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中金:我国城镇住房广义空置率17.7%

北京日报   2014-06-20 10:22

[摘要] 关于我国住房空置率的讨论在近期成了焦点。昨日,中金公司发布报告称,截至2013年年末,中国城镇住房广义空置率17.7%。但中金认为,17.7%的空置率看似高,可考虑到正在装修的房子、危房、无证房及文化社会等诸多因素后,空置率不是真的高,特别是在城区。不过按国际通行口径,这一数字处于空置率预警区。

关于我国住房空置率的讨论在近期成了焦点。昨日,中金公司发布报告称,截至2013年年末,中国城镇住房广义空置率17.7%。但中金认为,17.7%的空置率看似高,可考虑到正在装修的房子、危房、无证房及文化社会等诸多因素后,空置率不是真的高,特别是在城区。不过按国际通行口径,这一数字处于空置率预警区。

实际上,在中金公司之前,西南财大学者甘犁跟华远地产董事长任志强关于空置率的“论战”持续时日已久。6月10日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明,2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%,据此估算,我国城镇地区空置的住房总量约为4898万套。次日,任志强回应称:“绝不可能有5000万套或更多的空置房。”甘犁在报告中称,空置住房占用了城镇家庭总资产的11.8%,即4.2万亿元银行住房贷款沉淀于空置住房。

从国际通行的统计口径分析,住房空置率有广义和狭义之分,其中广义口径倾向于高估空置率,而狭义口径因剔除了装修、危房等合理空置情形,故更为科学合理。具体来说,广义口径下空置率10%至15%属合理空置水平,15%至20%为预警区,20%以上为高危区,低于10%则为供给不足。狭义口径要在此基础上下浮1至2个百分点或更多。

根据中金发布的报告内容,2013年年末,中国城镇住房广义空置率17.7%,处于预警区。其中,城区与镇区差异很大,城区仅15.6%,略微超出合理水平,而镇区则达到了20.6%,已进入高危区。由于中国新房市场占比大且大多为毛坯房,加之仍有相当数量的危房,修正后在狭义口径下,城镇空置率12.6%,基本合理,其中城区只有10.5%,镇区15.5%略偏高。

同时,房屋中介机构统计的数据也表明,一线城市二手房空置率走高。伟业我爱我家市场研究院实时统计数据显示,在北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、太原7个城市近一年的二手房成交房源中,从原业主对房源的使用情况看,空置房屋占比高达46.1%。空置率较高的一个主要原因是,67.8%的业主有两套或两套以上的住房,业主在卖房时另有住所。

“如今造成空置房的原因有很多,地方环境、经济形势、就业情况都有关系,这个数据对政府宏观调控,对预测房地产风险都有参考价值。”北京大学房地产专家楼建波说,但目前对空置率标准没有统一的说法,而行业真正需要的是有用的空置率算法。比如,从个人角度理解,有很多人在海南买房用于度假,买房的人没有出售和出租的意图,算在空置率里就没有意义;而从开发商的角度来算空置率,完成了1000套的开发,卖出去800套,那就有20%的空置率,企业就要注意控制成本。

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