[摘要] 业内人士表示：这一制度将使捂盘惜售现象有所改观房价也将因此有所下降楼市调控政策的加码，导致房地产行业进入寒冬。时至金九银十，备受开发商重视的楼市传统销售旺季并未如约而至。当房产税扩容还在猜测之时，多地加强预售款监管的消息披露则引发了各界的广泛关注。
业内人士表示：这一制度将使捂盘惜售现象有所改观房价也将因此有所下降楼市调控政策的加码，导致房地产行业进入寒冬。时至金九银十，备受开发商重视的楼市传统销售旺季并未如约而至。当房产税扩容还在猜测之时，多地加强预售款监管的消息披露则引发了各界的广泛关注。
多地加强楼市预收款监管
近日多个省市传出欲收紧楼市预售款监管的消息，给正处于金九银十销售旺季的楼市泼了一盆冷水。武汉市房管局日前宣布，将于10月启动商品房预售资金监管制度。房管局、银行和开发商将签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。
根据监管协议，开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金。这意味着以后购房者买房所交的钱不是直接交给开发商，而是存入由开发商、银行、房管局共同管理的账号。开发商需要施工费，必须申请才能使用资金。
武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处处长刘震介绍，推行这一政策，主要是为了防止开发商非法挪用购房款，保障购房者的合法权益，防范金融风险。山东省也出台规定，对不实行预售资金监管、预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，不得核发预售许可证书。早已实施商品房预售资金监管制度的合肥也计划明年元旦将监管进行普及，以程度保障合肥房地产市场健康发展。事实上，这项举动的推行并不陌生，早在2010年北京就出台了监管商品房预售款相关的管理办法。
北京房地产协会副秘书长陈志曾表示，此制度最主要的目的是为了保障购房人的合法权益不受侵害，保证预售资金优先用于工程建设，防止烂尾楼现象发生。“总体来讲，此次多地加强楼市预收款监管利好楼市健康发展。”专业人士分析，虽然可能会影响到开发商的利益，但不得不说这块奶酪动的很漂亮。
开发商资金或更加困难
国家统计局数据显示，2012年1-8月，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月提高2.9个百分点。其中，国内贷款9886亿元，增长11.2%；利用外资293亿元，下降53.7%；自筹资金25040亿元，增长12.5%；其他资金24495亿元，增长6.7%。在其他资金中，定金及预收款15323亿元，占所有开发资金的25.7%，增长10.1%。“这占比达1/4之多的定金及预售款通过加强预收款监管可以达到专款专用，更好的保障购房者权益。
这不仅能防止开发商私自挪用购房款还能大大降低购房纠纷和欠款风险。”市场人士认为，这对于开发商而言并非乐事。如此高比例的预售款一旦被监管就意味着每年开发商都将失去上千亿的自由支配的款项，失去这样一块足够分量的奶酪，对开发商的打击可想而知。据统计，目前已经披露半年报的房企上半年存货合计高达1.16万亿元，同比增幅25.48%。其中招商、保利、万科和金地四大巨头房企的库存在短短半年间由年初的4760亿元激增至5158亿元。数据显示，四大房企的平均销售毛利率也从2011年的43.25%跌40.5%，净利润率则从2011年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点。业内人士认为，在目前巨大库存压力下，再对预售款进行监管，对于需要大量资金周转的开发商来说面临的将是釜底抽薪的严峻局面。
在这种“一边倒”的政策下，各方人士也对开发商接下来的动作多有猜测。监管前，开发商挪用预收款进行投资囤地已是业内人尽皆知的潜规则，还有的企业挪用预售款支付其他项目成本实现滚动开发，而这其中就隐藏着烂尾和捂盘惜售的风险。
业内人士判断，加强对预收款监管的做法能防止部分开发商囤地惜售和控制开发商的扩张速度。“进行预售款监管制度后市场上捂盘惜售的现象将有所改观，房屋供给量会增加，房价也将因此而有所下降。”我爱我家副总裁胡景晖表示，此外，部分小型房地产公司会因资金无法迅速回笼而降价。目前，开发商的途径就是加快销售，增加自有资金持有，否则难逃优胜劣汰的自然法则。
楼市涨价很难
对于即将收紧的楼市预售款监管制度，有购房意愿的合肥市民闻先生却提出了自己的担忧：预售资金被监管，小型企业被淘汰，留下的大房企会否令房价上涨？“这种担忧没有必要。”专业人士解释，面临更加严峻的资金困境，很多开发商只能采取降价跑量措施以尽快储备资金。业内人士断言，当前情况下金九银十的涨价狂风难以再起。
以北京为例，根据亚豪机构数据统计显示，9月上旬北京共有9个项目入市，共提供商品住宅1437套，预售许可面积13.6万平方米，同比套数增加5.9%、预售面积却减少13.4%。与此同时9月上旬9个项目开盘均价为18827元/平方米，同比跌幅为13%。已经出现了降价的苗头。同时上海的开发商也开始了积极降价的促销活动。
记者了解到，万科烟台项目、长甲集团上海豪宅项目已经开始了新一轮的降价行动。对于未来的房价，阳光100集团常务副总裁范小冲认为，涨价对开发商来说需要非常谨慎，“之前房地产市场的整体低迷，开发商希望以价换量，纷纷调低了房屋售价。但包括土地在内的各项成本依然处于上升阶段，导致销售利润下滑明显，因此当前开发商调价意愿非常明显，对于一些稀缺区域的好产品，不排除价格微调的可能，但考虑到当前市场仍处于宏观调控的敏感时期，而限购和限贷的影响依然存在，开发商仍很谨慎。”
亿房研究中心研究员鄢峰也表示，前几个月的降价销售导致开发商利润率普遍不高，多数开发商手上资金并不充裕。而加强预售款监管，又将开发商回笼不多的资金做了再次分流。在这种形势下，开发商选择降价出货、加速回笼资金将是必然之举。原先预计10月以后才会出现的降价潮可能提前到来，金九银十即便旺销也难以带动房价上涨。
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