恐怖!这家房企净利增幅竟然超中海!

如果说，房地产行业现在除了如何卖房之外还有什么人人关心的话题，那一定是“转型”这件事。越艰难的事情越需要美好的未来给予信念的支撑，但房企转型这件事的痛苦在于，谁也看不清楚那个能给予转型者坚持与信念的美好未来。

据说，近两年房企转型的一个方向，是产业地产。但问题是，率先转型的企业，弄不好就成了先烈。因此，有必要看看转型的先锋现在是个什么样子。

一个参照物是华夏幸福。3月25日收市后，华夏幸福公布了2014年全年业绩报告。攸克君通读之后感兴趣的，不是它超额完成目标的销售额512.54亿元（此外还有预收账款近440亿元），而是净利润30.3%的增幅。

房地产上市公司的净利润率增幅正在迅速向10%甚至个位数靠拢。中原地产研究部统计数据显示，截至3月24日上午，已公布2014年年报的38家房企，净利润率平均仅为10%左右，而2013年这一数字为11.97%，下降接近2个百分点。这个降速有点吓人。

现在看来，只有少数房企利润率还能保持基本稳定。保利地产2014年年报显示，净利润122亿元，同比增长13.5%；结算毛利率为32.03%，较去年下降0.13个百分点；销售净利率13.05%，增长0.2个百分点。

中海地产2014年净利润282.1亿港元，同比增长21.7%。毛利率约32.6%，净利润率为23.1%。相比较之下，中海地产的净利润增幅比华夏幸福低了8.6个百分点。

万科还没有公布2014年年报，但万科2013年的毛利率只有23.69%，比中海地产低11个百分点。估计2014年它的毛利率和净利润增幅都不会比中海更高。

中海地产被称为房地产利润之王，它已经连续13年净利润增长超过20%。预计中海地产去年的利润率仍将遥遥领先于行业平均水平，但遗憾的是，连中海地产去年的毛利率也比2013年下降了5个百分点。

净利润增幅超过三成的房企，销售额500亿以上的，目前仅有华夏幸福。在这种背景下，如果说，华夏幸福此前的产业新城模式，多数业内人士还是抱着观望态度的话，那么现在人们想问，其净利润大幅增长的后面，究竟是什么因素在支撑。

从攸克君接触的部分案例来看，企业逆势增长的成因可以简单归结成一句话——外部不增长，内部促增长：内部不革命，外部找机会。华夏幸福这类企业，应该已经找到了外部机会，从而避免了内部痛苦变革的过程和巨大成本，实现了逆周期的快速增长。

攸克君认为，华夏幸福的利润大幅增长，源于如下几个因素：

，转得巧，不如转得早。这一点不难理解，华夏幸福在住宅市场兴盛的年代，即开始坚决进入“挣钱不那么快”的产业园区领域，并逐渐丰富其产业链条延伸，逐步拓展到产业新城的建设、运营。所以，当万科等一批企业开始考虑转型可行性的时候，华夏幸福已经行动许久，且开花结果。

第二，在成功寻找到了“外部机会”之后，华夏幸福的收入结构已经与“万科们”大为不同。按照华夏幸福2014年业绩报告陈述的情况，地产业务收入已经降至近3年以来的低点。也正是因为如此，在房地产市场大势萎靡的情况下，华夏幸福的业绩丝毫没有受到影响，相反却是逆势增长。

第三，“转型红利”进入兑现期。2014年，华夏幸福利润率较高的园区开发业务收入占整体收入的比重上升，其中毛利率高的产业发展服务收入结算增幅显著加强，也正是因为如此，华夏幸福30.3%的净利润增幅才得以实现。

郁亮曾经说过，住宅的天花板已经看得到。所以要寻找新的利润增长点。而“万科们”关于转型方向的思考，无非仍是产业、物流、医疗、养老等等，都与城市的发展密切相关，与华夏幸福多年前的选择几乎相同，但时间差了将近十年。

华夏幸福的今天，会变成“万科们”的明天么？似乎不太容易：

首先，华夏幸福向产业园区、产业新城转型的时间节点，是在其传统业务规模不大、传统业务模式固化性不强时进行的。这个时机的选择，使转型的成本比较低，转型而来的增量，足以覆盖转型的成本。然而，如今，“万科们”的传统业务规模动辄以千亿计算，需要极大的增量规模才能覆盖转型的成本，这势必会导致“转得慢”、“转得苦”。

其次，万科们当下诉求转型，还需要面对市场份额和竞争对手的问题。一位行业领军级企业的总裁曾经常对自己的高管团队说，我们要转型进入的领域，没有一个是空白，都有成熟的企业。以众多房企热衷的城市运营为例，华夏幸福在已经布局了超过20个产业新城，且大多围绕京津冀和环上海（楼盘）。对于其他房企来说，这不是战略定了，就立刻能实现的。

再次，产业链的串联更需要时间换空间。华夏幸福已经有了开始成熟运营的产业联盟。华夏幸福先后与北汽通航、京东、北方导航集团等行业龙头企业组建创新发展产业联盟，利用各自优势共建产业生态圈，共同培育新技术、新产业、新业态、新模式。这些同样是“万科们”不可能在短期之内说做就能做到的。

（来源：攸克地产）