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谢逸枫:"刚需"憋不住金九银十出手

房天下  作者:谢逸枫   2010-08-26 12:06

[摘要] 面对金九银十黄金周季节,开发商给出的种种“利诱”,购房者应该如何选择?不急于买房的或许还可以观望一阵,但刚性需求的购房者是否应该现在出手呢?对于中国楼市而言,2008年和2010年可谓是“调控年”,经过了一整年的政策调控、购房者观望、银行难房贷,外加媒体唱衰,开发商们纷纷学做猪坚强挺过来了

政策调控或反转投资炒房客“抄底”卷土重来

面对金九银十黄金周季节,开发商给出的种种“利诱”,购房者应该如何选择?不急于买房的或许还可以观望一阵,但刚性需求的购房者是否应该现在出手呢?对于中国楼市而言,2008年和2010年可谓是“调控年”,经过了一整年的政策调控、购房者观望、银行难房贷,外加媒体唱衰,开发商们纷纷学做猪坚强挺过来了。进入2009年之后,国际和国内环境都纷纷发生了深刻的变化。

针对房地产市场,2009年政府从刹车变成了加油,贷款税收都给了充分的鼓励与支持。但房价依然有下降的趋势,购房者持币观望气氛也依然存在,市场的博弈愈演愈烈,2010年注定存在很大的变数。尽管“两会”期间不会出台任何房地产救市政策,但一份从消费端到开发建设端的“积极促进措施”却已然成型,出台时间初步被定在了“十一”后,相信在传统的旺季“金九银十”到来时,楼市将迎来市场回暖的分水岭。

目前楼市大量刚性需求产品入市,近期楼市人气旺,成交量上升。7月以来,开发商加大促销力度,刚性需求产品供应量上升,使得成交维持在稳中有升的状态。进入8月,随着楼盘到访人数的增加,楼市有了复苏的迹象,这种情况到“金九银十”将会在成交方面有所体现。六七月是传统淡季,受新政影响,不少楼盘提前推出刚性需求产品,使7月以来中低价位的中小户型增加,对刚性需求的消费者有较大吸引力。在近期的成交上,这类产品成交突出,对全市的成交量起到了一定的支撑作用,使得近几期东莞楼市成交出现了稳中有升的态势,同时,房价也出现了结构性下调。

毫无疑问是市场“刚需憋不住”了,加上开发商的降价促销,是导致房地产市场成交量突增的主要原因。国家统计局的数据表明,直到6月底90平方米及以下的新建商品住宅的价格和5月份相比并没有降低。7月份房价也没有显著的下降,相反,上海等地反而出现房价上升。

房价维持在高位徘徊的情况下,市场的“刚需”就是再有决心买房,现实也没有能力实现。“刚需”所致,那么也一定会使银行的房贷出现暴增。但目前不管是央行还是银监会,都没有这样的信息传出。相反,最近房地产市场出现的一些“新买房人”,有不少都是“老面孔”,基本都属于已有一两套甚至更多住房的炒房客。炒房客的卷土重来,是最近各地房地产市场成交量猛增的主因。

为什么在“国十条”百日之后,会有炒房客“逆势而上”?有人认为,一个重要原因是被认为打击炒房者的“利器”———房产税,据说2012年以后才准备开征。这就为炒房者重新提供了充足的“时间”和“空间”。此外,问题的核心还在于,“国十条”大多数内容至今在一些地方被架空,不管是对房价暴涨失职的官员问责,还是对开发商土地增值税的清算,以及对哄抬房价的打击,还有对普通市民的住房保障,“只闻楼梯响,不见人下来”。对“国十条”的执行力才真正关系到房市调控的生死。

目前临近“金九银十”,诚意登记、开放样板房等市场预热楼盘增多。目前市场观望情绪仍然较浓,在传统的8月淡月,多数楼盘通过“特价房”形式维持市场热度,促进一定的楼市成交。为了在楼市淡月维持市场关注度及促进成交,不少楼盘不放弃人气活动及小幅促销,保证成交量未持续下挫,整体呈现“稳中小增”趋势,楼盘活动主要以旧盘新推为主,新盘入市仍较少。于七八月为传统的楼市淡月,所以多数楼盘选择开展活动以及推出特价房来提高人气促进成交;部分楼盘做开盘预热活动为即将到来的“金九银十”做准备,“金九银十”提前上演。

面对一年难得的“金九银十”机会,也为了冲年度销售任务,开发商将继续维持现有的促销政策,甚至加大促销力度。“金九银十”供应量加大,价格竞争激烈,同时购房者产品选择面增多,在促销的作用下,积压需求也将得到一定程度释放。例如,统计数据显示,8月上海预计开盘的楼盘数仅有18个,但某期刊近期对沪上新盘市场做了一次深入的摸底调查发现:全市有超过80个楼盘将在接下来的三个月内扎堆上市。

其实,开发商延迟开盘的原因主要有三个:首先,目前开发商资金充足,暂时没有回笼需要;其次,楼盘目前的客户积累有限,尤其在房产新政下,购房者观望情绪浓厚,担心开盘后销售压力大;再就是,经历多次调控,开发商积累了一定的经验,期待萧条期后迎来销售的黄金期。但是,放慢推盘节奏,并不意味着放松价格。

自2006年至2009年,二季度都是传统的供应旺季,而今年二季度的供应量虽较一季度有所上升,但5、6月的供应量逐月大幅下滑,使得这个旺季供应量水平一般。而7、8月份由于气候原因,是传统的供应淡季,所以预计开发商也会尽量避开这段时间上市。作为历年都备受期待的“金九银十”,预计将成为今年全年的相对供应旺季。供应旺季延后,追根溯源是由于新政的影响。今年上半年的市场成交情况惨淡,不少房企的销售指标完成情况很糟糕,其中甚至有房企上半年仅完成全年的销售指标的30%左右,所以为了完成全年的销售额,必须要有项目推向市场。

由于当时楼市新政频出,地方实施细则未明确,对于尚未开盘的楼盘来讲,无法明确政策影响大小,因而无法制订相关的营销策略。不止他们一家,当时的不少楼盘都是因为这个原因推迟开盘,这也让大家把希望倾注在即将到来的九十月份。事实上,曾在7月月末统计,近一半原本打算当月开盘的项目尚未明确具体开盘日期,其中82%一拖再拖的楼盘在外环外。与此相一致的是,在该网近期调查中,未来3个月新开房源69%在外环以外,这未免让人对缓步而来的“金九银十”充满了期待,只不过交易量上升的前提一定是价格的继续下探。

例如楼市新政出台后,在经历了连续两个月的大幅萎缩之后,天津市新建商品住宅市场成交量终于在7月有所回暖,环比出现增长。8月,预计新开盘数量较上月增长14%。业内人士分析认为,一些原本就有购房计划、后因新政保持观望的刚性需求和改善性需求购房者,在等待了3个多月后,重新返回市场,刺激了成交量的回升。实际上,7、8两个月的提前发力,仅仅是“金九银十”的预热。据了解,年底前本市将有数十个纯新盘入市,竞争将更为激烈,购房者的选择也将更多。

今年9、10月份是买房的时机,11月政策或出现反转。一线城市短期内将处于下降的趋势,但反弹的可能性。部分二三线城市由于土地供应量不断加大,房价上涨的后劲不足。11月以后政府将有新动作,政策或将出现反转。2009年7.8万亿地方政府融资平台贷款余额有相当一部分要靠土地收入偿还。在市场高峰期,地方政府一亩地可以卖到250-300万人民币,但目前一亩土地平均价为120万,因此,许多地方政府将面临难题。宏观调控政策一定是短期行为。房价按市场供求的关系和我们城市化的速度以及人口的结构来决定,它一定是持续上涨的。

8月20日-26日,上海、浙江等一些楼盘出现日光盘,这使得楼市扑朔迷离,让人感觉楼市已经回暖,更担心房价是否会反弹?调控效果如何,关键看政府决心,简单的说政府准备好了吗?国务院副总理“李克强八天内两提坚决抑制房地产投机炒作行为”,细分析,不难发现,此次调控政府是步步为营,不达目的誓不罢休!

8月21日,国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时指出,各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展。8月13日,李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时就做过同样的指示。他的讲话代表着中央决策层的决心,可以确定的是中央对本轮调控不会放松,甚有可能目标没达到将以更有力的措施来落实。

2009年12月-2010年8月26日,国土部作为房地产调控政策的主要执行部门,在本次调控中成绩显著,重拳整治闲置地。从八个月时间清查出各地闲置土地2815宗,到公布问责时间,引入问责制,限时清查。目前地产调控处于非常时期,不确定因素还很多,国土部此番动作,表明执行部门的决心。一方面将问题直指关键核心——政府,引入土地问责,高调反腐,表明楼市调控开始对根源动刀。另一方面如果闲置土地被彻底清查,屯地开发商或退出或加速开发,有利于整个房地产市场的健康发展。

2010年8月23日,北京全面实行二套房标准建行已对第三套及以上购房贷款实行了「暂停发放」的措施。以此同时,在北京,多家银行查询个人住房信息的“钥匙盘”已基本到位,二套房和三套房将均按“认房又认贷”标准执行。北京将全面执行二套房执行标准。虽然,目前仍众多城市和银行仍无法或是没有全面执行二套房标准,但随着北京的实行,二套房标准将以更健全的操作系统得以推广,严防地方钻空子,让新政得以真正落实到位。

2010年8月20日,北京拟出台“商品房预售资金监督暂行管理办法”,预售资金将专户管理,这将直击开发商的寸上。等诸多信息表明,政府在针对本次调控上不会是虎头蛇尾,而是一项系统工程,步步为营。因此,可以确定本轮调控不会放松。而所谓的日光盘,本人称之为“恐慌现象”。一方面新政出台后,购房者对新政持高度期盼,然而房价却迟迟未有实质性下降,购房者由希望转为渐失望,由观望转为准备择时入市。另一方面,开发商也寄予新政放松的希望,不肯降价,但随着逐步认清,中央政府对本次调控的态度后,一些主流开发商采取降价换量的策略,其他开发商也可能采取跟进策略。

当失望的购房者对房价下降无法预期,处于恐慌上涨的心理下,遇上促销楼盘时,就纷纷出手。其实,所谓日光的盘大多是远郊的低价盘,并不能代表整体。憋不住的刚性需,造就了楼市的表面回暖。真正的是随着中央政府对地产调控决心的明朗和政策的进一步落实,将导致购房者预期重新回到高位。而八、九月份,随着推盘量的增加,如果销售不理想,更多的开发商将面临资金困难,这时将是真正降价的开始。但是,开发商还有足够的老本。

在房子供不应求的年代里,楼盘销售策略相对简单,主流开发商定价也略有偏高。然而,在现在市场情况销售不好的情况下,开发商都已经清楚认识到了“价格”对于销售进度的敏感和关键。2009年以来,绝大部分开发商都基本上开始使用“低价入市”、“降价快销”、“薄利多销”的销售策略,这也是我一直推荐给开发商的在目前楼市寒冬下的竞争策略。

目前手里有房子的人群应耐心持房等待,房价最终会涨上来,准备购房的人群今年9、10月份买房。楼盘一开盘时去买。随着政策调控进入平淡期和观望气氛消失,“涨价”市场最后的声音。不排除部分一二线城市的房价继续上涨的情况,尤其是楼市旺季“金九银十”黄金周将到来和每个一线城市的流动人口暴增及国内有钱人越来越多,另外是城市特有的利好规划和市政及重大活动影响。例如深圳的关内关外经济特区一体化,厦门的岛内岛外经济特区一体化,上海的世博会,广州的亚运会,重庆的户籍制度改革等因素,城镇化将产生巨大的购买力量城市的房价将保持继续上涨的势头。

谁也不能否认,中国城市化进程的快速发展,人民生活水平提高带来的改善型住房需求,给中国房地产市场带来了大量的刚性需求。所以,楼市并不缺少消费者,只是消费者都在等待市场触底反弹时再出手。今年年初,楼市“存量”问题引起了业内的广泛关注。大部分城市将逐步走出低迷,市场渐渐回暖。

因为,楼市存量消化问题的暴露是消费者抄底的信号之一,一般来说,持续半年以上的存量减少就能说明市场交易已经活跃且稳定。行业“沉没”在开发中的资金明显回流,地产商财务压力大大减轻,到时房价近一步下探的可能性大为降低。尽管目前宏观经济形势尚未明朗,但“两会”对房地产行业信心的提振已是定局,在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下,我国宏观经济也有望在下半年重新回到强劲增长轨道,从而推动房地产景气度回升。下一个标志性的拐点,在金九银十之际定会揭晓。

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