[摘要] 进入“白银时代”后，房地产市场环境和竞争格局发生了根本性变化，企业之间的竞争已是综合实力的竞争，竞争点则主要在市场布局的判断力，包括产品更新的创新力、产品线标准化的转化力、快速周转能力以及综合整理能力等。2013年，被大多数房企定义为战略转型年。
进入“白银时代”后，房地产市场环境和竞争格局发生了根本性变化，企业之间的竞争已是综合实力的竞争，竞争点则主要在市场布局的判断力，包括产品更新的创新力、产品线标准化的转化力、快速周转能力以及综合整理能力等。2013年，被大多数房企定义为战略转型年。几乎同一时间，中国所有的一线地产企业都在进行企业发展战略的梳理与调整：万科开始探索住宅与商业并行发展的道路；龙湖重点开发三四线市场；金地则更加明确商业与金融共同发展的重要性。而快速周转模式，布局旅游、养老、商业地产，致力城市运营几乎成为各大品牌房企的共同选择。
01多产品线的标准化复制快周转模式
或许你已注意到，近年来，万科、恒大、万达、绿城、龙湖等一线房企，都在不同城市、不同项目中大力推行标准化产品线的连锁、复制开发。据实时统计，共有47个恒大绿洲、18个华润橡树湾、6个龙湖滟澜山，已开业和规划建设中的万达广场更是多达百个。
产品标准化是实现企业“规模速度+质量效益”双增长的必由之路，也是近年来和今后一段时期的主流开发模式。产品标准化的前置条件是要明确企业的产品战略及产品线规划，以防出现方向偏差。
在今年2月份，万科董秘谭华杰在年度业绩推介会上表示，在绿色和工业化方面，是万科最核心的战略，就是住宅产业化战略。所谓住宅产业化战略分为三个组成部分，一是装修房，二是工厂化，三是绿色建筑。
万科的长期战略是工厂化，因为万科认为“工厂化的模仿要困难得多，将逐渐体现为万科的专业优势”。对一般企业而言，主要追求的是通过产品标准化实现快速复制，工厂化还难以企及。即使是万科，工厂化也只是长期追求的目标。多年来，万科针对不同客户的需求，针对不同项目的特性，以标准化产品来解决规模化生产和跨地域开发的问题，已形成四大产品系列，覆盖不同层次人群。
而销售额在300-500亿元的房企“第二梯队”代表招商地产，2011年开始，就全面推进产品“标准化”的研究与建设：建立标准化研发基地，将综合建筑节能技术和社区综合开发经验复制，从方案设计、建筑标准、竣工等方面实施专业规范。
今年来发展迅猛的星河地产，同样在扩展的征途上正在逐步实现多产品线的标准化复制。其中，以稀缺山水资源为特点的“星河丹堤”产品线已在深圳、惠州、广州、常州四座城市落地；位于城市核心区域的“星河国际”产品线已在深圳、常州两座城市复制；布局城市副中心、面向刚需阶层的“星河盛世”产品线已在深圳、南沙完成布局。围绕着多条产品线的异地复制进程，星河也在不断修炼内功，实现管理的精细化与产品的专业化。
2010年，中信地产宣布了全新的品牌理念“筑人生 信有成”，整合内外资源，为客户创造全面生活价值。自此后，中信地产致力于对“三大产品体系一个服务平台”的打造，即通过住宅地产、商业地产和度假地产以及中信会的增值服务，为客户提供健康人生、都会人生、休闲人生和财智人生的四种人生的生活价值。
0 2从商业地产到旅游地产
商业地产经过近十年的发展，为代表的商业地产大鳄也面对着新建购物中心难招商的问题；而另一方面，各大城市的核心商圈商业地产却是供不应求，商家也越发难以支撑持续高涨的租金，增加了空置率的风险。
风险逐渐显现，不少企业也调整了未来的发展战略。以旅游地产为例，它是一种经济综合体，覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。在近年来被各大企业定位主要发展战略，在北方有秦皇岛、大连等沿海城市，在南方有海南、惠州等港湾城市。
于是，早走旅游和地产相结合路子的企业，赢得先机，如华侨城集团，目前已经或正在投资建设的有深圳东部华侨城、深圳欢乐海岸、深圳招商华侨城、北京华侨城、华侨城(上海)置地、上海天祥华侨城、成都华侨城、江苏泰州华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、云南华侨城、西安华侨城等大型成片综合开发项目，实现了性、跨行业的发展。
而位于惠东的巽寮湾，依山傍海，环境幽雅。从2010年到2013年，巽寮湾旅游接待人次从155万人次上涨到395万人次，2014年预计将达到600万人次，旅游接待人均增长预计将突破50%，旅游前景相当乐观。这便奠定了东部湾物业的潜力。目前，中国海岸线进入“厘米时代”，人均海岸线资源仅1.3cm，海岸线的稀缺，加上现代人对海滨旅游的追捧，海景物业的上涨潜力巨大。
湾区物业代表，合正东部湾项目总建筑面积约130万平方米，包括原生态山体森林、私家海滩、海景风光带，以及T O P10游艇港，成就“私人度假目的地”，以1.0超低密度打造私享度假空间，以意大利托斯卡纳风情小镇为蓝本，展现度假独特风情。海滨十多里的半月形海滩，沙细洁白。1米多深的平坦浅水达200多米之宽，是良好的天然海水浴场。
以私享为主导的旅游地产开发吸引了市场投资者的注意，吸引市场的不单是巽寮湾本身自然海景的优越性，其可预见的合作模式与投资也是项目本身的优势所在。
0 3品牌房企致力“城市运营”
随着房企竞争的白热化和一线城市获取土地的难度加剧，开发商单纯做住宅已经越来越不现实。近年来，不少品牌房企的重新定位自己为“城市运营商”。
作为行业的领导者，万科在养老地产、旅游地产等方面都有探索，但至今为止，尚未有很好的模式。“万科未来还可能经营垃圾场……”不过，所有的探索在未有万全之策之前，万科对待自身的发展仍然谨慎。万科总裁郁亮此前曾表示，房地产似乎除了住宅就是商业，但万科的目标是跟这个城市同步发展，万科的新定位是要做这个城市的配套服务商，如果万科能给城市做像公园的垃圾厂，我们也会获得发展的机会，帮政府解决问题的同时也是为城市发展做贡献。万科希望通过参与该区域的建设，推动城市发展，同时增强商业配套开发能力。
随着深圳旧改的推进，越来越多的城市综合体会出现，这也是城市配套之一，做商业开发商可以持有增值，可以为住宅提供溢价空间。很多开发商也愿意去尝试这种模式。
作为中国的房地产开发企业之一的中信地产，也很早地提出了“致力城市运营”的战略方向。依托中信集团的品牌资源和强大平台，致力于开发大型城市综合体项目、打造城市地标、筑造精品人居。中信地产目前已确立了“立足京津环渤海、珠三角、长三角，有选择进入经济发达地区的二线城市”的战略布局，在业务上以中高档住宅开发为业务主线，坚持以二级开发为导向进行土地一级开发，有选择地发展商业地产，依托中信集团的金融平台发展金融地产。
独特的华侨城模式，在27年来，通过规划，在深圳华侨城本部将旅游资源和地产资源相结合，形成以旅游、地产为龙头，整合相关产业链，构建优质生活系统，成为中国城市成片综合开发领跑者。
0 4中小房企也布局市场
上述种种，也都免不了受制于地域因素，深圳房地产市场所面临的土地稀缺、竞争激烈等问题愈演愈烈，因此即便是行业中的佼佼者，“深系”品牌房企也纷纷出走外地，在二、三线乃至三、四线城市中的开工量和销售量占比持续攀升。
无论在建项目还是新增储备，性“深系”房企的战略中心都已全面拓展到深圳以外，如星河地产创造性地提出了涵盖地产、商业、金融的“三驾马车”式发展思路，并开始在部署。目前“三驾马车”的龙头———房地产综合开发，已成功进驻常州、惠州、广州和天津，范围覆盖珠三角、长三角和环渤海区域多座城市，结合集团的发展战略，星河集团在2012年正式确立了“综合生活体验新先锋”的品牌定位。围绕这一定位，星河集团旗下的星河地产、星河商业地产已经成功实现了多个产品线的异地复制。
万泽地产经过17年发展，也树立了自身独特的“中国生态人居倡导者”的品牌愿景和“依自然而生”的品牌理念，探索出有自身特色的独特开发之路，先后布局珠三角、京津唐、长三角、西北四大区域，各地土地储备达900多万平方米，在深圳、北京、常州、西安、广州等城市建立了城市公司，形成了立足深圳、面向的发展架构。
即便如深业集团这样的本土国企，今年以来的销售业绩也主要由佛山、惠州、东莞等地贡献；如卓越这类中流砥柱的民营房企，按照卓越集团的战略发展规划，锁定珠三角、长三角、环渤海三大经济圈作为重点区域，优先进入一线城市，并辐射周边有潜力的二线城市，时机适当时，布局中部、西部的重点潜力城市。2013年，卓越成功进入重庆、西安两地。未来三年，卓越将不断深耕已经进入的12大城市，有选择性地布局有潜力的二线城市，并以此聚集人才、资金和品牌合理布局。
新型城镇化为未来二三线城市的房地产行业发展提供重要机遇。部分知名房企也在不断增加二三四线城市的土地储备。2012年三季度开始，万科新增的土地项目至少有23个，规划建筑面积约为376万平方米，而这些新增的项目也大多位于二三线城市，像徐州、贵阳、莆田等等。
因此，无论力抓商业地产机遇，还是抢占旅游、养老地产先机，品牌房企们对于产品线的调整，都更多地体现在深圳市场以外，只有结合他们在各地的布局，才能梳理出整体的脉络。深圳市场给他们提供的，主要是城市更新的机遇、商业地产的窗口效应以及持续有力的刚需市场。
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