、停水、停电和不供暖为手段牵制居民。
鲁玉芳委员则表示，近年来，一些老小区先天不足，物业管理公司难以实现经济利益(公共设备老化严重，面积较小，收费难有利润)，不愿意接手或相继退出，不少老旧小区沦为“无人管”的状态。“而由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众管理意识和能力的欠缺，涉及物业管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区物业管理的一系列问题。”民建石家庄市委委员说，由于权属不清、监管缺失、业主维权意识淡薄，许多属于全体业主共有的露天车位，甚至空地和绿地，却由物业大肆收取停车费，停车位租金甚至达到600—1200元/年，这些收费款项也大多去向不明。从而引发一系列的矛盾。
建议：委员：基础设施整治和引入物业相结合
“老旧小区在建设之初规划方案比较简单，如绿化面积较小、停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小、房屋使用年限长、上下水存在严重问题等。因此，对老旧小区基础设施进行改造资金缺口较大，这是困扰实施物业管理的一个重要问题。”民革石家庄市委的委员们在“加强多产权单位小区物业管理的建议”提案中指出，实行基础设施整治和引入物业公司相结合，必要时可以给予适当补贴。确保整治后环境改善，设施设备维修及时，达到提高物业管理水平的目标。
市民革的委员们还指出，在物业管理工作中，地方政府主管部门发挥着不可替代的主体作用，应居中协调各方，打破条块限制，实行几个小区统一交一家物业公司管理，实现规模效应，降低管理成本，提高服务质量。同时，要积极促成成立业委会，并加强对物业公司、有关部门、违法违规业主和业主委员会、业主代表等的监督、指导和考核。
委员：无“管家”照料，业主可自治管理
民建石家庄市委的委员们在“关于推行老旧小区物业自治管理的建议”提案中指出，无物业管理的老旧小区，可建立“街道、社区、业主委员会”三位一体的组织机制，以业主自治管理为主，街道、社区发挥辅助、协调、监督等职能作用，共同管理小区。由街道或社区出面组织居民选举社区自治物业管理机构，并指导和协调其运行。前期政府可适当给予补贴，让居民对其有一个慢慢接受的过程。
“物业自治可充分调动居民参与小区管理的积极性，在小区治安、卫生等方面实现自我服务、自我管理，而且‘质优价廉。”民建石家庄市委的委员说道。
鲁玉芳委员则在“推行老小区物业自治实现市区物业管理全覆盖的提案”也提到，推行老旧小区物业自治管理模式，是实现市区物业全覆盖的一种有效途径。“建议政府出台更为实际的物业政策，如让物业自治组织享受同物业服务企业相同的待遇等。”鲁玉芳委员说。
此外，多个委员也提到，老旧小区实行物业自治管理突出的问题就是老旧小区基础设施严重落后，在资金上还需政府的大力支持。建议加快老旧小区改造进度和力度，尽快改善老旧小区基础设施建设，如改造上下水管网、供暖设施等，减少日常生活矛盾的发生。
委员：建立物业管理监督机制
民建石家庄市委的委员们在“关于规范小区物业公司行为的建议”提案中建议，由相关部门出台规范物业管理办法或细则，明确要求物价、公安、消防等职能部门各司其职，严格规范社区物业服务收费标准、安全防范、社区秩序等。其次，明确物业公司的职能和责任，当业主利益受到侵害时(如业主车辆被划伤、失窃、小区内绿地被铲除等)，在追究责任人责任的同时，也要追究物业公司的管理责任。
“建立物业管理监督机制。”民建石家庄市委的委员们建议，可在政府相关部门内设立物业管理监督机构，负责监督物业公司的日常行为。如在小区显眼位置设立公示栏，对物业收费项目、收费依据及费用使用情况等进行公示，同时公开执法部门监督电话和网上举报方式，方便业主反映、举报物业违法行为。同时，也可采取聘任义务监督员的方式，对小区物业日常管理进行监督，义务监督员可以是各楼长或比较负责任的业主，也可定期轮换聘任。
有监督，就要有反馈。可由物业管理监督机构负责组织小区业主定期(如每季度)对小区物业进行民意测评，并责令物业公司对举报问题限期纠正，否则予以重罚，对连续两年不合格的物业公司要除名、摘牌，有效控制和提高物业管理能力和水平。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
