[摘要] 住房城乡建设部总经济师冯俊4日表示，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进，作为政策性住房的一种新形式，有人期望，有人观望。什么是共有产权住房？谁可以申请？它的影响又是什么呢？
编者按：住房城乡建设部总经济师冯俊4日表示，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进，作为政策性住房的一种新形式，有人期望，有人观望。什么是共有产权住房？谁可以申请？它的影响又是什么呢？
什么是共有产权住房?
所谓共有产权住房，其主要做法是，地方政府让渡部分土地出让，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
谁可以申请？
从上海来看，自2010年以来，已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前3人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。截至今年一季度，累计签约购房家庭约有6.7万户，基本做到当年申请、当年选房。
江苏淮安早在2007年即推行共有产权经济适用住房，住房限定套型面积（家庭人口3人控制在60平方米左右，不得超过90平方米）。目前，淮安已经申购的共有产权房将近900套，政府向符合条件的家庭发放供应券，两年内有效。
与上海、淮安相比，北京共有产权住房一推出即出现供不应求，北京去年推出自住型商品住房，最终明确为“共有产权性质的自住房”，价格低于周边市场30%、面积以90平方米以下为主。项目约提供2000套房源，最终由6.53万户确认申购。
从试点看，共有产权住房供给主要面对中低收入者，这无疑为保障其住房需求提供了更多选择，但对于购房者也需要理性。
共有产权住房能有效对冲高房价
业内人士分析认为,随着共有产权房供应量的逐渐增加,其在改善楼市结构、“对冲”高房价等方面的效应将逐渐凸显,并将有助于推动房地产调控模式的有效“切换”。
所谓共有产权住房,即居民个人与政府在土地出让初期,便明确供应对象、供应价格和户型等条件,政府以让渡部分土地出让金等方式,按比例与购房个人共同拥有住房产权。
以北京市为例,去年下半年北京推出2万套共有产权性质的自住型商品房,今年将供应5万套,占全年商品房销售的50%左右,可大大改变住房供给结构,同时,自住型商品房价格比周边市场价低30%左右,将对今年北京市场房价起到较大的缓冲作用。
不少业内人士指出,当前北京楼市成交量下降的一个重要原因是自住型商品住房的影响。
“自住型商品房有利于缓解北京目前的住房矛盾,能够起到一定平抑房价、稳定预期的作用。”一位房企负责人说。
共有产权可遏制在购置型保障房里牟利
4日下午,国务院新闻办举行新闻发布会，请住房城乡建设部总经济师冯俊介绍棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况。冯俊在回答记者提问时指出，共有产权的方式，可以使得一部分群众自己支付一部分钱解决自己住房问题，并遏制在购置型的保障房里的牟利空间。
通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，依据产权比例关系确定上市交易的分配比例，目的就是遏制在购置型的保障房里的牟利空间，通过这样的机制，使买下来这个房子主要是解决住房问题，但不能通过把这个房子卖掉去牟利。
让共有产权住房真正惠及困难群众
在高房价的现实冲击下,共有产权住房上市交易,如何避免重蹈经济适用房、限价房出现的“套利”现象,就显得尤为重要。从以往经济适用房的困境来看,一旦申购成功,往往成为个人事实上的“恒产”,再加上配售和退出缺乏合理机制,由此问题丛生。有业内人士分析,如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候,只要市场评估价降低几个百分点,即可获得巨大的经济利益。
因此,要避免重蹈覆辙,共有产权住房必须建立起公开透明的运作机制,从申请、分配、售后监管和退出等各个环节,设立“防火墙”。
值得关注的是,与以往的经济适用房、限价房不同,共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值,也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。从制度设计上看,“有限产权”与完全产权的住房相比,本身就使投资获利的空间大为减少。
从试点城市的实践看,如何确定政府与个人的产权份额,以及如何约定上市交易的分配份额,压缩投机牟利空间,正是探索的难点与重点。人们期待着,随着试点的推进,制度的不断完善,让共有产权住房真正惠及住房困难群众。
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