[摘要] 欠债恐怕是许多人最不愿意承受之痛了，尤其是欠着银行巨额的房贷。随着财富的积累，一部分手头有了富裕资金，于是想按揭贷款提前还贷。但是个人按揭贷款提前还贷并非人人适用，由于种种条件的制约按揭贷款提前还贷对三种人并不适用。
编者按：欠债恐怕是许多人最不愿意承受之痛了，尤其是欠着银行巨额的房贷。随着财富的积累，一部分手头有了富裕资金，于是想按揭贷款提前还贷。但是个人按揭贷款提前还贷并非人人适用，由于种种条件的制约按揭贷款提前还贷对三种人并不适用。
“提前还是不提前？”每年1月份和2月份是不少“房奴”提前解套的高峰期。究其原因，主要是此时房贷一族手头资金充裕，可以有实力考虑需不需要提前还房贷。
虽然提前还贷能够减轻按揭压力，但是由于手续费、预约等问题，加上去年的两次央行降息，“提前还贷”成为不少购房者纠结的话题。业内人士建议，提前还贷不一定适合每个人，购房者根据实际情况算一笔账，算清楚合不合适后再做选择。
看市场今年提前还贷不火爆
贷款买房的市民可以选择商业贷款和公积金贷款两种，此外还有两种都有的组合贷款。“从我们的业务情况来看，岛城市民选择商业贷款的更多。”太平洋房屋山东总部市场部经理郝银广介绍说，“因为公积金贷款的限制较多。像是贷款额度以前只有40万元，超出这个数选择组合贷还要多缴税。”因此采用商业贷款的市民对利率变化很敏感。像在2011年多次加息后，2012年初一些有能力还款的房贷族都选择“咬咬牙”提前还贷。
不过今年，有关房贷政策的利好不断出现。去年央行6、7月份两次降息，从今年开始，房贷年利率下调了0.5个百分点。这就使得按揭过程中的房贷一族每月的月供也将减少，这让本来有着提前还贷想法的市民现在突然变得犹豫了。“现在正在犹豫，因为利率下调后还款压力也应该变轻了，近期家里还想买车。”市民赵女士告诉记者。“虽说无债一身轻，但是家里添了新成员，开支也变大了。”市民袁先生告诉记者。
记者咨询了岛城多家银行的个人贷款部门，发现虽然当下咨询提前还贷的市民多了一些，但明显不如去年年初火爆。“相比年初，我们现在审批时间只要一个月，基本上审批都很快。”岛城一家商业银行个贷部工作人员告诉记者。
明算账三类购房者不宜提前还贷
“不是每个人都适合提前还贷，要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。”陈曦表示，“市民要想考量是否提前还贷，需要主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。”一些银行理财师也表示，虽然往年年初都会出现提前还贷高峰，但大家也不要盲目去跟风，有些市民提前还贷反而不划算。
七折利率优惠受益者
一些市民购买房屋签订贷款合同时享受的是7折利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，理财师建议，今年1月1日按照利率执行，利息比前期更低，因此这部分市民不必提前还贷。该人士分析说，如果与银行签订了相关合同的前提下，按照调息后5年以上6.55%房贷基准利率计算，7折优惠后，利率仅为4.565%，相比5年期存款的年利率4.75%还低，存贷款利率出现了倒挂。如果是纯公积金贷款，调息后5年以上公积金贷款利率由4.9%降至4.50%，同样低于同期定期存款利率。因此该人士建议：“排除其他因素干扰，5年以上的贷款者，如有较多闲钱，可以直接存5年定期，不但十分稳定，所获得的存款利息收入还可以覆盖贷款利息支出，并且略有盈余。这些贷款人要特别珍惜廉价的贷款。”
还款已超过一定期限
购房贷款市民多选择等额本金还款和等额本息还款两种方式，业内人士建议等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者不必提前还款。
因为等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
未来有较大支出
很多提前还贷的市民是为了减轻将来的支出压力，不过要是未来有较大支出的市民不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。因此理财师建议，市民是否提前还款需考虑个人的投资能力。如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户将流动资金用于投资。
案例一：
2009年7月，市民赵女士通过公积金贷款40万元购买了一处住房，贷款期限是20年。目前月供2598元，2013年3月前她想提前还10万元。
专业分析：
青岛公积金管理中心工作人员表示，赵女士提前还贷可以降低本金数量，减轻每月还贷压力，还可缩短贷款期限。不过有理财师表示，赵女士使用的是公积金贷款，2009年的公积金贷款利率也不高，目前赵女士如果有10万元资金，购买长期理财产品的也能超过公积金贷款利率。
此外，如果没遇到特殊情况，比如贷款利率上浮，在当前通胀预期有所抬头，随时有可能重回负利率时代的情况下，适度负债反而可以抵御通胀，使个人资产得以保值增值。
案例二：
2010年5月，市民袁先生通过商业贷款58万元购买了首套房，享受八折贷款利率优惠，贷款期限是30年。目前月供是3297.79元，想在春节前提前还上10万元。
专业分析：
招商银行个人贷款客户经理陈曦分析说，袁先生采用的商业贷款，虽然有八折优惠，但是负担的利息仍然比较高，每月还款压力比较大。此外，袁先生采取的是等额本息还款，这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。袁先生的借款期限是30年，目前只还了不到3年，因此提前还款是可取的。
巧提醒留意银行手续费或罚息
提前还贷可以减轻将来的月供压力，不过需要注意的是，市民在提前还贷时，有的需要支付一笔手续费或者“罚息”，这些一般在合同里面会写明。本周二，记者采访了岛城多家银行的个人贷款部门，发现大多数国有银行超过一定期限都不收手续费。不过会有“罚息”，多数国有银行是收取1个月利息。像农业银行青岛分行工作人员表示，贷款两年内提前还款的收一个月利息作为手续费，两年后则不收手续费。此外，中国银行则是超过1年罚3个月利息，不超过则无。
记者比较了各家股份制银行，发现各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1至3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
提前还贷需要提前预约
提前还房贷，多数银行是设定了还款金额，一般是5万元。不过每家银行允许申请提前还贷的时间不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
在国有银行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行半年后就可以提前还贷。“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一家国有银行房贷部门的工作人员表示。
记者发现一些股份制银行和城商行对提前还贷提供了便利，有的表示可以随时预约。青岛银行零售银行部经理黄婧介绍说，目前前往青岛银行提前还贷基本不需要预约，但在办理业务之前如有特殊要求可与银行业务人员提前通知一下，避免与业务人员的其他工作有冲突。
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