[摘要] 广州楼市“限购”细则出台满18个月，随着一手房销售情况不断升温，广州的二手楼市亦趋于回暖，近3个月以来的成交价和成交量均有所回升。
广州楼市“限购”细则出台满18个月，随着一手房销售情况不断升温，广州的二手楼市亦趋于回暖，近3个月以来的成交价和成交量均有所回升。眼看市场走出阴霾，部分业主开始调整放盘价格，虽未形成新一轮的反价风，但有业内人士指出，这种市场行情对于一些“卖一买一”的改善型客户会产生一定的影响。“囧啊，自家的房子刚放盘脱手变现，之前相中的二手房业主却又反价，换房置业真的好艰难！”目前，有着迫切改善居住需求的“卖一买一”客户，很容易就陷入这种进退两难的尴尬局面。
7月改善型买家“卖一买一”多
业主议价空间再缩窄
中原地产成交数据显示，今年5、6、7月三个月，广州二手房成交宗数和成交面积较去年同期均有一定幅度的上涨。其中，3个月成交宗数总和同比去年同期增长24.8%，成交面积总和同比增长17.7%。二手房成交均价也有小幅度增长，5、6、7月三个月成交均价同比去年同期约上涨2.1%。而今年5、6、7月三个月环比今年2、3、4月三个月的成交宗数、面积和均价也有一定的增长。5、6、7月三个月成交总数环比2、3、4月三个月上涨34.5%，成交面积环比上涨62.6%，成交均价环比增长3.7%。
以5~7月广州市二手改善型物业成交量和成交面积为指标综合来看，工业大道南、天河北、东圃、珠江新城[消息价格户型点评]、番禺华南新城等板块物业的成交最为活跃。改善型客户再购房时比较看重楼盘的地段、户型、小区内及周边配套、小区是否带学位等几个因素。
合富置业首席市场分析师龙斌表示，连续降息，楼市环境有所转暖，改善型需求的活跃度有所增加，但限制条件较多，交易节奏相对缓慢。业主心态有所转强，议价空间缩小。部分中心区优质物业的成交价格较上月有所上升，外围区域价格大致持平，带动总体二手楼价小幅走高。此外，据合富置业统计显示，7月成交的改善型买家以“卖一买一”居多，对价格符合预期的物业大多“该入就入”，有部分已经出售原先物业的买家，换房需求较迫切，出手则较果断。
相对来说，部分计划拥有两套物业的改善买家则较谨慎，会有一定幅度还价，交易节奏也较缓慢。主要受以下三方面因素的影响：一是这部分改善买家的需求不迫切；二是这部分买家大多青睐面积较大、总价较高、地段较好的优质单位，由于这部分物业前期有一定幅度让价，在目前的市况下，“反价”的机会相对较高。部分买家举棋不定，期望价格有所回调，买卖双方暂时陷入拉锯“磨价”阶段；三是部分买家仍担心未来的政策走向，入市略显犹豫。调查发现，除个别急需资金或多套物业的业主外，大部分业主的心态较强硬，几乎没有太大的议价空间，反价现象也有所抬头。
外地客提“卖一买一”头疼
市道转好却落涨价怪圈
满堂红战略管理部经理肖文晓表示，从现阶段成交情况来看，有“卖一买一”置业需求的改善型客户以外地买家居多。在限购令尚未放松之时，名下只有一套房产的外地买家若想改善置业，只能通过“卖一买一”方式去完成。
可眼瞅着二手楼市破冰回暖，这部分“卖一买一”的改善型买家却不幸落入一个怪圈。从业内人士口中了解到，这部分买家通常是先卖出名下的小户型单位，然后再购入一套三房或以上物业。以目前的行情来看，市内大部分区域的小户型单位的成交情况还是比较活跃，业主只要遵循市场价格，基本不愁卖不出。但由于近期成交趋暖，持有大户型物业的业主却有涨价或惜售的情况出现，而需要顾虑换房置业时间差的“卖一买一”买家则显得更加为难。
肖文晓分析，在广州，名下有大户型物业放盘的业主，“大多是不差钱的主儿，名下房产也不止两套”。与放售小户型的业主不同的是，除非有资金周转需要急售套现，他们多半不愿意降价或按市场价成交，而且面对楼价上升期惜售心态更为严重，这也令“卖一买一”的改善型买家非常头痛。
为了凑足换购大房的置业资金，“卖一买一”的改善客只好再调高名下小户型物业的放盘价，无形中便加大了紧盯小户型单位的首次置业者的购房压力。迫于自住需求，部分首次置业者仍会“追涨”买下房屋，而此举又将为刚需型物业的成交均价带来上行压力。长此以往，量价齐升的市况又会反作用于大户型业主的放盘心态，他们的“连小户型都在涨价，我们怎能不涨”惜售心态，将再次令“卖一买一”型客户陷入困窘。
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