[摘要] 海珠广场要大变身,打造成越秀中央文化商务区的重要节点，建两栋地标挖10万平方米。
海珠广场要大变身,打造成越秀中央文化商务区的重要节点
建两栋地标挖10万平方米
地下，开挖超过10万平方米的空间，形成3层地下空间涵盖商业、车库等，还将建10条地下步行连接通道；地上，北脚珠江边将耸立两座分别为99米和150米的塔楼，五仙门发电厂旧址也将变身为华侨博物馆……海珠广场要大变身了！越秀区老中轴线上的海珠广场地块相关规划方案(《越秀区恒基中心地块及海珠广场地下空间控制性详细规划修改》)日前在广州市规委会上获通过，这里将打造成越秀中央文化商务区的重要节点。
历史用地容积率一改再改
位于广州老城中轴线的恒基项目是广州市需盘活的111宗历史用地项目之一，早在上世纪90年代就曾做过规划方案，容积率一改再改，从原控规的12改至目前的4.5，这次实时的容积率是8，未来总计容面积达22万平方米。事实上，与现状相比，新规划建成后将增加16.5万平方米建筑面积，容积率比现状增加足足7.69，建筑密度比现状增加65.8%。
根据新规划，整个海珠广场将新建两个项目———恒基中心和海珠广场地下空间。
据悉，恒基中心项目是香港恒基兆业地产集团在华南地区的重点投资建设项目，位于越秀区海珠广场及其西侧地块，用地内有地铁二号线与地铁六号线交会海珠广场站。总用地面积约57705平方米，将开发城市综合体项目，包括办公、商业商务和康体娱乐功能。地块内还包括了广州市文保单位———五仙门发电厂旧址。
恒基20年前拿地已缴清6940万
据悉，早在1992年，香港恒基集团就通过政府招商引资拿到该项目的开发权，根据当时的土地出让合同，暂定建筑面积合29 .8万平方米，恒基公司已全额缴清地价款6940万元。但该项目迟迟没有开发，其后提供征地支持广州解放桥扩建、五仙门220kv变电站建设，净用地面积不断缩小；地铁6号线隧道、高压电缆下穿用地中北部，建设条件受到限制。
此外，恒基中心作为高端城市综合体，除满足《广州市城乡规划技术规定(试行)》位于旧城区、属于市级商业中心绿地率大于10%的规定外，充分考虑立体绿化，设置多层次的屋顶绿地，与海珠广场绿地相呼应，形成连续的公共绿地开场空间，提供首层架空公共空间2000平方米及屋顶花园绿地1800平方米。
焦点
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五仙门发电厂变身博物馆 如何处理
根据规划，为保护五仙门发电厂文保单位，按“紫线大于道路红线”原则，保留现状沿江西路道路边线，现行控规规划路宽45米，申请按现状道路宽度修改。取消原控规东西向10米支路和南北向7米支路；修改为西北围绕五仙门变电站7米支路和西南角10米细分支路；保留南面和西面地块入口，增加北面出入口。同时将规划30个免费地下停车位，并在东侧绿化地块预留8个大客车临时停车位。
在保护五仙门发电厂主体建筑方面，规划要求遵守不改变文物主体原状、充分展现文物本体东、南、西三个主要立面为原则，北面新建建筑主体结构须与文物本体脱离；建设控制地带内距文物保护范围5米以内不得建设，5～15米范围可建高度不得高于9米。裙楼应朝文物方向高度递减。
据悉，今年4月的广州文化设施规划建设会议，决定广州华侨博物馆选址五仙门发电厂旧址，考虑在华侨博物馆划出20%的经营面积，所得作为广州华侨博物馆、广州工业博物馆的养护经费。恒基公司将五仙门发电厂旧址无偿赠归政府所有，用地和建筑产权一并移交广州市侨务办公室。
市长陈建华表示，恒基项目是盘活广州111宗历史用地项目之一，对政府来说，多了一个华侨博物馆来之不易。
[探营]
基本已人去楼空
日前记者到位于沿江西路421号的五仙门发电厂旧址看到，这里基本已经人去楼空。原本这里有酒吧、餐厅和服务公司等，如今只有一家餐厅还在营业，其余都大门紧闭人去屋空。
[知多D]
五仙门发电厂：广州座火力发电厂
五仙门发电厂建于1900年，占地面积约2788平方米，建筑面积约8020平方米，是广州市历史上座火力发电厂，2008年被划定为广州市级文物保护单位。
焦点
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10条地下步行连接通道 能否缓堵
规划方案显示，交通评估建议项目计容总建筑面积应控制在20 .5万平方米以内，其中恒基地块及海珠广场西广场和侨光西地下空间总计容建筑面积控制在19万平方米以内，海珠广场东广场地下商业面积控制在1.5万平方米以内，同时合理组织进出交通，使项目开发对周边交通的影响处于可接受范围。
此外，方案建议，项目地块地下层与周边地铁站、地下商场、人性隧道等连成一片，包含10条地下步行连接通道、20个地面与地下层步行通道口，形成便捷、舒适的立体步行系统，有利于疏解地区人流集散交通，地下空间与地铁站连接的步行通道宽度应不小于10m。
方案称，恒基地块和海珠广场地块至少应提供小汽车泊位1045个，装卸货泊位32个，出租车上落客泊位12个，旅游巴士泊位1个，非机动泊位按规范要求考虑结合周边地铁站设置。
[探营]
市交委：周边交通设施不堪承载
广州市交委对方案建成后的交通状况表示担忧，交委说，根据交通规划研究所做的交通影响评估，建筑面积22万平方米面积开发对周边交通影响比较大，超过周边交通设施的承载能力。“交通影响评估建议在19万平方米以下，包括东广场控制在1.5万平方米以内，而且还要通过合理交通组织才可以勉强接受。”市交委方面说。
[知多D]
地下过街设施少
记者现场观察发现，海珠广场周围几乎没有什么成型的地下空间，就连地下过街设施也很稀少。除了地铁B出口与缤缤广场相连外，还有缤缤广场通往起义路的过街隧道。但这条短短的隧道也是又乱又脏，墙上涂得乱七八糟，地下睡着流浪汉，不少行人宁愿跨越路面上的栏杆过街，也不走地下通道。
规划亮点
A
建两地标性建筑
根据实时规划，将建设南北两栋塔楼，临江一线的南塔楼高99米，23层；临江二线的北塔楼高150米，30层，还包括6-7层的裙楼。这意味着在海珠桥和解放桥之间的临江地带将崛起两栋地标性建筑。
该地块的容积率问题经过多次调整。广州市前规划局局长、目前广州规划委员会委员施红平说，当时甚至有人提出要参照香港标准，提至15- 18之间的容积率，但是遭到他反对，“广州按照规矩就是12，最后市政府常务会议开了之后确定是12”，不过，后来容积率压到4 .5，施红平认为是欠妥的，因为尽管在历史街区范围内，但其实“没有考虑到中轴线这个重要的因素”。
据称，后来恒基对广州房地产市场不看好，提出要求不建办公楼，要建公寓，把三个地块围合起来搞一个大圆筒，当时的规划部门并未同意，后来这个工程就一直搁置了。
此外，会上不少专家建议，北塔150米的控高还可以稍提高一点，“高一点清瘦一点对海珠广场环境空间形态会更好一点”。
B
10万平方米地下空间
除了地标性建筑恒基中心外，海珠广场未来的地下空间将是连片打造的：包括了海珠广场西广场、东广场和恒基中心三块，整个规划共增加至少10万平方米地下空间，其中7.18万平方米是地下商业面积。
具体而言，实时规划显示，海珠广场西广场和侨光西路新增地下建设规模41715平方米，其中计容面积25000平方米，两层为商业、一层为停车。
海珠广场东广场新增地下建设规模47100平方米，其中计容面积30000平方米，共计增加地下计容建筑面积55000平方米。
恒基中心地下商业16800平方米，整个项目地下商业空间总面积达到了71800平方米。
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