[摘要] 自2014年9月30号出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(也就是大家口中的“房贷新政”)以来，公积金贷款买房的利好消息不断。巧用公积金贷款买房能节省不少银子。
本月1号起，北京实施了住房公积金新政，这事儿北京的同学们都知道吧？
今年以来30多个城市都陆续调整了住房公积金政策。本轮公积金政策调整有几方面主要变化：
1.降低首付比例，部分城市首套房首付将至2成，二套房首付从4至6成降至2至5成不等。
2.提高公积金贷款上限。
3.部分城市对二套房不再有人均住房面积的限制。(对二套房的有关政策各地差异较大，具体需咨询当地公积金中心)
4.支持异地贷款的城市增加，部分城市将异地贷款范围扩大到。
自2014年9月30号出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(也就是大家口中的“房贷新政”)以来，公积金贷款买房的利好消息不断。巧用公积金贷款买房能节省不少银子。以贷款100万为例，贷30年，目前银行执行的房贷基准利率是5.65%，而公积金贷款利率才3.75%，两者月供相差相1141元，而30年下来总利息相差41万多!省下来的钱可以用来投资增值，生出更多的钱，想想就觉得美好!赶快来学习一下公积金贷款的小技巧吧。
首付比例及贷款上限
2015年6月1日起，北京公积金贷款新政正式实施。对于公积金贷款的“首套”的认定，已经从“认房认贷认购房提取”等比较严格的门槛，降低为只需在本市无房。
名下无房：首付低2成，高贷款120W.
名下有一房、贷款还清：首付低3成，高贷款80W.
目前几大主要城市公积金贷款高限额如下(数据仅供参考)：
新政对此的认定方法简单通俗的来说就是认贷不认房，也就是说如果你买过一套房但贷款已还清，再买房的时候，贷款利率啥的政策等同首套房执行，下限为基准利率0.7倍。
既然按照首套房认定有这个好处，那大家肯定很关心怎样能被认定为首套房。比较常见的几种情况包括：
1.贷款买过一套房，但商贷已还完，再次贷款买房，按首套房算。
2.首套房未贷款，而是全款付清，再次购房使用贷款，按首套房算。
3.夫妻二人，一方婚前有房无贷，另一方婚前无房，婚后贷款买房，按首套房算。
4.个人名下曾有两套商贷购房，均已还清贷款并出售，再次贷款买房，按首套房算(需提供两套房的出售证明)。
5.还有就是个人名下有房，但当地房屋登记系统查不到，再次买房也可按首套房算。
什么情况下算二套房?
1.贷款买过一套，商贷尚未还清，再次贷款买房算二套房。
2.个人名下已有两套贷款购房，一套已还清，一套未还清，再次贷款买房，算二套房。
3.夫妻二人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房，算二套房。
说了这么多好绕啊，其实简而概之就是：买房时手上没有没还完的贷款，就算首套房;反之，算二套房。
按首套房算，利率能有多优惠?
首套房理论上能享受7折的贷款利率优惠，不过现实中执行情况并非如此，大部分银行都给不到这个折扣。纵览各家银行目前的首套房利率情况，9折就算不错了，而且往往附加其他限制，具体要以各地及各银行政策为准。
关于公积金贷款，你应当知道这些：
1.连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，即可申请住房公积金个人住房贷款。
2.各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。即：
(1)在异地缴纳公积金的同学在老家买房也可以申请公积金贷款啦。(注：需持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请)。
(2)曾在异地缴纳公积金的同学，根据原缴地公积金管理中心出具的缴存证明与现所在地合并计算。酱紫就很容易满足条中说的6个月要求了呢。
3.根据2014年9月30号出台的房贷新政，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四，高可达千分之八。以100万的公积金贷款为例，取消4项收费高可省8000元。
公积金贷款小tips
1.合理拉长贷款年限
前面说了，公积金贷款有上限，所以对大部分人来说需要商贷+公积金贷款的组合贷款方式。大家知道，商贷利率高于公积金贷款利率，所以商贷应该优先尽快还。按照这个思路，那么就应当拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。比如同样是100W商贷+100W公积金贷款，15年商贷+30年公积金贷款肯定比15年公积金贷款+30年商贷划算。
2.小两口申请公积金贷款有诀窍
由于目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的。So，如夫妻二人年龄差距较大，则让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。
3.买房前提前停止租房提取公积金
正在租房并且暂时没有买房打算的同学，可先使用公积金来cover房租，未来准备买房了，算好时间提前停止提取公积金用于租房即可。毕竟，公积金贷款额度有上限，账户里留太多钱也未必都用得上。这样租+贷的形式能更充分利用公积金。
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