[摘要] 北京放宽普通住宅标准是实事求是
北京市出台的这个新政，体现了实事求是的原则，也与目前所提倡的政府减税让利于民的方向相契合。
11月25日，北京市住建委和地税局发布通知，决定自12月10日起，将北京市目前的住房平均交易价格调整为每平方米建筑面积18000元，在此基础上按不同的区位再确定调整系数。按照这个新政，北京市的普通住宅标准在一定程度上得以放宽，一批披上了“豪宅”外衣的商品房将有可能认定为普通住宅，从而可以享受契税优惠，减轻购房者的支出。这无疑是楼市调控政策中值得关注的一个新动向。
此轮遍及的楼市调控开展至今，房价已出现了拐点。在前几年楼市过热时，北京市的房价遥遥领先于，与普通百姓的购买力拉开了很大距离。现在，在严厉的调控政策之下，北京的房价终于出现了下降，国家统计局11月18日发布的数据显示，今年10月份北京商品房价格环比已出现0.1%的跌幅。
伴随着房价的下降，同时出现的是市场成交量的大幅减少。这种状况表明，目前虽然从一些单个楼盘的下跌幅度来看比较猛烈，但从整体上说房价的下跌仍然是很有限的，离普通百姓的购买力仍然有很大的距离。按照北京市目前的限购政策，有资格在京购买商品房者的范围是，已有一套住房的本地户籍家庭可购第二套房，在北京连续工作一年以上的外地人可购买首套房。但这些在政策允许范围内的购房者，往往又属于收入低下、经济实力有限的人群，即使政策向他们开出了口子，他们也无力在短期内买得起目前价格的商品房。
楼市调控的根本目的，是为了让普通民众能够买得起房，享受到经济增长和楼市发展所带来的成果。要实现这个目标，需要市场中的各个利益主体通力合作。调控开展以来，房地产开发商的暴利受到了一定的遏制，但是客观地说，地方政府通过土地出让、税费收取等途径得到的利益也是构成高房价的一个重要因素。北京市出台的这个新政，根据目前北京楼市的实际状况，确定了新的普通住宅标准，有利于更多的中低收入者减轻购房支出。比如，按照18000元的标准，一套90平方米的两居室总价为162万元，按原先的标准归为非普通住宅，购房者需以3%的标准缴纳契税，这一笔支出达4.86万元，但按新政归为普通住宅后，只需按1%的标准缴纳1.62万元契税。政府的税收减少了，但普通民众的购房支出也减轻了。
北京市出台的这个新政，体现了实事求是的原则，也与目前所提倡的政府减税让利于民的方向相契合。对楼市的调控，并不是为了要搞垮这个市场，而是为了让这个市场有序发展，回归到满足民众居住需求、提高居住质量这个根本目标。
在房地产调控大背景下，不仅一线城市的住宅地块出让频频流拍，近来济南、南京、成都等二三线城市土地市场，流拍和底价成交亦开始成为“主流”。近日有消息称，成都已经不堪压力尝试变相放松限购。
有专家表示，房地产企业拿地谨慎与购房者持币待购“双观望”情绪进一步加剧，可能对未来一两年内房屋供给产生一定影响，而土地市场遇冷则会给依赖土地财政的地方政府更大压力，调控的持续性面临挑战。
土地流拍自一线城市扩至二三线
海通证券11月3日发布的研究报告指出，“金九银十”销售增长减弱直接导致土地市场需求萎缩。10月，一线城市土地成交建面累计10545万平米，同比增长22.43%，环比继续回落0.9个百分点。从环比看，10月一线城市土地实际成交量953万平米，环比减少30.95%；10月，一线城市土地实际成交溢价率回落至1.71%。
11月16日，上海市国土局出让三幅住宅用地以底价成交。11月1日，广州南站、琶洲、番禺等区域6宗地块均以底价成交。
北京中原地产的数据显示，今年4月份推出的大兴、平谷的两块住宅用地至今仍无人报价。截至目前，北京市的住宅地块出让50块，规划建筑面积约765.21公顷，只完成今年计划供地总量6500公顷的一成多。
中原地产监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%。今年1—10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。
而除了一线城市土地市场遇冷，二三线城市的土地出让流拍和低价成交也正逐渐成为主流。
10月10日，浙江嘉兴国土局推出嘉兴南湖新区五地块，其中三宗为住宅用地，五宗地块最终均由上海绿地集团(新里西斯莱公馆绿地新都会·国际花都)以总底价6.0242亿元摘得。
11月2日，山东省济南市出让11宗土地，只有2宗土地以底价成交。此前，济南于10月28日出让的13宗共45公顷土地，也是以底价成交。据了解，从8月份以来，济南一共成交34宗土地，其中大多数都是以底价成交。
11月3日，成都国土局拍卖5幅地块，最后3宗地以底价成交，2宗流拍。
上周，南京公开出让的6宗地块中流标占3宗。10月南京共推出16宗地块，最终只有7宗以底价成交。武汉市今年下半年举行的两次土地挂牌拍卖会上，多数地块也以底价成交，竞价地块屈指可数。
成都变相放宽限购凸显调控持续性受压
中国土地勘测规划院发布的监测报告显示，地价增速全面回落，三季度主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点。而住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩大到12个。
中国土地勘测规划院发布的监测报告认为，目前调控处于关键时期，房地产市场总体上仍处于僵持阶段。预计在第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。
在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。而地方政府在土地收入大幅缩水的情况下，也不得不微调土地出让政策，通过多种“松绑”措施来推动土地出让。杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。
而除了通过调整土地出让价格、放宽出让条件等“促销”方式拉动低迷的土地市场，地方政府也开始考虑拯救眼下陷入冰点的楼市。
据媒体报道，11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，宣布政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。这被外界解读为“放松对购房者的资格审查”和“限购松动”，即政府默许开发商售出更多房产，因为在当地期房销售后，往往两年后才开始办理房产证。
然而，成都关于购房资格审查的新政仅实行了约一周时间，目前已停止执行。成都市城乡住房管理局11月21日发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。有消息称，住房和城乡建设部房地产监管司已注意到成都的做法，并最终导致上述政策撤销。
业内人士指出，联系此前佛山等多个二三线城市放松限购的尝试迅速撤销，可见中央对此轮调控确实态度强硬。
不过，眼下土地市场遇冷，无疑对依赖土地财政的地方政府增加了不小的压力。国泰君安发布的研究报告称，预计土地市场的持续冷清将促使2012年的地方政策存在松动可能。还有业内人士担心，原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。这对于本轮调控的持续性都将是一个重要的考验。
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