[摘要] 毫无疑问，9月的成交比预期的差。几个月来我一直在说下半年要“缩量”，但8月底出现的降息降准以及公积金新政为稍稍回落的楼市再添一把火，我以为9月成色会很足，但目前看来政策的效果不及预期。
原标题：金九过后 房价还会涨吗？
毫无疑问，9月的成交比预期的差。几个月来我一直在说下半年要“缩量”，但8月底出现的降息降准以及公积金新政为稍稍回落的楼市再添一把火，我以为9月成色会很足，但目前看来政策的效果不及预期。
造成回落的原因很简单，归根结底是宁波楼市没那么大容量，能够长时间保持在4000套左右的月销水平。因此在上半年透支性消费过后，下半年疲软是完全可以预期的。
为什么宁波楼市没那么大容量，因为这几乎是一个完全自住型的市场，宁波城市人口已经进入低增长阶段，这个阶段从2012年就已经开始了，现在市区年均新增户籍人口不到5万人。
因此，刚需市场的总规模是有限的，刚需市场已经饱和，这点从刚需楼盘的价格走势以及二手房价格走势就可以看出来。
改善型需求也基本进入饱和期，上半年，我预计1年左右时间改善型需求就会饱和，有许多人不以为然，事实上改善型需求从去年底到现在，1年时间不到差不多就饱和了。
说饱和不是说没有需求了，而是供需平衡或者供大于求了。当然个别楼盘还有一房难求的情况，但大部分改善型楼盘，销售速度已经放缓了，一些涨价比较猛的楼盘，又晾在那里了。
上半年，改善型需求受政策刺激而集中放量，并不是常态。常态应该是较为缓慢的。改善型购房受收入预期的影响，也受二手房交易的影响，如果宏观经济不景气，收入稳定性变差，或者原有的房产出售困难，都会影响到改善的终实现。
在刚需饱和，房价低迷，地价不振的情况下，政府势必力推改善型用地，事实确实如此。因此改善型楼盘的供应量还会增加，而需求已经集中释放，未来改善型产品的供求形式会进一步恶化，房价持续上涨确实缺乏基础。
要想逆转宁波楼市，只有一个办法，那就是投资客卷土重来。要想投资客入市必须满足几个条件：
1、投资客有钱；
2、房价出现快速上涨；
3、借款利率低。
但是今年的股市收割了一大批有钱人，实体经济又不景气，能投资房产的人不多了。房地产市场库存量偏大，人口增长高峰已过，房产赚钱效应几乎没有。的有利条件是利率低，而且可能会更低，只是银行坏账这两年增加得快，也不敢再像以前那样不计成本的抢市场了。
所以，如果现在价格都涨不上去，今后短期内恐怕也难有机会了。
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