[摘要] 1月11日，名流置业集团股份有限公司(下称“名流置业”)发公告称，鉴于其子公司名流置业武汉有限公 司(下称“名流武汉”)在湖北银行办理的8000万元借款将于1月17日到期。
劣质开发贷正在由银行体系向由信托等构成的“影子银行体系”转移。
1月11日，名流置业集团股份有限公司(下称“名流置业”)发公告称，鉴于其子公司名流置业武汉有限公司(下称“名流武汉”)在湖北银行办理的8000万元借款将于1月17日到期，华融资产管理公司(下称“华融资产”)将收购这笔债权，并将债务重组到名流置业另一子公司武汉名流地产有限公司(下称“武汉地产”)名下；华融资产将获得每年15%的重组，以及名流置业持有的“名流未来大厦”14层南侧997.77平方米写字楼及武汉地产60%的股权作为质押。
同日，名流置业又发公告称，为筹集“名流公馆——印象”项目的开发建设资金，该公司以名流武汉24.90%股权及其对名流武汉6亿元债权的代价，通过四川信托有限公司(下称“四川信托”)融资12亿元，有关信托计划综合成本为每年15%，存续期满18个月时可选择一次性偿还本息后结束。
《财经日报》查阅资料发现，近年来，海南珠江控股股份有限公司(下称“ST珠江”)、深圳市国际企业股份有限公司(下称“*ST国商”)、上海世贸控股有限公司等上市或非上市房地产开发企业，都曾通过信托贷款方式，“赎买”即将到期的银行借款。
房企是不是在饮鸩止渴？信托是不是在火中取栗？抑或是有别于银行体系的风控标准，让信托在银行不敢涉足之地看到了利润之光？
房企“割肉”融资
相比银行贷款，信托几乎可以说是“高利贷”。
名流置业董事会办公室人士向本报承认，债务重组和信托融资的成本都在每年15%左右，比向银行借款的成本几乎高出一半。
ST珠江和*ST国商的信托贷款成本也与此相近。2012年9月28日，ST珠江通过重庆国际信托有限公司(下称“重庆信托”)融资2.5亿元，其中1.1亿元用于其子公司三亚万嘉酒店管理有限公司向中国银行(601988,股吧)偿还借款，其余资金用于万嘉戴斯酒店的装修。这笔信托贷款的年利率高达16.07%。
2010年7月，*ST国商通过渤海国际信托有限公司融资13亿元，其中3.75亿元用于偿还建设银行贷款。2012年3月，*ST国商又通过平安信托有限责任公司(下称“平安信托”)融资12亿元，其中7亿元用于偿还建设银行前期贷款。这两笔信托贷款的年利率分别为15%和10.6%。
“受房地产调控影响，银行渠道融资非常困难。但为了筹集资金，公司只能这样做。”上述名流置业人士称。
按上述利率计算，*ST国商在渤海信托的13亿元贷款年息高达1.95亿元，在平安信托的12亿元贷款年息亦达1.272亿元；ST珠江须向重庆信托付息超过7600万元；名流置业的贷款如存续两年，则需向四川信托付息1.8亿元。
同高昂的融资成本相比，这些上市公司的盈利能力并不见佳。去年前三个季度，名流置业净利润仅为8192万元，而ST珠江则亏损近8000万元。
名流置业公布的数据显示，其去年信托融资共计25亿元以上。*ST国商的情况更为不堪，由于资金极其紧张，该公司已陷入借新还旧的恶性循环难以自拔，甚至导致中小股东与大股东郑康豪之间的直接对抗。
信托：心里有底
面对风险较高的部分劣质房地产开发贷款，银行和信托表现出了两种不同的风险偏好。
虽然随着房地产市场的转暖，2012年全年金融机构房地产开发贷款余额总体呈温和放大趋势，但这并不妨碍银行对一些资质较差的开发商收紧银根。
此前，深圳多家股份制银行人士在接受本报采访时均表示，在贷款余额存量居高不下的情况下，银行对于房地产开发贷的态度将更趋谨慎，监管层也三令五申，强调警惕房地产开发贷风险。
银行急着扔出来的“烫手山芋”，信托公司为什么还敢接手？
事实上，房地产信托兑付风险也处于集中爆发的前夜，业内的中信信托有限责任公司就刚刚遭遇了借款人“绝当”、抵押房地产项目流拍的双重尴尬。对名流武汉等财务状况困难的房地产开发企业，依然敢于放贷，难道信托公司都是“不怕死”的？
公开资料显示，截至去年9月底，名流武汉营收为0，净利润为-788.18万元；资产总额为146984.90万元，负债总额为58043.68万元，负债率约为40%。
名流置业自身亦资金紧缺。截至去年三季度，其总资产为128亿元，净资产为53.2亿元，资产负债率约60%。营收为104亿元，同比下降17.4%，净利润8192万元，同比下降14.91%。去年三季度其单季营收和净利润分别大幅下降43.88%、58.01%。
ST珠江2011年、2012年前三季度连续亏损，截至2012年三季末，其资产负债率超过80%。
不过，这样的财务数据在信托业看来不算恐怖。北京一名信托公司人士对本报称，房产企业负债率高属正常现象。按照通行做法，进行信托融资时，除了担保，信托公司还会要求融资方提供抵质押物，融资额通常在抵质押物估值的五成以下。而且房产行业属重资产行业，发生兑付风险时，可以变卖抵押物。
某第三方理财机构信托研究人士也认为，信托项目的风险，主要是在前期，如果前期风控把控较好，后期风险一般较小。就房地产行业而言，较好的现房，变现相对容易。即便抵押物难以变现，担保方也必须承担兑付责任，因此降低了兑付风险。
“如果抵押物不充足或没有抵押物，信托公司一般不会去做。总的来说，信托公司愿意这么干，是因为觉得风险不是很大。”前述北京信托公司人士说。
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沪上某开发商称，房地产开发贷额度增长只是个概念，即使有额度银行也未必给资金。
2012年中国楼市在一片反弹声中收官，部分银行对于房企2013年的开发贷申请已有绑迹象。
1月16日，部分股份制银行人士称，有意增加2013年的房地产开发贷额度。更多受访银行人士的普遍说法则是，眼下尚未接到总行的信贷政策，但银行对于房企的态度确有微妙变化。
某专业财经媒体昨日援引某股份制银行公司业务部人士的表述称，“我们已调整2013年向房地产开发商的贷款政策，从过去压缩房地产贷款调整为支持政策，我行的房地产贷款增速将至少与银行整个贷款增速保持同步。”
这一表态被视为部分银行在2013年房贷政策微调的一个信号。
某国内龙头房企相关负责人昨日称，银行对于房企的态度的确有所好转。这和房地产市场回暖不无关系。但在实际操作过程中，银行依然十分谨慎。该公司去年申请的几笔开发贷款，至今还没有获批。银行开发贷款松动，总体还停留在感觉上。
部分股份制银行开始“积极开发房企客户”
从早报记者了解到的情况看，流露出松绑开发贷意愿的股份制银行不在少数。
某股份制银行上海分行相关负责人昨日介绍，近期银行内部对房地产企业开始出现一些改变，比如会积极联系和开发一些优质的房地产企业客户，具体业务怎么做，还要看总行的政策以及企业的资质。
这已有别于2012年初。据该负责人称，2012年初，除了个别优质房地产开发企业，银行几乎压缩了所有房地产企业客户的授信额度。对于新增的开发贷款，也一律不接受。
另一股份制银行大客户部人士的表述更为直接，“今年给开发贷的额度，肯定比2012年要多。”
某股份制银行上海分行人士则透露，今年的开发贷利率会有所下降，投放额度会增加，还会扩容可获得贷款的优质房企名单。
银监会在2010年便着力推行开发贷“名单制”管理，简单理解，就是只有名单内的房地产企业才能获得开发贷款，因此也被业内称为开发贷的“白名单”。
据了解，各家银行的开发贷白名单并不一致，通过对业内公认的房地产行业前五十强进行筛选，结合各家银行原本合作比较密切的优质客户所拟定的名单，一般都在50-60家。
去年年初，受贷款额度和调控政策影响，多家银行开发贷款利率“坐地起价”，定价较基准利率上浮从10%～30%不等。
国有大行瞄上城镇化
眼下已明确新增开发贷额度的银行并不多。
某股份制银行上海分行相关负责人称，银行对开发企业的态度的确有了微妙的变化，但尚未落实到行动。
一南方股份制银行分行相关负责人则表示，目前还未接到总行信贷政策，针对开发贷的审慎投放态度尚未发生变化。
在开发贷的投放上，国有大行由于规模大，因此占有足够的市场份额。
一国有大行公司业务部的负责人昨日称，目前该行对开发贷的投放与去年一致，无论在规模还是审批上都未有放松，“这一块，国家的政策还是卡得很紧。”
但另一国有大行某分行负责人的说法则是，“总行今年的政策还在研究，我们会在保持去年规模的基础上，对商业地产项目择优投放。”
据该负责人称，该行在去年新增投放的开发贷款规模就很大，主要投向保障房，商业地产的投放规模是减少的，今年来看依然会保持投放规模。
但他也强调，该行针对可获得商业项目开发贷的优质房企“白名单”目前还未扩容，也未接到总行进一步放松的信号。
此外，多位受访国有大行人士承认，看好今年城镇化建设可能带来的潜在融资需求，商业银行或许在此领域投放可观的信贷规模。
工行一分支机构负责人透露，今年城镇化的贷款可能会适度放开。
另一国有大行人士亦称，“总行正在研发支持城镇化的产品。”
“这一块我们还在研究，但肯定不能和开发贷直接画等号。”一国有大行人士强调，城镇化并不完全等同于房地产开发贷。
“开发贷总体供小于求”
受访开发商的感受也是，银行眼下对开发贷仍然谨慎。
据某国内龙头房企相关负责人介绍，由于企业的扩张需要，每年都有一定新增贷款的需求，也有多家大型银行会给出不同的授信额度。但授信额度只是一纸契约，如果开发项目要动用贷款，则要在土地款支付完毕、四证齐全之后，向银行申请。在这个环节，银行往往卡得很严，特别是去年，许多新增贷款都迟迟得不到审批。因此，最终申请到的（开发贷）额度远远小于授信额度。
沪上另一家大型房企高管亦称，房地产开发贷额度增长只是一个概念，有额度未必等于给资金。
“银行在额度充足的情况下，还要衡量企业的多项指标。以申请开发贷款为例，要衡量企业自有资金是否充足，开发规模多少，以及融资的项目的资质，这直接决定了企业的还款能力。”这位高管说。
某港资开发企业负责人对此感同身受。
他昨日介绍，去年底他所在公司拿了几幅地理位置优质的地块，之后合作银行就主动找到他们，询问是否要申请开发贷款，“有了优质的项目，申请到贷款的时间也会短很多。”
某国企开发商直言，对开发贷款额度上调并不过于乐观。“为了防止热钱过多流入到开发企业，银行不会大幅提升开发贷款额度。开发贷款总体处于供小于求的情况。”
中小房企融资难
银行对不同规模的房企态度也各异。
“银行更倾向于资金实力强大的大型企业或者国有企业，中小企业的融资境遇并不容乐观。”上述港资开发企业负责人说。
某中型房企相关负责人昨日即称，由于没有新增项目，该公司已经很久没申请到新的贷款；要求续贷的项目，也一直没得到获批。这意味着他们不得不转向融资成本更高的信托，甚至于高利贷。
某国有房企营销负责人坦言，中小企业的融资能力远低于大型企业，在得不到低成本的银行贷款的情况下，中小企业的资金流十分紧张。
据他讲述，去年不少房地产企业四处借钱，有的企业甚至把股权也拿出来质押。个别资金宽裕的房地产企业，会把一部分资金拆借给这些中小企业，要求的资金回报甚至高于信托。即使如此，小房企能融得的资金依然是杯水车薪。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟分析，今年中国的融资总量将上升，在这个判断下，无论银行是否主动上调开发贷款额度，直接或间接流入房地产的资金会较去年有所增加。但银行倾向于优质的大型企业，此举无疑将再次推高行业的集中度。另一方面，流入房地产企业的资金，也可能推动房价的反弹。
某股份制银行人士也说，即便开发贷额度上升，受益较大的也是资质较好的大型企业。资金的倾斜，无疑将进一步推动房地产行业两极分化。
据他介绍，去年年中，随着资金状况好转，不少房企希望扩张而向银行提出融资。比如某家境外上市的房企，希望申请一笔贷款帮助其并购上海的多处物业。
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