[摘要] 虽然新房市场整体惨淡，但压抑一年多的“刚需”已经使二手房交易有所回暖。记者了解到，不仅城区外围业主的降价意愿降低，四环以里地段较好的房源，甚至出现了报价抬升的情况。
本报讯(记者涂露芳)虽然新房市场整体惨淡，但压抑一年多的“刚需”已经使二手房交易有所回暖。记者昨天从多家房产中介公司获悉，2月份以来，二手房成交量稳步攀升，三环以里成交均价甚至出现小幅反弹。业内人士预测，楼市难言整体回暖，降价仍将是主旋律。
是否二手房交易已整体回暖？链家地产市场研究部冯联联认为，交易量回升是春节假期之后正常的恢复性增长，对比去年房价调控之后月度交易量七八千套的平均水平，当前的二手房交易还是处于很低的水平。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，2月后半月二手房成交量回涨主要源于婚房、的需求不再观望开始入市，尤其是北京西北部区域非常明显。而受制于北京房价调控不放松的背景，原来一房难求的区域现在出现了较多房源，二手房市场热点区域将由现有学区向其他区域扩散，之前供需关系较为紧张的四环以内的城区以及连接中心城区与新城的轨道交通沿线都将成为新的交易热点。
据统计，2月份二手房成交均价为20538元/平方米，与1月份相比基本持平，为2011年来的水平。各环线的价格走势呈现不同特点：三环内房屋成交均价呈现小幅上涨趋势，其中二环以里每平方米均价3.16万元，比1月上涨1.5%，二三环之间每平方米均价2.77万元，上涨0.8%；而三环外房价呈下降趋势，降幅最明显的是三环至四环区域，2月份均价下降至2.5万元/平方米，降幅达6.1%；五环外房价则基本维持稳定。
“三环以里价格上扬，是资源稀缺性所决定，也容易受成交结构影响，月度价格波动较为明显。”冯联联分析，三环至四环区域目前降幅最明显，主要因为去年调控后，该区域房价下降幅度有限，在连续多月的冷清行情影响之下，价格被迫回落，同时当前市场成交以低价房源为主，拉低了整体成交均价。而五环外二手房价格在经历了去年的明显下调之后，价格已经在低位维持稳定。
案例
挂牌仨月无人问津
二手房交易量回升之际，房价走势也越发让买房人和卖房人揪心。
“买卖双方的心理博弈进入僵持期。”链家回龙观门店业务人员告诉记者，最近挂牌售房的业主心态发生了微妙变化。“看房人确实多了，卖家舍不得继续降价，而买家都是刚需，对价格太敏感，估摸着还能再降，砍不下来就死活不买。”
以“北京人家[消息价格户型点评]”一套两居室为例，挂牌价180万。“一分不能少，去年我们邻居还卖了182万呢。”业主的态度非常坚决。不过，从挂牌到现在，这套房整整仨月无人问津。正是这种僵持格局，造成了二手房貌似人气很旺而成交量较低的状况。
记者了解到，不仅城区外围业主的降价意愿降低，四环以里地段较好的房源，甚至出现了报价抬升的情况。“年初相中过中关村一套房，价格不太满意，最近再去看，总价居然涨了5万。东直门一带的房子好像也涨了点。”正为孩子挑选的刘利星有些担心，二手房交易量回升，会不会让房价重回上涨通道？
“目前的复苏势头，是正常的自住刚需购房需求合理释放。”我爱我家方面预测，交易量复苏的同时，房价依旧会保持稳中有降的趋势，3月份二手住宅网签量有望回升至7000套以上，房价则有望继续回落至每平方米2万元左右。
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■本报记者 于春美 北京报道
“2011年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套。2012年继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下基本建成500万套，新开工700万套以上。”温家宝总理的政府工作报告表明，2012年保障房建设力度不减。
显然，今年保障房建设将面临更大的资金考验。
资金考验
温家宝总理在政府工作报告中表示，2011年中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍。
但这似乎仍不能满足庞大的保障房建设资金需求。
“政府工作报告中的数据显示，2011年，中央财政用于保障房建设的资金为1713亿元，看似天文数字，分配到每一套房子上就显得微乎其微了。”政协委员、广东省政协副主席周天鸿表示，全年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套，合计1475万套，“即便按照1000万套计算，分配到每一套保障房的财政补贴不足2万元。”
“实际的情况可能更严重，据我了解的情况是，每套只补贴1万元。”周天鸿坦言，这也就意味着，建设保障房的绝大多数资金将由地方财政埋单，继而导致地方的债务负担越来越重。
事实上，资金瓶颈一直是困扰保障房建设的难题。面对今年依然严峻的保障房建设形势，资金话题频频被提及。
对此，政协委员、清华大学经济管理学院教授、央行货币政策管理委员会委员李稻葵认为，保障房是政府的资产，而不是开支。政府要从固有的建保障房是花钱的观念，转变为保障房是政府为未来的财政收入营造坚实基础的投资行为。
“保障房的服务对象是夹心层，但它不等于福利，是提供的住房服务。”李稻葵说，“保障房要获取一部分收入是关键，如果能认识到这一步，其他问题迎刃而解。比如可以利用保障融资，既然其是资产，就可以按资产的方式抵押借贷。”
目标定位尚未清晰
2月29日，REICO工作室发布的“2003年以来房地产市场宏观调控政策研究”报告中，针对保障房建设的评价，指出现行住房保障政策体系设计缺乏内在逻辑性和清晰的目标，长期稳定的制度目标与短期调控的临时性需求混在一起，如此的执行效果及可持续性令人忧虑，有将基本保障泛化为普遍社会福利的倾向。
“保障房政策未能坚持‘满足基本住房需求’这一原则，迎合了形形色色的‘夹心层’诉求，未能集中资源，满足最困难群体的‘基本需求’；对不同阶层不同要求的迎合，将影响保障制度的有效性和公正性；另外，‘购置型保障房’，违背了保障理论的基本逻辑。”REICO工作室岳国强说。
他建议，在筹划住房保障制度方面，可参考我国的社保制度的设计思路，坚持“低标准、广覆盖”的保障原则，坚持“保基本”的原则，不能将之泛化为普遍、普惠的社会福利。保障资源的规模，最终由出资人长期的承受能力和承受意愿决定。
人大代表、杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后也在今年的一份人大议案中，建议国家完善我国的阶梯式的供房制度。
“对于廉租房群体，提供50~60平方米的廉租房，经济适用房则必须全面推行政府回购，在购房者购买了商品房后，必须将经济适用房按原价退回。”宗庆后说。
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