[摘要] 在近日召开的第六届中国房地产产业分析和预测高峰论坛上，中指研究院常务副院长黄瑜判断：今年调控成效已经明显，房屋成交量已经触底，下半年，"调价促量"将是房地产发展的主要趋势。
房地产发展走势日趋明显。
从中央到地方发布的信息，都表明下半年调控政策不会放松。面对政策、资金、业绩的巨大压力，在房价涨和降的问题上，开发商已无多少选择余地。
在近日召开的第六届中国房地产产业分析和预测高峰论坛上，中指研究院常务副院长黄瑜判断：2010年调控成效已经明显，房屋成交量已经触底，下半年，"调价促量"将是房地产发展的主要趋势。
黄瑜指出，通过对70个城市的指数和房屋销售面积变化关系进行分析可以看出，在过去几年地产调整的过程中，都是成交量再先发生变化，通常政策出来一到两个季度，量就会萎缩触底，触底之后一个季度左右，成交价可能要出现调整。按这个过去总结出来的规律，房价下调只是时间问题。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为：房价调整关键看成交量、房价、土地价格三者的相互关系。目前成交量萎缩幅度非常大，一线城市上半年总成交量和去年同期相比下降幅度超过了50%；而整体楼面地价水平同去年相比，下降了9%，新政以后主要城市平均成交地价的溢价水平也在走低。房地产企业经历了膨胀式发展，享受过房价暴涨带来的丰厚利润，使其主动进行降价调整，需要多层面的动力。
秦虹认为，以往的调控政策，带有给经济降温或保增长等背景，而此次调整是专门针对房地产行业进行的，不存在服务于更宏观或更大局的政策调整的背景，目的是推动房地产发生转变，对房价的影响力度大，时间长。
黄瑜分析说：根据调查显示，今年一季度，只有30%的消费者认为房价会降，有17.5%决定要加紧买房；到二季度已经有60%认为房价会降，而认为要加紧购房的消费者则降至8.3%。下半年如果没有实质性的房价调整，消费者的观望情绪难以改变。
2010年上半年房地产新增投资2万亿，比去年同期增长38.2%，新开工商品房面积8亿多平米，增长速度69.7%，都是历史位，而与新房上市量增加相比，成交量有大幅度萎缩，使得上半年多数企业销售额完成不到50%，这预示着下半年必将经历一个销售的集中期，企业要保证资金回款，上市公司要完成业绩，就必须进行调价促销，以数量补质量。而且，政策不松动的情况下，货币投放量短期不会放大，资金难以大量流入房地产，使得房价上涨的货币原动力缺失。
黄瑜认为，今年银行对房地产企业的授信支持不如以往，企业贷款比例下降，自筹资金上升。很多企业的上市计划、增发计划纷纷搁置。面对融资压力，调整房价，扩大销售规模自然会成为企业的。因此预计今年成交量相比2009年会下降20%，价格会下降2-4%。
"调价促量"并不只是房地产企业在调控下的被动行为。秦虹认为，这也是房地产企业实现稳定发展的新契机。
首先，会使市场结构、业态增长趋势转变。以往企业规模固定，靠快速囤地，慢速开发，通过土地增值实现暴利，现在政策限制房价上涨，企业将转变为通过提高规模，实现获利增长的盈利模式。而在商业地产方面，由于第三产业快速发展，政府给予了大力支持，发展出现利好局面。这都与调控政策推动房地产市场科学正常发展的方向一致。
其次，调整房价，扩大规模对于企业品牌建设有非常大的积极作用。成交量萎缩的情况下，公众更愿意选择有保障的品牌。今年整个土地市场走低，土地供应计划达到18.9万公顷，总量是2008年的3倍多。
中指研究院统计调查100个城市，上半年完成量为25%，下半年即使完成70%，也还有很大的土地空间。资金困难的企业有难处，但企业如万科等，能通过"调价促量"加强资金回款，顺势拿地，扩大规模，提高品牌影响力。这种优胜劣汰，能促进房地产行业走向规范化。
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