[摘要] 在今年“3·30”楼市新政过去5个月之后，房地产再次迎来了宽松政策，昨晚住建部、财政部和央行三部门发布通知称，从今天起，拥有1 套住房并已结清购房贷款的二套房公积金低首付款比例降至 20%。
在今年“3·30”楼市新政过去5个月之后，房地产再次迎来了宽松政策，昨晚住建部、财政部和央行三部门发布通知称，从今天起，拥有1 套住房并已结清购房贷款的二套房公积金低首付款比例降至 20%。
多数房地产行业分析师对此给出的解释是，三部门此举意在刺激有需求的购房者入市，降低开发商库存，提振经济。
当然，这一政策在此时出台，或许也与今年3月份出台的楼市新政热度消退不无关系。
从7月固定资产投资数据来看，累计增速下滑 0.2%，而房地产投资增速下滑 0.3%，延续 2013 年以来的下行趋势。
虽然“3·30”楼市新政实施以来，商品房销售情况明显回暖，尤其是一线城市，深圳和上海的房价都已经涨过一轮。但是，销售回升并没有让投资端受益，销售面积增速是在今年2月底见底回升的，开发资金和新开工面积同比是在今年3月份开始回暖，但是“新开工-投资”环节的景气度一直没有被销售传导。
房地产投资还没有起色的时候，销售情况又开始掉头向下。在7月份房地产销售和融资情况比较热，但是进入到8月份以后，房地产周度销量开始回落，从7月份的70%甚至是80%的环比增速稳定下滑到了8月底20%左右的周度环比增幅。
房企因为还在去库存的阶段，所以拿地的积极性也在减退，8月份的土地成交增速是40%左右的负增长。
楼市的库存去化速度也随着成交量的减少而减缓，存销比从7月中旬的35已经反弹到8月下旬的48。也就是说，如果楼市的库存不能得到充分消化，那么对房地产的新开工乃至投资的拉动就是基本别指望了。
种种信号表明，今年3月底出台的楼市新政的拉动作用已经大幅消退了，而房地产消费又缺乏内生动力，所以要继续维持房地产的增长，拉动投资的话，就需要这一阶段给予新的政策刺激。
但是，不能忽视的事实是，政策层频繁推出托市政策，在短期形成强刺激的同时，实际上也是对长期需求的透支。暂且不论这轮政策刺激之后政策层如何寻找刺激点，刚刚出台的公积金二套房贷款首付比例降到2成的政策又会产生多大需求呢？
北京是上一轮政策刺激的强势爆发点，但是相比楼市，目前北京这样的一线城市显然是些比较特别的个案，北京楼市遇到的问题也更加复杂。
北京的房地产市场，如果按照传统的购房需求和产品来划分的话，一般可以分为刚需、改善和高端改善，在北京的刚性需求一直是供不应求，从自住房就可以看出来，但是北京市场现在刚需的趋势是政策化。
所以，北京市场单价3万元以下的产品基本供不应求、一抢而空，即便是在北五环附近单价4万元、5万元的住宅产品，也卖得相当不错，但是这类产品在北京市场上极度稀缺。
现在充斥在北京市场的是商住项目和动辄单价10万元+的高端项目，非普通家庭购买力所能承受的，所以这就需要更强的购买力。
今年下半年，股市的惨烈程度不必再言，所以期待下半年股市给北京楼市造富产生购买力基本不现实，上半年北京豪宅市场的小爆发，相当程度是因为股市非常热，及时从股市抽出来的资金转移到了楼市里面，而这些转移出来的客户购买力较强。
下半年北京的高端项目会继续扎堆，经济环境不好，股市又失去了造富能力，普通家庭缺少较强的支付能力，所以对这些高端项目而言，能否找到购买力是决定其销售好坏的重要因素。
北京的商住项目就更不用说了，这类项目的投资属性极强，如果市场缺少投资能力的话，接下来的销售情况也可想而知了。
所以，对北京这些急着卖豪宅、卖商住的开发商来说，首先应该回答的问题是：还会有购买力吗？还找得到购买力吗？
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