[摘要] “金九银十”以来，南京楼市已累计成交了1.3万多套住宅房源，日均成交都在两三百套以上，热点板块的“日光盘”更是不断涌现，不过市场一片火热的背后，基本的供需规律还是在发挥作用，记者注意到，“金九银十”的楼市并非“无条件热销”，多数楼盘推出的恰恰是在当下最为紧缺的刚需房源，基本上“逢开必热”。
“金九银十”以来，南京楼市已累计成交了1.3万多套住宅房源，日均成交都在两三百套以上，热点板块的“日光盘”更是不断涌现，不过市场一片火热的背后，基本的供需规律还是在发挥作用，记者注意到，“金九银十”的楼市并非“无条件热销”，多数楼盘推出的恰恰是在当下最为紧缺的刚需房源，基本上“逢开必热”。热销大潮的背后是刚需房“补货潮”。
10月份“日光盘”全部在卖刚需房
多数开盘前就已被预订光
10月份至今，南京楼市“日光盘”已有5家，当日去化8成以上的楼盘则达到12家，一个明显的共性是：这些楼盘几乎都在卖刚需房。
位于城东光华路的壹城逸境项目详情业主社区相册样板户型地图是个仅有一栋住宅的“袖珍盘”，此前并不为人熟知，上周六该项目一次性推出全部100套房源，当天销售了近80多套，去化超过8成，记者了解到，壹城逸境项目详情业主社区相册样板户型地图推出的以68、90平方米为主的刚需房源，在刚需房新增供应趋近于零的城东板块，这样的户型产品几乎是近两年都难遇，据销售人员透露，开盘之前90平方米以内的所有房源就已全部被预订，对于1.9万元/平方米的均价，绝大部分客户也觉得并不在意，因为城东这样的新房实在找不到，只要能买到就是好的。
10月份另一家开盘前就被预订光的“日光盘”出现在城北，位于尧化门的金尧首府项目详情业主社区相册样板户型视频地图本月加推了70多套新房，当日售罄，据项目置业顾问介绍，这批房源也是“开盘前就确定会被抢光”。据悉这批房源的均价已经达到12000元/平方米左右，相比一个月前的开盘价格上涨了约300元/平方米，但由于房源全部为90、106㎡的刚需户型，70多套房预订的意向客户达到140多组，平均下来仍旧是“两个人抢一套房”。
此外，江北的新城香溢紫郡项目详情业主社区相册样板户型视频地图上周也开盘加推了190套房源，分别为74㎡的2+1房和80㎡的3+1房，均价在9300元/㎡左右。尚未过万的价位和刚需面积段使得这批房源也是提前被客户“锁定”，据售楼处介绍，这190套房源中的130套其实在开盘前一天就已经被老客户内部认购了，真正开盘推出的房源只有60套，很快又卖出了30多套，此次开盘总计也去化8成以上。
还有金九银十期间仙林的两家“日光盘”保利罗兰春天项目详情业主社区相册样板户型视频地图和星叶枫情水岸项目详情业主社区相册样板户型视频地图项目，推出的房源也包括90平方米2+1房、86平方米两房这样时下最为火热的刚需户型，保利罗兰春天项目详情业主社区相册样板户型视频地图三天之内两次开盘都告售罄。上一批次的客户紧接着就累积到下次开盘，枫情水岸继6月份首开热销之后，9月份也再度“日光”。
网上房地产统计显示，金九银十以来，南京热销楼盘排行榜几乎全线被刚需楼盘所占据，9月份热销排名前十位的楼盘中，除了仁恒江湾城项目详情业主社区相册样板户型视频地图之外，包括海峡城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、旭日爱上城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、威尼斯水城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、天润城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、荣盛文承苑项目详情业主社区相册样板户型视频地图、保利梧桐语项目详情业主社区相册样板户型视频地图、金地自在城、琥珀森林、冠城大通蓝郡项目详情业主社区相册样板户型视频地图在内的9家楼盘，几乎全部在推出刚需房源，海峡城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、金地自在城虽然也有改善户型，但每次开盘均会有不少中小面积的刚需房“混搭”，与之类似的是江北的大华锦绣华城项目详情业主社区相册样板户型视频地图，这家10月份宣告升级改善市场的桥北大盘，上周推出了84套花园洋房，面积在120-150平方米不等，均价超过了13000元/平方米，不过与此同时也推出了160多套小高层房源，均价达到了11000元/平方米，开盘当日这批房源最终去化达到了9成。
刚需房屡屡热卖开发商积极“补货”
年底前新增上市量中刚需房占半数以上
金九银十热销的刚需楼盘，基本上都面临着房子不够卖，供不应求的局面。这也激发了开发商“补货”的意愿。按照实时的市场面消息，包含已经开盘的30家楼盘在内，“银十”期间保守估计将有40多家楼盘推出8000多套房源。其中半数以上都是刚需房源，刚需新房大量上市“补货”已成定局。
包括江宁纯新盘保利中央公园项目详情业主社区相册样板户型视频地图、新城玖珑湖项目详情业主社区相册样板户型视频地图、朗诗玲珑屿项目详情业主社区相册样板户型视频地图，城东的中海国际社区项目详情业主社区相册样板户型视频地图和启迪方洲项目详情业主社区相册样板户型视频地图以及江北的华府国际项目详情业主社区相册样板户型视频地图、骋望怡峰等，这些即将面世的多个纯新盘，都是以刚需房源为主，此外还有大批在售楼盘将加推刚需房源，仅在江北板块就有天润城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、朗诗未来街区项目详情业主社区相册样板户型视频地图、荣盛文承苑项目详情业主社区相册样板户型视频地图、荣盛龙湖半岛项目详情业主社区相册样板户型视频地图等一大批前期热销的刚需楼盘持续新推。
一贯刚需缺货的江宁，从10月份到年底，也将冒出大批刚需新房来补货，据统计，年底前江宁将有30多家楼盘预计开盘，其中实时热门门的九龙湖板块马上将有保利中央公园项目详情业主社区相册样板户型视频地图推出主力户型为70-135平方米的新房；以及新城玖珑湖项目详情业主社区相册样板户型视频地图首推200多套精装房源，面积在88-130平方米。此外，包括武夷绿洲、罗托鲁拉小镇、上善居、金陵天成、华菁水苑、万裕龙庭水岸等大批老盘，后期都将加推中小户型刚需房。
在另一处“刚需重地”城北板块，除已经面世的金尧首府项目详情业主社区相册样板户型视频地图外，年底前也将有三金燕语庭项目详情业主社区相册样板户型视频地图、金浦御龙湾项目详情业主社区相册样板户型视频地图等新盘上市，其中三金燕语庭项目详情业主社区相册样板户型视频地图主力户型在85-143平方米，未来将推出共计600套左右新房，金浦御龙湾项目详情业主社区相册样板户型视频地图预计也将于12月开盘。栖霞建设在仙林的两个纯新盘面世之后，位于迈皋桥的星叶瑜憬湾项目详情业主社区相册样板户型视频地图最快也将在今年底明年初公开。主力户型80-120平方米。
刚需盘价格屡创新高仍旧难觅“刚需价”
开发商热衷产品“提质”和精装修
截至9月份，南京新房价格已经连续上涨17个月，网尚机构的统计数据也显示，整个9月份南京有20家在售楼盘均价上涨，下跌的仅有一家，此外，9月份开盘的14家刚需楼盘均价几乎全线上涨，而从目前的行情走势看，热销涨价的势头暂时还没有缓和迹象。
上周开盘的江北大盘大华锦绣华城项目详情业主社区相册样板户型视频地图，新推出的“香鸢美颂”花园洋房开盘均价已经达到13000-14000元/平方米。记者了解到，早在9月份的秋交会的期间，作为参展项目之一，大华锦绣华城就已报出这一价位。伴随洋房价格达到桥北“天价”，目前桥北的普通房源价位也水涨船高，此次大华锦绣华城与花园洋房同批“混搭”推出的小高层房源均价已经达到11000元/平方米，同属桥北的旭日爱上城项目详情业主社区相册样板户型视频地图，10月份新推的87-129平方米刚需房源，均价也达到了1.1万元/平方米。
老盘已经看涨，一些即将上市的纯新盘，由于多数是近两年拿地，外加开发商的市场预期看好，房价看涨的氛围更加浓烈，位于江宁小龙湾的纯新盘朗诗玲珑屿项目详情业主社区相册样板户型视频地图将在11月推出首批房源，其中包含80多平方米的刚需户型，该项目所在地块去年12月底由朗诗地产以总价15.2亿元夺得，楼面价高达7161元/平方米，由于是精装科技系统交付，目前市场的预期开盘价位已经高达2万元/平方米。有两家纯新盘新推的九龙湖板块，目前也传出消息称新推房源预计价位将达到1.7万/㎡以上。位于麒麟新城的中海国际社区项目详情业主社区相册样板户型视频地图，首批就将推出上千套刚需房，而售楼处实时报出的开盘价格也达到了1.2万-1.4万元/平方米。这几乎已经是新盘中的“谷底价”。
在房价上涨的前提下，开发商为了尽快抓住客户，纷纷以“提质”的方式提升竞争力，记者了解到，包括保利中央公园、新城玖珑湖、朗诗玲珑屿、甚至是年底上市的金地湖城艺境项目详情业主社区相册样板户型视频地图，这些即将推出的刚需新盘，多数都是以精装修方式开卖，还拥有各式各样的卖点，如保利中央公园做到三房朝南带地暖，新城玖珑湖则抢先推出了89平方米四房样板间，朗诗项目则依旧保留精装版科技系统，华府国际项目详情业主社区相册样板户型视频地图则热推其“精装小复式”房型，江苏省房地产研究所所长李智分析认为，虽然前两个月不论刚需楼盘还是豪宅楼盘均出现热销，但接下来市场中刚需作为主导的地位肯定会更加稳固，在价格管控再度趋严的情况下，刚需楼盘将获得更大的销售空间，但供不应求短期内无法缓和，导致房价出现实质调整的可能性微乎其微。面对即将到来的大量新房供应，购房者除了及时把握机会外，还应合理衡量自身实力理性入市。（记者 刘娟 乔淳）
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