[摘要] 随着不动产登记、自住商品房等多项消息的释放，北京房地产市场正在发生着悄然的转变，人民财经记者调查北京楼市发现，炙手可热的“日光盘”已经越来越少，“看房的多，入手的少”，这是目前北京楼市真实的状态。
随着不动产登记、自住商品房等多项消息的释放，北京房地产市场正在发生着悄然的转变，人民财经记者调查北京楼市发现，炙手可热的“日光盘”已经越来越少，“看房的多，入手的少”，这是目前北京楼市真实的状态。
而多项房产数据也显示，无论是从二手房交易量，还是新建商品住宅成交量，都创下了多个新低。人民财经记者走访房山区新盘，市区二手房中介市场等地，也感受到了北京楼市的“冷清”，甚至部分二手房中介一个月仅卖了4套房。
北京二手房量价齐低半个月减价20万
北京工作多年的郭先生在魏公村看好了一套二手房，60平方米，300万人民币，这在魏公村这种黄金地[简介实时动态]段来说，已是相对便宜的了。然而等到要交订金的时候，郭先生犹豫了。媒体对于房价的报道让他难以抉择， “一边说在降，一边又在说涨，”郭先生想再等等看。
房东听说郭先生犹豫了，连续主动两次打来电话表示“关心”，房子的价格也从最初的300万降到了280万，这相当于半个月少了20万，看到房东这么着急，郭先生却越下不了决心，依然三个字，“等等看！”
来自北京市房地产交易管理网上的数据显示，3月份北京二手房3月份本市二手房市量价齐跌，网签仅8943套。尽管环比2月份有所上涨，但却创下了自2009年以来历史同期的值。成交均价方面，3月份北京二手房成交均价为每平方米3.14万元，与2月份成交均价3.16万元相比，下调0.6%，且跌幅比2月有所放大。
人民财经走访二手房中介市场，感受到了二手房的冷清，部分中介的功能，甚至全部转到了租房市场。在链家地产的魏公村韦伯豪店，半个的时间里，竟然没有一个顾客来光顾。销售顾问坦言，现在卖出一套房不容易，在她给记者出示的卖房记录表上，记者看到2月份该店仅有4套房成交，相对之前的1月份，销售额下降了近50%。销售表示，3月份的买房记录暂没公布，但比2月的成交还要少。
在另一家北京中天置地房地产经纪有限公司，当有人表示想看看二手房，该店销售很是诧异，“因为现在都是租房的多，买房的少”。销售坦言，大多数中介机构的业务方向，都从卖房转向了租房。“二手房市场最近很是惨淡。”该中介销售透露，二手房的成交量大不如从前。人民财经记者了解到，魏公村附近的二手房价格，大概在5万至6万一平方米，“这个价格从2012年就差不多如此，涨幅不大”，销售表示。
不过这些都完全不影响中介机构的，“房子卖不出去，但是房子租得出去。”与二手房市场的冷清相比，租房市场就异常火爆了。魏公村高校，所以租房的不少，记者了解到，魏公村附近一个两居室的房子，出租价格早已在5000元左右。
北京新楼盘售楼处冷清库存创新高
日前媒体报道，继天宫院区域的住总万科橙[实时消息 价格 户型 点评]以低于市场预期的价格入市之后，通州[实时消息 价格 户型 点评]台湖东亚-印象台湖项目也从最初预计的2.6万元/平方米(毛坯房)变成2.2万元/平方米起(精装修房)平价入市。接连出现的平价入市项目，被业内解读为北京楼市的风向悄然变动。
事实究竟如何呢？人民财经走访北京多个楼盘发现，昔日炙手可热的“日光盘”已经越来越少，而一些地产商以广告促销嘘头来招徕消费者，却依然效果甚微。在房山良乡大学城的旭辉[简介 实时动态]天地楼盘售楼处，记者看到前来看房的寥寥无几，等了近一个才看到一名看房人过来咨询，据这名看房人表示，他已经看了好几个楼盘了，但一直没下定决心是否出手。“都听说其他楼盘降价了，我过来看看这边降没降。”
销售张先生告诉人民财经，去年10月旭辉天地一期开盘时，均价在2.2万每平方米，如今的价格是2.5万每平方米。对于是否看好北京的房价，刘先生拍着胸脯给记者保证，“上涨”。他举了一串数字印证他的说法，目前北京可居住房屋有430万套，再加上期房库存有6万套，每套房按3口居住计算，有1308万人有房住，这还不包括其中的房婶、房叔有多套住房的，而北京市常住人口有2300万人，这意味着还有近1000万人没住房。“因此，北京的房价不可能降。”张先生表示。
在房山区的首开[简介 实时动态]-熙悦[实时消息 价格 户型 点评]睿府楼盘的售楼大厅，同样是冷清的状态，门口保安告诉人民财经记者，最近来看房的明显减少，周末时候人会多点。该楼盘销售主管范先生对记者表示，他们楼盘推出的都是小户型的商住房，但依然抢手，“现在纯住宅的楼盘都不多了，大家都在抢商住房”。
然而，根据上海 房地产研究院发布的房地产市场研究报告显示，3月，在包括北上深广等一线城市在内的这20个城市中，有14个城市库存出现了环比上升现象。其中北京的库存上升幅度较大，环比增幅达到10.0%。
据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2014年3月，北京全市新建商品住宅成交量为7289套，环比2月份增长227%，较今年1月份的6908套小幅增涨5.5%，与去年3月份同期的成交量相比下跌62.4%。
从季度来看，2014年一季度北京新建商品住宅成交量为16418套，环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，为05年以来季度新房成交量，甚至低于2008年1季度17521套6.3个百分点。其中，一季度新建纯商品住宅成交量为11621套，环比下跌23.2%，同比下跌54.5%；成交均价为27863元/平，环比上涨10.4%，同比上涨26.6%。
自住商品房释放“冷淡”信号加剧房客观望
多位业内人士对记者表示，新房市场成交量下滑，和北京推出自住房关系很大，大量买房人开始在自住商品房和普通商品住宅之间观望。这也使得一些开发商下调了开盘预期价格，例如通州台湖的东亚?印象台湖等；部分楼盘单次推盘量也在减少。
人民财经了解到，自去年11月30日自住型商品房项目启动网上申购，到目前为止，北京已经有多个自住型商品房项目正式入市，合计向市场提供的房源超过1.2万套。
业内人士表示，虽然尚未达成实际成交，但是从数字上来看，自住房供应套数已经占到了一季度约1.6万套新房成交量的78%，市场供应结构的改变，中低价位商品房占据供应主体。而随着自住型商品房陆续签约，楼市成交结构也将随之发生根本性转变，楼市整体交易均价将会被拉低，从而加剧普通商品房购房者的观望心态。
亚豪机构副总经理高姗也认为，自住型商品房的作用不可小觑。对于具有高价格敏感度的刚需购房人来说，目前上市的自住房普遍仅相当于周边在售的商品房项目的60%左右，极具吸引力，虽然短期内自住房的供应量有限，难以覆盖全部刚需购房人，但是未来随着上市项目量的增多、供应规模的增大，对购房需求的分流作用将会愈发明显。这也将进一步促使刚需楼盘开发商加速出货，低价换量。
此外，房地产专家也表示，受房贷紧缩、住房信息联网、限购等政策影响，也限制了部分市场刚性需求，使得部分资金实力较差的购房者不得不暂时取消或延后购房计划。
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有市场分析人士认为，在信贷收紧、利率优惠取消、自住房大量入市等多方冲击下，北京楼市供需格局已悄然生变，房企“让利跑量”心理占上风
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“今年4月份北京将难再现以往的楼市‘小阳春’，预计市场成交量将依旧低迷。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示，从近两周成交量下跌的趋势来看，北京楼市观望的氛围、交易的低迷有进一步加剧的态势。
事实上，据伟业我爱我家市场研究院数据统计，二季度首周（2014年第14周3月31日—4月6日），北京住宅市场（包括新建商品住宅和二手住宅）网签总量为2594套，环比上周下跌29.3%，同比下跌22%。其中，新房网签量仅为771套，环比下跌46.4%，是春节假期后交易量的一周；二手房成交量为1815套，环比下跌18.6%。
此外，中原地产研究部数据显示，4月份首周，北京二手房成交均价为每平米3.12万元，相比3月份成交均价每平米3.14万元再次下调了0.6%。
更为值得注意的是，高热持续不退的土地市场也开始出现降温迹象。据中原地产研究部实时统计数据显示，万科[简介 实时动态]、保利[简介 实时动态]等16家标杆房企2014年季度拿地总额为1165.24亿元，同比上涨29%，但环比降幅高达37%。
房企圈地热度转冷
从中原地产的统计数据看，2013年季度，万科等16家房企拿地耗资903.5亿元，第二季度、第三季度和第四季度分别为1162.42亿元、1708.74亿元和1855.73亿元，拿地总额一路高歌。直至2014年季度，高热一年多的土地市场首度显现降温迹象，上述16家房企拿地总额为1165.24亿元，同比骤降37%。
无独有偶，上海 房地产研究院近日发布的《2014年3月份典型城市土地成交报告》显示，今年3月份，10个典型城市土地成交建筑面积1150.3万平方米，环比下降46.8%，同比下降34.5%；土地出让金收入480.3亿元，环比下降38%，同比增长22.8%。
对此，胡景晖认为，在信贷政策收紧、贷款审核更严格、利率优惠取消，加之北京自住房大量入市的多方冲击下，改善人群和刚需人群购购买力不足，而且观望情绪越发浓厚。
中原地产首席分析师张大伟也向记者表示，从目前的市场迹象来看，市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，楼市供需格局已经悄然生变，房企“让利跑量”心理渐占上风。
值得一提的是，上海 房地产研究院的研究报告还显示，今年3月份，10个典型城市土地成交均价为4175元/平方米，环比增长16.4%，同比增长87.5%。而中原地产的监测数据则显示，万科等16家标杆房企2013年购地支出接近5630亿元，创下新纪录。
对此，有分析人士认为，在这种情况下，房企负债明显提高，加之2014年房地产行业资金链普遍偏紧的预判，房企拿地动作更为慎重的同时，将更注重刚需新盘的销售现金回流速度，加快周转以保证现金流安全。
鉴于此，即使土地价格上涨侵蚀了房企利润率，市场不景气，房企也会让出一部分利润而增加推盘量，而失掉的利润或将从高端项目、成本管控等方面找回来。
刚需项目“让利跑量”
“我们的项目一直在蓄客，不过蓄客情况并不理想，无法达到以往推出房源量120%以上的客户到访量，甚至连70%都不到，所以近期可能要做一些价格调整。”某楼盘销售负责人向本报记者透露。
实际上，从春节到现在，房企推盘量一直没有集中大规模释放。对此，上海 研究员严跃进表示，4月份房企推盘节奏将加快。
不过，据亚豪机构统计数据显示，万科、保利等在京刚需项目选择了“平价跑量”的销售策略。其中，万科幸福汇、首城汇景湾分别以14000元/平方米、13100元/平方米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨了4%和2%，而保利首开[简介 实时动态]熙悦春天22500元/平方米的销售均价，与上一期基本持平，但是三个项目却均出现了所售房源数量大于蓄客数量的现象，均未取得开盘“日光”。
对此，亚豪机构副总经理高姗表示，截至3月30日，北京一季度商品住宅成交仅成交了16238套，创下了自2006年有网签数据以来的历史值。高姗预计，随着上市项目量增多、供应规模增大，选择平价跑量的刚需项目将越来越多。
值得注意的是，《证券日报》记者从市场调查中也获悉，虽然刚需盘评价跑量迹象明显，但中高端项目则“小跑冲利”，而且提价现象明显，而有些房企也是靠高端项目来提升利润空间。
靠高端项目拉升利润
近日，《证券日报》记者在亦庄荣京东街地铁站附近踩盘时发现，从地铁站步行10后，有多栋已经接近封顶的大盘，周围围挡显示其为国锐·金嵿[实时消息 价格 户型 点评]项目，涉及办公楼、高端住宅等业态，且具有一般高端住宅少有的防弹安保加固功能。
“住宅的销售均价为45000元/平方米”，该项目的销售人员向记者透露，这一销售均价比前一期开盘房源的定价有所上涨。尽管如此，记者在现场仍旧看到不少看房的人，多数为一家三代同时来现场咨询，且现场不乏敲定交易的购房者。
“因为限购等政策限制，现在有些资金实力较强的改善性需求购房群体可能更倾向于一次性置业到位，同时解决一家三代的居住需求。”上述分析人士向记者表示，所以中高端项目住宅市场仍然较为坚挺。
无独有偶，记者获悉，3月下旬，亦庄·金茂悦[实时消息 价格 户型 点评]和望京·金茂府[实时消息 价格 户型 点评]分别以40000元/平方米、70000元/平方米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。同时，两个项目各向市场释放了60余套楼王房源，而且当日售罄。
实际上，据亚豪机构统计数据显示，上周（3月24日-3月30日），北京均价在30000元/平方米以上的中高端房源成交了386套，环比上升了18%，其在整体市场中占比24%，也比之前一周上扬了6个百分点。
对此，高姗表示，为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫“让利跑量”，但房企将更倾向于通过中高端项目来冲利。高姗判断，未来北京的中高端项目、尤其是高端市场，仍将具有较大的价格上涨空间。
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