[摘要] 国家统计局10月18日发布数据，第三季度中国经济同比增长7．8％，增速比上季度反弹0．3个百分点。前三季度中国经济增长7．7％。
国家统计局10月18日发布数据，第三季度中国经济同比增长7．8％，增速比上季度反弹0．3个百分点。前三季度中国经济增长7．7％。
三季度中国经济增速反弹至7.8％，研究发现，进入三季度以来，一系列经济数据印证了经济的回稳复苏。三季度国内PMI每月逐步回升，企业对未来经济运行的预期明显改善，经济运行呈现明显走稳态势。PPI降幅连续数月收窄，9月份环比增长0.2%。信贷数据明显高于预期，说明企业信贷需求旺盛。
那么，三季度中国经济增速反弹至7.8％，尤其是11月份的十八届三中全会即将召开之际，经济增长信号趋好与一线城市、部分二线城市房价上涨过快同时存在，是否意味着未来会面临着房地产市场调控风险呢？这对于房地产市场来来讲有哪些影响？
年内——经济尚未明显好转，楼市量价齐升可持续，年底翘尾行情可期
从当前政府表态及房地产市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。
国家统计局数据显示，2013年1-9月份，房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%（扣除价格因素实际增长19.7%），增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资41979亿元，增长19.5%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。
在此市场背景下，第三季度中国经济同比增长7．8％，增速比上季度反弹0．3个百分点。前三季度中国经济增长7．7％。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，尽管第三季度中国经济增速反弹至7.8％，但是宏观经济仍然尚未明显好转，存在探底的市场风险，因此，在宏观经济没有形成回暖趋势之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。
此外，从货币供应量、调控政策变化趋势、市场基本面趋势、品牌房企推盘动作来看，也会验证整个市场基本面会继续好转。具体来看：
、1-9月尤其是9月份总体上货币供应量增加导致市场热钱流动性宽松与通胀预期，这是导致量价齐升的最根本的因素。
央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1-9月份中国国内M2同比增速为14.2%，高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标，总体上上半年市场流动性的宽松助推房地产市场量价齐升局面的形成。
第二、政策定向宽松，多地又出现政策微调，导致总体上量价齐升的结果。
从这两个月各地楼市调控政策变化来看，芜湖、温州、深圳等地出现具体的定向宽松政策，其他城市在政策执行上也实质上是定向宽松，在这样的市场背景下，9-10月份总体上出现了量价齐升的结果。
国家统计局数据显示，1-9月份，商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%，增速比1-8月份回落0.1个百分点；其中，住宅销售面积增长23.9%，办公楼销售面积增长32.8%，商业营业用房销售面积增长10.8%。商品房销售额54028亿元，增长33.9%，增速比1-8月份回落0.5个百分点；其中，住宅销售额增长34.5%，办公楼销售额增长45.1%，商业营业用房销售额增长22.9%。
第三、因品牌房企利用放量“窗口期”积极跑量的结果，导致“金九银十”成色十足，年底翘尾行情可期。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发商推盘策略阶段性特征来看，一般7-8月份为推盘淡季，“金九银十”为市场旺季，到年底因为年报的要求会出现“翘尾”的推盘行情，相对应的也会导致市场成交量的涨与跌。从当前推盘趋势来看，在2013年8月底至9月这个时间段，主要城市的推盘规模都在增加，各大房企在“金九银十”这个时间段进行积极跑量，市场成交量将再度出现回升。此外，品牌房企因年报等因素还会加大推盘力度，至年底“翘尾”的行情也会出现。
第四、今年以来房屋新开工面积、施工面积及竣工面积等指标均出现好转，带动市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺，甚至资金面不太紧张的开发企业开始利用“少量多批”、“封盘”等营销手段，推动“日光盘”、涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。
第五、品牌房企资金面已不太紧张，2013年上半年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨。
国家统计局数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8个百分点；土地成交价款6082亿元，增长14.6%，增速提高9.4个百分点。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。开发企业再不拿地有可能会措施的拿地时机。从这个角度来讲，各大房企正在抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，积极拿地“换仓”，这也会导致金九银十甚至年底这个时间段整个市场成交量会集中释放出来。
2014年——经济如明显好转，楼市调控政策或阶段性收紧
当前来讲，一线城市、部分二线重点城市房价上涨过快，导致局部市场可能出现房价快速反弹的压力。
中指系统数据显示，2013年9月十大城市住宅均价为18179元/平方米，环比上月上涨1.72%，涨幅比上月扩大0.23个百分点。具体来看，北京上涨3.75%，涨幅，深圳上涨3.15%，涨幅次之，广州、上海涨幅在1%-1.5%之间，杭州、重庆（主城区）、成都涨幅介于0.5%-1%之间，天津、南京、武汉涨幅在0.5%以内。
此外，2013年9月，100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.15个百分点，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。
在这样的市场背景下，上海、深圳、南京、郑州等城市从土地市场、限购执行情况、二手房市场监管等诸多方面出台措施，遏制房价过快上涨，防止形成房价报复性反弹的市场氛围。
同时，部分城市如三四线城市由于宏观经济不景气、房地产市场投资、成交量价基本没有复苏回暖的迹象，这些城市也开始出台一些定向宽松措施，刺激房地产市场复苏与回暖。如2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，貌似又是一枪救市；此前，浙江温州已经悄然松绑“限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。
总体而言，在第三季度这个时间段，由于不同市场热度不一，导致不同市场之间的发展特征出现分化，一线城市房地产市场出息过热现象，而三四线部分城市仍没有回暖。与此同时，政策也出现了房价过热城市局部收紧，表现一般的的城市定向宽松的调控政策分化的特征，以此实现不同城市之间市场需求的平衡释放。
这是在宏观经济尚未明显好转之时政策与市场表现出的分化特征。同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果2014年宏观经济增速持续好转，那么，房地产拉动宏观经济增长的角色有可能会阶段性的削弱，2014年楼市调控风险增加，楼市调控政策有可能再度阶段性收紧的可能性，以应对当前一线城市、部分二线城市房价上涨过快的现象。
从具体措施来讲，2014年有可能会逐步出台楼市长效性调控机制的具体措施，采用原有行政手段与经济、市场手段并用的方式，逐步过渡到长效性调控机制，以此来影响未来房地产市场的走势。
但是，短期可操作的楼市长效调控机制的正式形成还需要一个过程，至少也需要3-5年的时间。因此，对于当前1-2年内房地产来讲很难说起到立竿见影的结果。从这个角度来讲，以限购为主的行政化的调控措施在这个时间段内还会持续执行，当前正在执行以限购为主的调控措施仍然将影响1-2年内的房地产市场趋势。
中长期——长效调控机制坚持“去投资化”，让楼市回归自住属性
从政策与市场未来发展趋势来看，近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，有相关知情人士透露，具体方案在11月份的十八届三中全会或明年两会公布。报道称，从方案可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。从短期内可操作的楼市长效调控机制来看，极有可能先期形成“一个系统+三大利器”调控体系（一个系统是指城市个人住房信息系统，三大利器分别是指房产税、类似于二手房20%增值税的政策、保障性住房等三方面），然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革，最终形成楼市长效调控机制。
从短期内可操作的楼市长效调控机制来看，通过“一个系统+三大利器”对于市场叠加效应，弱化房地产的投资属性，让房产回归居住自住属性，程度满足不同人群的居住需求。从而逐步实现利用经济手段、市场手段调节市场，让市场自发性的调节市场供需，限购等行政化手段逐步退出，弱化行政干预的作用。
届时，不合理的投资性需求、投机性需求将很难在房地产市场当中生存，房地产市场将在自住需求、改善需求及合理健康的中长期投资性需求等影响下进入平稳健康的增长趋势，楼市基本回归以自住需求为主。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
