[摘要] 今年前10月，满堂红二手楼交易非广州买家占66.3%，其中符合“穗六条”新规的比例不足两成，外地人置业门槛提高，对二手楼市将造成重大冲击
今年前10月，满堂红二手楼交易非广州买家占66.3%，其中符合“穗六条”新规的比例不足两成，外地人置业门槛提高，对二手楼市将造成重大冲击
今年前10月，满堂红二手楼交易非广州买家占66.3%，其中符合“穗六条”新规的比例不足两成，外地人置业门槛提高，对二手楼市将造成重大冲击
近期出台的“穗六条”楼市新政，提高了外地买家的购房门槛，纳税或社保的期限从原来的1年提升至3年，广州二手楼市交易量或因此萎缩。昨日，羊城晚报记者走访广州各大中介了解到，受新政影响，市场上已有退房情况出现，此外还有三到四成买家或将被迫延迟购房。
交了5万订金而未完成网签
“为了约束业主，我之前交了五万元订金，没想到现在却束缚了自己。”来自山西的小刘告诉羊城晚报记者，他本月初看中了位于番禺某小区内一套价值近200万元的二手房，手里资金有限的他决定向亲戚朋友借钱凑首付，但因担心在凑足首付后业主反悔不肯卖房给自己，他便与业主签订了购房协议并交了五万元订金，协议约定，如果业主反悔，将双倍赔偿小刘，而如果是小刘反悔，业主则不再返还小刘所交订金。
然而在小刘终于凑足了三成首付款后，却不幸撞上了“穗六条”。更不幸的是，小刘因出差等原因而未能赶上网签的末班车。“根据规定，我还差一年才有资格买房，又没赶上网签末班车，只好被迫晚一年再买。”小刘无奈地说，“不是我要放弃购房，而是政策不允许，但今天找业主退订金时，他就是不肯退，真是头疼到大。”
“我们正在积极找业主协商，业主已答应退一半订金，理由是因为小刘自己的房子没卖出去，担心以后房子因政策问题降价而给自己带来经济损失。”其相关中介称。
超三成买家受影响
事实上，像小刘这样“不够格”买房的消费者还有很多。“这两天确实有退房现象，但不是很多，大概也就占3%的样子，不过新政对二手楼市还是会有很大的冲击，至少有三到四成的买家受影响。”昨天，位于五羊新城的一中介称。位于新港西路和洛溪新城的一些中介也称，不少买家都在新政实施前赶上了“末班车”，因此退房的情况并不多，大概也就有1%到3%的买家退房，但有30%以上消费者的买房计划会受政策影响而暂时搁浅。
合富置业市场经理梁燕明也表示，根据合富置业的成交及近期到店咨询客人的情况来看，约有一成买家被迫延迟购房。合富置业成交数据统计显示，今年9-10月广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家占比约为61%，二套房贷购房的非广州户籍买家占广州二手住宅市场整体买家的9%。其中，在非广州户籍买家购房个案当中，多达66%是首次置业型刚需买房，约有27%是改善型换房。
满堂红的统计也显示，今年1-10月，该行所有二手住宅买卖个案中，非广州市户籍的买家占了66.3%。满堂红研究部高级经理周峰告诉羊城晚报记者，在非广州市户籍买家中，符合“连续缴纳3年以上税收或社保”条件的买家比例不足两成，这意味着提高外地人置业门槛对于二手楼市将造成重大冲击。
楼价或因此下挫一成
对于此政策，周峰分析认为会让楼价下挫8%到12%。因此他建议，有消费者在买房时可狠狠压价。
“政策可能会短暂影响楼市的成交量，但不会对楼价造成影响，因为政策只能延迟消费者的购房计划，而无法改变刚需状况。”长期浸染于二手楼市的陈志刚表示，“不少手里有两套以上房源的业主几乎都不缺钱，再加上拿着现金也没有更好的投资渠道，因此他们宁可放着房子也不会降价卖房。对于部分投资客来说，买房时的价格并不低，不到万不得已他们也不会亏本甩卖。”
继续看涨楼市的并不是只有专家和业主，不少买家也认为现在不买房以后房价会涨得更厉害，置业成本为此也会大增。白领蔡小姐抱怨称，自己毕业近两年，看着楼价越涨越高，其父母决定资助自己年底买套房，但政策出来后只能看着不停上涨的楼价继续等。“就我现在所租住的小区，今年以来每平米涨了5000多元，也就是说，一百平米的房子不足一年涨了50万，我不吃不喝要工作六年，新政策一出，意味着我又要白干几年。”蔡小姐称。
近期，持续高热的土地市场再度升温，尤其配建自住型商品房的土地入市以来，各大房企之间的竞争就显得更为激烈，甚至出现个别房企误解国土局文件，仍旧叫高价拿下地块，最后却不得不斡旋退地的现象。
事实上，《证券日报》记者结合北京中原地产市场研究部提供的数据统计发现，截至11月28日，2013年年内，十大标杆房企共计斥资2563.6亿元购地，这意味着这些房企历史上拿地金额首度突破2500亿元大关，而且超过了其2012年全年拿地支出1005.6亿元。
对此，多位业内人士向《证券日报》记者表示，北京的土地越来越难拿，但利润空间依然相对较高，况且要想成为性知名房企，北京等一线城市是不可饶过的城市。
无独有偶，记者查阅上述标杆房企拿地区域和未来战略规划方向后发现，开发商今年拿地布局调整幅度非常大，其争抢的重要“战场”已经由三、四线城市转向了一、二线城市。
购地支出骤增
实际上，上述纳入统计的十大标杆房企分别为万科地产[简介 实时动态]、保利地产[简介 实时动态]、恒大地产[简介 实时动态]、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团、绿城中国、雅居乐以及招商地产。
北京中原地产市场研究总监张大伟提供给《证券日报》记者的一组数据显示，2013年前10月，上述十家标杆房企累计销售金额达到了6703亿元，接近了2012年全年的6708亿元，累计前十月拿地合计额度达到了2387亿元，拿地金额占销售额比例高达36%，而在2011年、2012年这一比例分别为21%及23%。
此外，《证券日报》记者结合中原地产市场研究部统计数据发现，截至11月28日，上述十大标杆上市房企11月以来购地金额为176.6亿元，其年内购地金额则为2563.6亿元。而其2012年全年拿地金额为1558亿元，差距为1005.6亿元，且为2012年全年拿地金额的1.65倍。
更值得注意的是，政府加快推地虽然是推动土地市场高潮迭起的主要原因，但众多房企拿地积极性正在高涨，尤其从拿地区域来看，大型房企争抢进驻和深耕扩张的重点区域已经集中转移至一、二线城市。
扎堆一、二线城市“囤货”
事实上，张大伟向《证券日报》记者表示，今年上半年，在10家标杆房企的购地可建面积分布中，二线发展中城市占比，为55%；一线城市、二线发达城市及三、四线城市分别占7%、22%、15%，而且下半年该现象有加剧的迹象。
此外，张大伟还强调，2009年以来，多数标杆房企在三、四线布局比重逐步加大，但2012年以后，这一趋势逐渐发生逆转。近期，这一转变更加明显，甚至一向深耕于三、四线城市的恒大地产开始重点布局一、二线城市。
《证券日报》记者统计后也发现，恒大今年7月首次进京，分别斩获三幅地块：7月3日，以35.6亿元的总价配建26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块；9月4日，以40.4亿元的总价配建5.15万平方米公租房，夺得北京年内首宗“限房价竞地价”地块；11月21日，以51.35亿元加11.2万平方米自住型商品房，夺得建筑规模不足21万平方米的东坝地块。
至此，恒大今年已经花费127.35亿元布局北京土地市场。恒大集团在发布中期业绩时也透露，未来将加大在一线城市的开拓力度，从而平衡其一、二、三线城市的比例，以确保较快的周转率和较高的盈利水平。
事实上，据记者了解，恒大、佳兆业、花样年等企业都在积极调整土地储备结构，将供应过剩的三、四线城市土地储备占比进一步降低；招商地产则通过调整激励方案，加快了土地的开发速度，销售增长也快于行业平均水平。
从这一角度看，土地市场竞争激烈的同时也提升了开发商的运营效率，从拿地到出售6个月成为了行业新的标杆。
对此，张大伟认为，这主要是三、四线城市房地产企业销售增长缓慢、存量大、利润率也不高，但一、二线城市却表现良好，导致标杆房企调整布局重心。此外，在上半年业绩表现良好的背景下，标杆房企拿地势头迅猛，源于其对楼市后市的看好。
更为值得注意的是，有业内人士认为，土地成本增加，房企拿地竞争激烈，将导致房企利润率下滑。鉴于此，在同一市场环境下，不同企业的销售额、营业收入的增速差距将越来越大
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