[摘要] 今天起网签的北京二套房购买人，无论是申请公积金贷款还是商业贷款，首付比例均提至七成。名下无房且有一笔房贷记录或一条公积金提取记录的二套房公积金贷款申请人，首付仍为六成；名下无房且有一笔房贷记录的二套房商贷申请人，首付也仍为六成
今天起网签的北京二套房购买人，无论是申请公积金贷款还是商业贷款，首付比例均提至七成。名下无房且有一笔房贷记录或一条公积金提取记录的二套房公积金贷款申请人，首付仍为六成；名下无房且有一笔房贷记录的二套房商贷申请人，首付也仍为六成。
此外，北京住房公积金中心还对还款作出了明确的规定，借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。
新政策将从4月8日正式执行。新老政策“划断”的标准依然是网签。如果借款申请人所购住房在这一日期（包括8日）之后通过住建委房地产交易系统完成网签，其贷款业务执行新政策。骗贷或贷款存续期间发生违约，经多次催收仍处于违约状态且无正当理由的，一经查实，视情节轻重采取取消贷款资格、提前收回贷款等处罚措施，并将不良行为记入相关信用记录中。此外，二套房商贷今起首付比例也将提至七成。
无房有一笔提取或房贷记录者首付不变
对于为非首套自住住房，借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70％，并且贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。在此之前，二套房公积金贷款首付比例为60%。
对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有一笔个人住房贷款记录或一条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。同样，贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍。这意味着对于改善需求来说，“卖一买一”不受影响。
借款人月还款额将受限
对于利用公积金贷款购房的市民，昨天，北京住房公积金中心还对还款做出了明确的规定。借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。借款申请人月还款额在不低于贷款月还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额。
如果借款申请人在借款期间出现收入降低、生活困难等情况，经北京住房公积金管理中心批准后可以下调月还款额，但不得低于贷款月还款额。
刚需人群贷款额度可上浮
此次公积金政策更加人性化，结合目前北京的房价，刚需自住需求的市民可能获得更高的贷款额度。借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米（含）以下的首套自住住房，个人信用等级为AAA级，贷款额度上浮30%；个人信用等级为AA级，贷款额度上浮15%。借款申请人购买第二套住房或套型建筑面积在90平方米以上的非政策性住房，贷款额度不再上浮。
北京住房公积金中心未来将根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准，即不低于980元。购买经济适用住房的低收入借款申请人，贷款额度可不受月收入限制。
二套房商贷首付比例提至七成
从今日开始，北京的商业性二套房贷政策也与公积金贷款一齐作了同步调整。昨天晚间，人民银行营业管理部对辖区内商业银行下发《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》。文件规定，贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%，比现在的六成提高了一成。文件没有涉及贷款利率的调整。通知明确，新老政策的划分界限以网签时间为准，自今天起，网签的购房人申请商贷按上述新规定执行。
营管部通知同时指出，对在住建委房屋登记信息系统中显示无房、在中国人民银行个人信用信息基础数据库中有一笔住房贷款记录、第二次申请贷款购买住房的家庭，仍执行首付款比例不低于60%的政策。
三大系统核查是否首套房
如何核查购房人是首套房还是二套房？对此，北京住房公积金中心昨日再一次明确了认房、认贷的标准。该中心将会调查贷款申请人家庭住房登记记录和个人住房贷款记录。此外，公积金中心还会进一步审核申请人的住房公积金购房提取情况。
公积金中心表示，未来该中心将使用住建委的房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统及其他方式实施尽责调查。如果在完成上述查询后，借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，才会最终被定性为首套自住住房。
借款申请人原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户12个月（含）以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。
文/本报记者 范辉
年内公积金贷款额下调100多亿
昨日，北京住房公积金中心还发布了全年贷款数据，过去一年共发放公积金贷款517亿元，2013年贷款指标有所下调，总量将控制在400亿元，同比去年将缩减117亿元。
数据显示，截至2012年12月底，当年发放住房公积金贷款81659笔，金额517.19亿元，完成全年发放225亿元计划的229.9%。累计发放住房公积金贷款615119笔，金额2168.02亿元。数据还显示，公积金贷款占成交量比例中，2012年历史性首次突破了30%，可见在2012年特别是上半年，公积金对自住住房的支持力度非常大。
今年，北京全年发放住房公积金贷款400亿元，其中，北京地方312.09亿元，中共中央直属机关分中心1.2亿元，中央国家机关分中心84亿元，北京铁路分中心2.71亿元。而3月中旬，北京住房公积金中心突然收紧贷款政策，对于二套房的审核实行“认房又认贷”。
“这表明北京公积金政策将逐渐收紧，在保证保护刚需自住的前提下，对带有投资目的的改善等需求可能会逐渐增加约束条件。”中原地产市场研究总监张大伟表示。文/本报记者 范辉
关注
北京房产交易网签系统今起恢复
购房资格审核需10个工作日完成 京籍单身限购一套住宅
本报讯（记者 范辉）由于限购政策发生变化，北京住建委的网签系统进行升级。今日零时开始，升级完成的房地产交易系统将上线，网签系统恢复，北京楼市可以进行新建商品房和二手房买卖网签。
根据住建委的通知，3月31日零时至4月7日24时，北京市房地产交易系统进行升级调整，其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。据了解，此次升级主要是因为购房资格发生了变化。根据北京落实“国五条”的调控政策，北京户籍单身如有一套房，则不能购买二套房；如无房，则可以购买一套房。而在此之前，北京户籍单身允许购买二套房。在房地产交易系统升级完成之后，购房资格审核时间也相应延长，从原来的5个工作日延长到10个工作日。
记者走访了数家房地产中介了解到，调控新政对二手房交易打击沉重。在3月30日调控政策公布之前，房地产中介几乎是天天加班，客户双方签完合同便迅速组织客户网签，生怕被调控新政“卡住”。而在新政公布之后，二手房生意一落千丈，门店大都处于门可罗雀的地步。统计显示，过去一周二手房成交下跌了近七成。最主要的原因还是“国五条”细则出台以后，市场需要一个冷静期消化政策，另外从2月28日，“国五条”细则出台，到京版细则出台，这中间有一个月的时间，这期间，北京二手房交易量大约有4.2万套，应该说是一个巨大的交易量，提前释放了很多需求。
相对而言，一手房受影响较小，但开发商在报价上也偏于谨慎。从4月计划入市的26个新盘来看，17个盘价格待定，占总比的65%，特别是通州、房山、顺义等近郊置业热区的刚需热盘均未报价。在公布价格的项目中，15000-20000元/平方米的价格区间占主导，共计4个盘，占比15%，4个盘均位于当前刚需置业热区。
“目前整个行业都处于观望状态，大家都在看政府执行调控政策的力度和决心。”一位北京开发商告诉记者，目前之所以不少项目都不轻易开盘，主要是许多刚需项目有提价的预期，但提价就会遇到预售许可证的审批红线，极有可能被叫停。据记者了解，从3月初开始，北京就频频使用预售许可来调控新房市场，避免出现房价的过快上涨。
权威分析
四类房产纠纷将激增
从今天开始，北京楼市恢复网签，因限购标准、二手房过户个税缴纳规定有了变化，多位业内人士预测，四类房产纠纷或将随着北京楼市网签系统的重启而激增。昨天，本报记者采访了两位资深法官，请他们对可能集中出现的四类房产纠纷进行分析，指点解决途径。
纠纷1：多出的20%个税或引“解约潮”
卖方非住宅，买卖双方已签订购房合同但尚未办理网签及过户手续，且合同中尚未约定如政策变化而多出的税费如何缴纳。京版“国五条”实施后，该类卖房人要多缴差价20%的个税，卖方可以以政策调整为由解除买卖合同吗？
法官说法：
房山法院民庭法官卢涛表示，正常情况下卖房人的要求是可以得到法律支持的。因为国家政策作出重大调整，属于法律上的情势变更，即双方在签订买卖合同时不能预料到卖房人在办理过户手续时会突然要多承担20%的税费，国家政策调整对卖房人的预期产生重大影响，所以一般情况下卖房人以此要求解除买卖合同，会得到法律支持。
对此，市一中院的郭嘉法官表示，法院在审理此类案件时还会根据政策变化对卖房人影响的大小考虑是否解除买卖合同，如果对卖房人的预期影响很大，会考虑支持解除买卖合同；如果对卖房人的影响并不大，也可能会要求双方继续履行合同。
纠纷2：买房人拒绝承担多出税费
房屋买卖合同里约定，“所有税费都由买房人承担”，包不包括因政策变化而多出来的税费？买房人可不可以不承担新政实施后多出来的税费？
法官说法：
郭嘉法官对此表示，原则上，买卖双方在“国五条”出台之前签订的“所有税费由买房人承担”的约定是有效的。但该约定并不应当包括因政策调整而新增的“卖房人需交纳转让所得20%的个人所得税”，所以这部分税费由谁来承担，应该由买卖双方重新进行协商以确定，甚至可赋予一方当事人变更合同的救济权利。协商不成，但新增税款对房屋买卖合同的履行影响较小的，法院可判决合同继续履行，但依据当事人变更合同条款的诉讼请求或公平原则来直接分担或变相分担双方承担的税费。
纠纷3：失去购房资格能否退房解除合同
签订了房屋买卖合同，甚至预付了部分购房款，但新政实施后，本来可以购买两套房的京籍单身买房人失去了购买第二套住房的资格。这类购房人是否可以要求退房？退房是否算违约？
法官说法：
卢涛法官表示，京版“国五条”明确规定京籍单身人士在北京拥有一套住房不能再购房。这类购房人是由于国家政策发生重大变化，导致无法再购买第二套住房，房屋买卖合同已经无法继续履行，所以完全可以要求退房。买卖双方都不承担违约责任。
至于购房人向房主缴纳的定金是否应该全额退还？卢涛法官认为，这要看购房人在房屋买卖过程中是否有违约的行为，比如，是否按照合同约定支付所有房款、及时办理过户手续。如果因为购房人本身的原因，没有及时办理房屋过户手续，由于国家政策调整，则购房人要承担一定的违约责任，定金要适当扣除。如果没有违约行为，则房主应全额返还购房人的定金。此外，卢涛法官还表示，如果买房人已经支付了全额购房款而又没有违约行为，而且房款已经在卖房人手里放置了一段时间，卖房人还应按照活期存款退还买房人的房款利息。
纠纷4：买房无果是否退还部分中介费
买卖双方通过中介成交，买房人向中介公司支付了中介费，但京版“国五条”实施，买房人因购房资格等原因导致购房合同无法继续履行。买房人能否要回部分中介费？
法官说法：
郭嘉法官表示，中介费实际包括了中介人员带领客户看房的劳务费、居间介绍费、代书费、贷款费、信息费等，本身构成较为复杂。在因新政原因导致买卖合同被法院判令解除的情况下，买卖双方的合同并未得到实际履行，不应当全额支付中介费用，而应在给予中介公司必要劳务费用之后将剩余部分返还实际承担中介费的一方。
文/本报记者 李罡
下半年北京房本
将设密码
本报讯（记者 范辉）为了防止房屋交易时虚假买卖，北京住建委将在今年下半年推出房产证免费加密服务。
此前，本市曾经出现过利用假冒房产证诈骗甚至盗取业主房产证过户等现象。市住建委相关负责人日前表示，房屋权利人在领取房屋所有权证时免费自愿设立密码，此后办理登记业务时，需输入正确密码后登记部门才会予以受理。
北京市曾于2008年在延庆、通州等地进行过指纹、肖像房产证加密的试点，当时市民可自愿选择是否加密，但需要收费120元。在房产交易时，工作人员开启专业设备，查看现场持证人与房屋所有权证上密押膜的数码肖像是否一致，并鉴别现场持证人的指纹与房产权属登记的是否吻合。
案例
“新国五条”首案
单身女购二套房被卡
本报讯（记者 侯毅君 通讯员 李辰）签合同买房并支付定金和首付款后，因卖房人拒绝办理过户和网签手续，导致3月底本市“新国五条”细则出台时，购买第二套住房且单身的李女士不具备买房资格。为此，李女士将卖房人张先生诉至法院，要求解除买房合同，返还已经支付的28万元首付款，并双倍返还4万元定金。昨天丰台法院通报受理此案。据悉，这是“新国五条”出台以来，本市首例涉“新国五条”房屋买卖合同案件。
李女士起诉称，2013年1月27日，她和张先生父子签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定她以440余万元的价款，购买张先生父子共有的位于丰台区三路居的房屋一套，房屋建筑面积近130平方米。合同签订后，她当即支付了2万元购房定金和28万元首付款。双方约定张先生父子于2013年3月30日之前为她办理房屋过户手续，同时由她再支付150万元，其余房款于2013年年底一次性支付。该约定达成后，她按照约定已经凑齐剩余款项，但张先生父子却明确表示拒绝为她办理房屋过户手续，同时也拒不配合办理网签手续，致使市政府出台“新国五条”实施细则后，她已不具备购买该房资格。
李女士认为，因卖房人张先生父子的行为，导致自己不再具备购买该房的资格，已构成根本违约，故诉至法院。目前，本案正在进一步审理中。
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