唐山房价大现松动 孰是孰非谁说了算? 看究竟

房天下  2011-11-08 11:31

[摘要] 10月，国内数个重量级的地产商不约而同地将旗下在售项目大幅降价。

楼市降价大潮来势汹涌 房价下行无悬念  

10月，国内数个重量级的地产商不约而同地将旗下在售项目大幅降价。据分析，之所以选择在这个时候降价，一是因为政策调控毫无松动迹象，近日相关部门表态强化了这一预期。在这种态势下，早降价、早主动；二是年关将至，所有地产商都面临工程款、材料款、工人工资等大量支出，加之现在银行存款锐减信贷比大幅度攀升，信贷规模普遍收缩，地产商开发贷款难以展期。降价出货、回笼资金，有点类似股市中的投资逻辑，在弱市之中，现金为王。

从行业的角度看，“大块头”的地产商大幅降价会令中小地产商处境尴尬，要么跟进降价，要么卖项目，在目前的市况下中小地产商似乎可选择的余地不大。这在客观上强化了房地产市场价格调整的预期。

与房价降价预期形成强烈反差的是，A股市场房地产板块近期出现反弹。业内人士认为，这或许与近期相关主管部门官员透露出的信息有关。前不久，有关部门主管官员曾表示，限购政策是不得已的措施，监管部门正在完善个人住房信息系统，未来可以不采用类似的行政手段。

客观地说，房地产市场价格松动局面是限购、限贷为主的调控政策发挥作用的结果。可以想象的是，一旦政策调控有所松动，房价必会大幅反弹。之所以判断假如调控政策放松，房价重回上涨轨道，是基于这样三个因素：一是近年来我国货币超发，M2年复合增长数年来都在高位。二是民间投资渠道缺乏，一些高利润行业准入门槛太高，将民间资本挡在门外。于是，房地产投资成为了不多的选择之一。三是能够容纳与房产投资相当资金量的股市，对资金吸引力仍显不足。由此可见，一旦房地产调控政策放松，房价重回快速上涨轨道恐怕会是难以避免的事情。

事实上，在住房保障体系还未完善之前，扼制房价过快上涨是政府政策的必然选项。中国有句老话：有居则安，有产则宁。“使房价回归到合理的价格”已不单纯是经济领域的问题。因而，房价下行是必然的，对此不要有任何怀疑。 

楼市下跌节奏加速 网民：深度博弈需政策跟进 

据报道，9月、10月上海一手房局部个案出现“跳水”行情，上海的二手房成交量和单价目前也在持续下滑，其中上海的大户型房源降价幅度高达15%左右。北京9月和10月楼市价格虽然没有大幅下降，但无论是新房还是二手房，都迎来了交易量创历史新低的局面。而深圳市区周边的楼市，现在也是降价声一片。价格开始松动之时，有一些开发商选择直接卖掉公司，套现离场，北京产权交易所的数据显示，最近挂牌出售房地产企业股权和项目都出现了井喷。

不少网民认为，国家一系列楼市调控政策的效果正在显现，巩固成果十分必要。同时，楼市进入深度博弈期，缜密有效的后续政策考验着各方智慧。

楼市下跌节奏加速

署名“陈真诚”的博客文章说，刚刚过去的10月，从一线城市到二三线城市，乃至更低级城市，房地产市场整体而言量价齐跌，性房价降价潮已经开启，并大有继续蔓延之势。市场预期，将有更多地区更多开发商陆续加入到降价阵营，并可能加大降价幅度。

署名“余丰慧”的博客文章说，目前，一些城市的房价开始有下降苗头，一些二、三线城市虽然还在涨，但涨幅开始减小。这充分证明本轮最严厉楼市调控政策是对路的、有效的，说明把抑制投资投机性住房需求作为调控商品房市场的重点是正确的。在税收手段、信贷手段对抑制投资投机需求作用有限的情况下，出台限购政策，对投资投机性需求下猛药是正确决策。目前，房地产调控进入了十分关键时期。只要调控“发条”不松懈，房价向下拐点将不期而至。更为可贵的是，民众对房价只涨不跌的预期正在改变。

署名“谢逸枫”的博客文章说，随着政府明确表态继续调控房地产市场，楼市下跌的节奏势必会加速，市场调整将不可避免。

降价不能解决房地产问题

署名“钱永伟”的博客文章说，目前中国的房地产问题不仅仅是房价的降和降多少问题，而是一个社会问题。中国的房地产成为社会问题是因为涉及面相当广泛，包括买家、卖家和政府。现在社会的焦点集中在房产降价，那只是将开发商和买家拿来讨论，而形成房地产的问题是社会系统问题，并没有得到解决。出现简单的房产价格下降，新的社会问题又会再现。所以我们目前面临的房地产问题确实不是仅降价就可以解决的。我们要将房地产市场当成资源开发来对待，应该制定土地资源的有效管理政策，社会的房产占有欲也要受到限制，这才是解决中国房地产问题的关键。

署名“李战军”的博客文章说，对房价目标而言，究竟是以遏制过快上涨的房价为目标，还是一定要让房价在同比和环比上都呈现实质性的负数为目标？如果一定要以房价下跌为目标，那么量化指标是多少？这些年在具体政策执行中，有矛盾和打架现象，总体反映出我们的房地产调控缺乏顶层总体设计。而政策之间的衔接性、稳定性和科学性缺失，因此造成了政策效用短期化，政策适用区域化的结果。

楼市深度博弈需要政策跟进

署名“余丰慧”的博客文章说，与此同时，楼市调控进入了深度博弈期。在目前楼市调控深度博弈的十字路口关键时期，预调微调主要是应对经济可能出现的下滑苗头，货币信贷总量的合理增长旨在大力支持实体经济发展，不会影响和动摇目前的楼市调控政策，不会改变楼市调控向纵深挺进的方向。必须使得房价有一个合理调整和明显下降，才能“让人民群众看到调控政策的成效”，才能达到国务院的要求。这就要求必须两手抓：一手抓加快推进保障性住房建设，另一手抓好抑制投资投机等非正常住房需求。要坚定不移、不折不扣地落实好财税、信贷特别是限购政策。

署名“李战军”的博客文章说，现在调控的目标一方面是抑房价，一方面是提供更多的保障房。

署名“朱大鸣”的博客文章说，对于房地产市场，期望中国的信贷制度能够有一个根本性的改变，一个真实按市场需求运转的信贷，才是一个相对公正和高效的信贷体系，才能支撑起经济的持续增长。 

上市房企总负债超万亿 部分企业降房价回笼资金 

11月1日，肇始于网络公共平台上的谣言让整个地产界为之一颤。

有谣传称，最近绿城地产已经申请破产。威力之大，令绿城中国董事长宋卫平即夜撰文千字加以澄清。

其实从今年夏末开始，类似传言便风声不断。9月有媒体报道称“海航出价30亿求购绿城”。随后的9月下旬，又有媒体报道称“银监会要求信托公司调查与绿城有关信托”。数天之后，又有人称“绿城或从港股退市”。

一月未尽谣言四起。虽然绿城实际上并未出现破产的明显迹象，但市场却因此加重了对上市房地产企业负债率的担忧。

《中国经济周刊》根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。

据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。

根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中（见表格），名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业（600603.SH），其资产负债率达968.7%；第二名ST园城（600766.SH）资产负债率亦超过100%，达到109.95%。从数据上看，这两家企业已经资不抵债。

以土地扩张见长的龙头企业也位列榜中。其中，保利地产（600048.SH）以80.74%的高负债率列居第16位，万科A（000002.SZ）也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。

未列入上述统计中的内地在港上市企业，新城市（0456.HK）资产负债率达到4035.68%。

总所 ，资产负债率是衡量企业健康与否的重要财务指标。过高的资产负债率将意味着该企业债务负担严重，财务压力大，财务风险大。

一位不愿署名的证券研究员对《中国经济周刊》记者置评称：“资产负债率不断提高，说明房地产上市企业的处境不断恶化，越来越不安全。有一些企业即便是剔除预收账款后，净资产负债率依旧很高。”他认为，一些上市房企的净利润出现大幅降低则主要是受到房地产限购政策以及银行拒绝授信贷款而无法扩大生产等因素影响。“上市房企或许还将长时间处于类似环境下。因为短期之内国家政策不会出现变化。”

这位研究员预计，房地产企业在今年年底公布的2011年报财务数据或许将持续低迷。“从今年上半年开始，市场对上市房企的财务指标一直担忧不断。”根据《中国经济周刊》统计，一些高负债率的企业正在试图通过降价来加速现金回笼。上述备受谣言困扰的绿城地产的资产负债率为87.71%，而最近其在上海的某项目推出了贷款九八折的优惠，以加速销售。  

楼市调控持续发力效果显著 二三线城市开发商不在死扛 

随着楼市调控持续发力，越来越多的开发商不再死扛，而是选择降价出货。杭州、南京、苏州、温州等长三角地区二三线城市的房价均有所松动。

温州楼市量价齐降

温州乐清市一楼盘近日打出“买豪宅送豪车”的优惠信息，不仅宝马，一次性全额付款还能获得9折优惠。这对“二线城市、一线房价”的温州来说，无疑可以算得上是楼市变相降价的序幕。

据温州市天浩置业地产统计，今年9月-10月温州市住宅销售签约总量为933套，同比2010年9月-10月温州全市房产成交的4514套大降近80%。温州房源库存较多，其中多数为在售新盘。

温州天浩置业地总经理陈虹认为，年关将至，大多数开发商在此时间段需要有所动作，目前市场小幅度降价及优惠难以吸引购房者了。开发商或许会对房源价格及优惠幅度进行一个大的整改。

杭州房价也开始松动。下沙区一楼盘之前开盘均价12000元，最近推出团购活动，起价8968元/平方米，并且还赠送30平方米至50平方米不等的面积。

“杭州房价有所松动是在下沙地区。10月下沙地区有一些楼盘进行促销，但力度都不大。现在上海地区房价出现下降后，杭州很多开发商都在重新考虑自己要不要降价。”中指研究院(杭州)研究总监曹旭东表示。

南京楼市促销频频

库存量近5万套，日均认购量却只有百套……对南京的开发商来说，降价已成了他们撬动市场的利器。上周，万科等多个大型房企纷纷抛出板块“谷底价”。

开发商各种促销手段齐上阵：老业主介绍新业主送物业费、面积。南京上班族杨小姐告诉中国证券报记者，其单位内部食堂里竟然设了一个楼盘促销点，将楼盘促销活动宣传单发给大楼内上班族。此外，南京新街口地下美食城也成了开发商推销楼盘的好地方。

南京还有一楼盘让数百位售楼人员用电话进行“海底捞针”式的促销，不管有没有在楼盘登记过，只要能找到手机号码，就打电话过去询问有没有购房意向。

统计数据显示，截至11月6日，南京上周(10月31日-11月6日)共认购商品住宅601套，日均认购约86套。认购量同比减少了379套，下跌近四成。

苏州楼市也把持不住降价促销。“明面送装修券优惠活动，加上暗地打折，楼盘的价格下调幅度约有2000元/平方米。悄悄打折主要是为了防止老业主闹事。”一业内人士说。统计数据显示，苏州10月住宅类房源共成交5240套，同比减少了15.80%，环比下降了22.15%；成交总面积为605671.02平方米，同比减少了17.41%，环比下降了12.72%。

业内人士认为，苏州购房者的观望情绪并没有减弱，甚至有不少购房者批评开发商降价诚意不够。11月、12月苏州楼市在成交量方面应该还会继续下降，而房价方面，会有更多的楼盘在价格方面有所松动。 

多城市房价现实质性下降 可能出现降价潮  

随着房地产调控的不断推进，房价上涨预期开始得到扭转，楼市成交量也随之出现大幅萎缩。中国某研究院昨天公布的报告显示，11月首周（10月31日-11月6日）楼市成交继续走低，八成城市成交量出现同比下降。而记者从权威渠道获悉，有关部门认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价出现反弹，已有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。

楼市成交持续低迷

据中国某研究院的统计，11月首周楼市成交持续低迷，被监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，6个城市成交量降幅在50%以上。

其中，长沙同比降幅，达71.96%；其次是温州，同比降幅达69.1%。重点城市成交量均同比下降，其中成都降幅，达59.72%；其次为杭州，同比下降幅度亦超过50%。

“11月首周北京新房26个项目零成交，占比达三分之一。”链家地产首席分析师张月说，虽然跌幅可能没成都、杭州大，但仍是持续低迷。

据统计，上周北京商品房住宅签约套数为1158套，二手房住宅签约套数为1779套，环比分别为下跌22%、26.5%。楼市总签约数据为2937套合计环比下跌24.8%。

记者了解到，上周北京成交量前十的项目中，有4个项目属于明显降价项目：京贸国际城(楼盘资料 业主论坛)、首开常青藤(楼盘资料 业主论坛)家园、润枫领尚(楼盘资料 业主论坛)苑、天时名苑，特别是通州的三个项目，均价相比点下调均超过33%-40%，但是换来的成交量并不显眼。如京贸国际城大幅降价入市半月后签约仅占16%。

另一方面，北京房地产市场库存量再次突破最近2年多来的纪录，期房住宅库存达到81412套，创下2009年6月以来的值，库存总量也达到11.92万套，为最近2年多来的值，继续呈现供应大于需求的现象。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，北京新房市场虽然降价楼盘频现，但是推出降价房源的楼盘仍是少数，且房价回落幅度有限，由此造成成交量持续下滑。他预计，未来一段时间，北京整体房价如不能出现明显回落，新房市场的成交量将很难走出低迷状态。

“限购之后，楼市面临沉重压力，一方面是持续攀升的库存，另一方面是日益浓厚的市场观望所造成的低成交。预计到11月底，消化库存积压需要的时间将达到24个月，到年底则可能达到30个月。”张月说，在楼市“入冬”之后，大幅降价已经成为推动成交上升的途径。

记者从权威渠道获悉，有关部门认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价出现反弹，仍有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。

多城市房价现实质性下降

为了打破市场僵局，大型开发商在一线城市率先降价。10月，龙湖旗下的上海项目“龙湖好望山(楼盘资料)”、“龙湖郦城”率先推出大幅降价优惠活动，龙湖郦城的非毛坯公寓房源由17000元/平方米下调至14000元/平方米，逼近开发商的成本价格，引发热销。作为房地产行业龙头企业，万科在上海项目的“清林径”、“城花新园”等多个楼盘也有较大幅度的变相降价活动。随后，二线开发商开始跟进，新城、旭辉等开发商旗下项目均在11月初给出20%以上的价格降幅。可以看出，市场已从“假摔”向“真摔”转变，楼市“拐点”已经形成。

上海、北京等一线城市的大幅降价促销目前已影响到二、三线城市的房地产市场，部分城市新房降价幅度加大。据上周中原地产对各地的调研结果显示，在杭州、泉州、温州等城市，降价促销楼盘日益增多，降价幅度增大。如杭州的金沙湖和滨江板块均有楼盘降价，降价幅度为两至三成；在泉州和温州也有个别楼盘降价幅度近两成。而在武汉、福州、厦门、长沙、宁波等城市，楼盘仅出现小幅打折，购房者观望情绪依然浓重，楼市成交出现萎缩。业内人士认为，未来一段时间，各地的推盘压力仍然较大，可能会出现性的楼市降价潮。 

房价松动，调控不能动摇  

广为关注的商品房价格，近一个月来开始松动。一些城市商品房销售出现量跌价滞甚至量价齐跌现象，关于房地产开发商转产、出售的消息也陆续传出。这些现象似乎意味着，房地产业发展开始陷入困局。已有的调控政策措施还会持续吗？回答应当是肯定的。

目前，房地产业面临的最突出问题是部分城市成交量萎缩，开发商资金链吃紧。浙江楼市具有风向标意义的房产商绿城集团被传“破产”，上海一些楼盘降价引发利益纠纷，北京一些楼盘开始打折促销，大型房产中介出现一定规模的“关店”现象，一些房地产开发商转战矿产开发……从这些现象来看，房地产业本身、上下游产业以及利益相关方似乎都受到了不小冲击。

楼市出现这些现象，自然与宏观调控有关。最直白地说，是被称为“史上力度”的调控措施终于见到明显效果了。从去年４月中旬起，政府调控措施几番加力，原因主要是一些城市上涨过快的房价牛劲十足，边调控边上涨，调控政策措施几次陷入“空调”危境。现在，调控终于见到明显效果了，但还只是在个别一线城市，而更多的地方还没有动静。这种情况下，如果停止调控，就会功亏一篑。

政府对房地产市场实行的调控，不是针对房地产开发和合理消费，而是要抑制投机投资行为。不少城市商品房存量连年上升，许多高价位楼盘售罄几年却仍有大量房子维持毛坯。诸多现象都说明，投机投资行为推高房价是不争的事实。从根本上来说，正是过热的楼市投机投资行为抑制了居民自住自用需求，透支了房地产开发的利润，才导致楼市出现了目前的现象。

房地产业的健康持续发展，需要相应的消费能力、消费意愿作为支撑。房价长期超过普通居民的承受能力，不能说房地产业发展是健康的。当前，房地产调控正处于关键时期，坚持调控不能动摇。只有房价回归到合理水平，楼市存在的问题才能真正解决。另一方面，应加快推进保障性住房建设，针对房地产业本身和上下游产业面临的问题及时采取措施，减少不良影响。 

策略调整：直降变暗降

统计数据显示，11月周，在部分项目大幅降价推动之下，唐山楼市成交量较前期水平出现回升

数据显示，上周唐山商品房住宅成交量出现34.57%的回升，成交38342.17平方米。开发商的优惠政策加大，20万抵40万的“变相降价”噱头确实不少【详情】，一部分开发商跟进降价，全款92折，首付50%97折，折扣相当明显。

是什么导致这一情况，难道唐山房价真降了？这个不好断言，只是楼盘的一些大的优惠政策确实让我们浮想联翩，下面就来看看房天下监测唐山房产信息网数据显示十一月周每天成交情况吧。

一、商品房住宅成交分析

1、商品房住宅成交套数

根据房天下监测唐山房产信息网数据显示，10月31日-11月6日唐山商品房住宅成交397套，环比上周上涨34.57%（10月24日-10月30日）。（下表是十一月周每天成交情况对比）

10月31日-11月6日商品房住宅成交套数

2.商品房住宅成交面积

根据房天下监测唐山房产信息网数据显示，10月31日-11月6日商品房住宅成交38342.17平方米，环比上周10月24日-10月30日商品房住宅成交面积上涨26.37%。

10月31日-11月6日商品房住宅成交面积

商品房7日销售统计：

成交套数：33套 成交面积：2906.65平方米 成交均价：6332.48元 成交金额：18406309.00元

根据房天下监测唐山房产信息网11月7日晚22时数据显示，7日商品房成交33套，其中商品房住宅成交31套，非住宅成交2套。7日路北区商品房住宅成交23套；路南区商品房住宅成交1套,非住宅成交1套；丰润区商品房住宅成交1套；丰南区商品房住宅成交5套，非住宅成交1套；海港商品房住宅成交1套。

商品房住宅成交

商品房非住宅成交

根据房天下监测唐山房产信息网7日晚22时数据显示，7日商品房成交2906.65平方米，其中商品房住宅成交2835.94平方米，非住宅成交70.71平方米。7日路北区商品房住宅成交2004.15平方米；路南区商品房住宅成交92.22平方米，非住宅成交25.08平方米；丰润区商品房住宅成交100.67平方米；丰南区商品房住宅成交511.24平方米，非住宅成交45.63平方米；海港商品房住宅成交127.66平方米。

根据房天下监测唐山房产信息网7日晚22时数据显示，7日路北区商品房住宅成交均价6681元；路南区商品房住宅成交均价6723元，非住宅成交均价17537元；丰润区商品房住宅成交均价4464元；丰南区商品房住宅成交均价4810元，非住宅成交均价15700元；海港商品房住宅成交均价2605元。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注房天下唐山站官微

新房、二手房、租房、特价房大平台