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今日话题:房企经营惨淡 到了该转型的时候啦

房天下 今日话题   2014-08-25 10:35

[摘要] 一直以来,在福布斯排行榜上,中国上榜的企业家多是房地产行业的大佬,和国外那些“高精尖”行业富豪相比,颇有“土豪”的感觉。如今,面对惨淡的市场状况和遍地空置的房子,被当做房地产行业风向标的李嘉诚频频在内地抛售房产,房地产企业真的到了该转型的时候啦!

编者按:一直以来,在福布斯排行榜上,中国上榜的企业家多是房地产行业的大佬,和国外那些“高精尖”行业富豪相比,颇有“土豪”的感觉。如今,面对惨淡的市场状况和遍地空置的房子,被当做房地产行业风向标的李嘉诚频频在内地抛售房产,房地产企业真的到了该转型的时候啦!

去库存化是未来楼市的主旋律

8月18日,国家统计局发布7月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,70个大中城市中,价格环比下降的城市有64个,是自2011年1月以来近43个月下降城市数量之最,创近10年环比跌幅。与此同时,各大城市库存激增,销售锐减,下行之势似无法阻挡。

渣打银行的调查与此互为印证:建筑活动在持续放缓,6城市的30家受访开发商中,表示所在城市同行的建筑活动正在放缓的开发商数量持续上升,达到24家;土地市场明显降温,30家开发商中有21家表示,未来3~6个月企业无拿地计划;住宅销售正趋恶化,即使开发商不断降价,30家受访开发商中,18家称企业所在城市同行的住宅销售已经恶化,持此观点的企业数量为自2012年初第5次调研以来的值。

这种现象背后的实质是买家的日益稀缺。有报道称,经验丰富的投资客正在寻觅新的渠道,以替代失落的房地产。他们借用李嘉诚的话“不挣最后的铜板”,以示对这个市场失去了兴趣。“早些年只要一撒网,都能挣到钱,而且还不乏大鱼,现在只剩下小鱼小虾米,再不撤,恐怕自己都被套进去。”一位炒房8年的投资客说,市场的变化令其警惕,担心在这场击鼓传花的游戏中自己成为最后的接花者。

面对当前的局面,除了华远董事长任志强和路劲董事长单伟豹外,多数房地产大佬已经对市场低头。他们认识到,傻子都能赚钱的时代已经结束,市场纵然没有崩盘危险,也必须经历一波大浪淘沙。新城发展控股高级副总裁欧阳捷甚至表示,未来5年房地产基调是“去库存”。

房地产企业转型该做什么?

论是现在还是今年几十年,中国最稀缺的是教育、养老等服务业,房地产与这些稀缺服务业的结合,绽放出奇葩。房屋成交低迷时,城市逆势坚挺:上海市静安区,一套破旧的小户型二手单价可达8万~10万元/平方米。更夸张的北京,一套靠近北京市第二实验小学的报价甚至超过30万元/平方米。据媒体报道安居客集团的数据显示,北京去年一年的涨幅高达35%,均价已超过4.5万元/平方米;上海均价逼近4万元/平方米,过去一年的涨幅约为20%,高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。房产质量不高,房价却坚挺无比,不是这些老房子本身有什么优势,而是这些房地产享受了稀缺的优质教育资源溢价。对最重大的打击是,地方政府改变入学规定。

与同样稀缺的房产是养老地产,享受政府补贴的优质养老院需要排队十年以上,而其他高档养老园则以保险、保证金等方式,在没有产权的情况下享受着每平方米1万元以上的高价。社会养老院保持赢亏平衡不易,而大型养老地产回收了滚滚的现金流,再过十年养老资源更加稀缺,养老地产将享受高昂的养老服务溢价。

其他稀缺资源包括体验式商业地产,以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等等,房地产转型的过程,就是与社会稀缺资源结合,开发商转型为特色服务商的过程。

房地产开发商转型,他们不仅要建房、建城,甚至提供部分政府职能,设置学校、医院、环境等,跨过这一步,房地产开发商将能立于不败之地。人可以不买房子,但不可能不需要服务。

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