[摘要] 国务院总理温家宝近日在湖北考察时再次强调，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。
国务院总理温家宝近日在湖北考察时再次强调，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。
中央三番五次重申坚持楼市调控政策不动摇，但与此同时，地方的楼市新政也在层出不穷。
尽管这些政策大部分号称是“坚持中央基调不变情况下对地方楼市的‘微调’之举”，但不能否认，“微调”的重要结果之一就是刺激当地低迷的楼市。
国家统计局5月18日发布的数据显示，今年4月份我国70个大中城市中，46个城市新房价格同比下降，比3月份增加了8个，下降城市占比超六成。同时，今年4月份重点城市土地成交继续走低，30个城市土地成交规模再度下跌，房地产开发景气指数继续在不景气区间下滑，创下三年来历史新低。这些数据凸显出在持续严厉的调控下，房地产行业整体回落、继续筑底下行。
房地产市场的低迷，导致地方政府土地出让金及各项税费不可避免受其影响，财政收入随之萎缩，这让一些主要靠楼市“吃饭”的地方政府有些“坐不住”了。
一些地方政府开始不断试图用各种“微调”手段来试探中央的“底”，想方设法为当地楼市“松绑”。
据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等30多个城市，从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，多少都与“松绑”有关。
据业内人士分析，在这些地方楼市微调政策中，大部分因尺度较小且符合“保护刚需”的政策框架而侥幸过关，但也有些因尺度较大，挑战“调控底线”而被直接枪毙。
目前来看，楼市“微调”过关者为大多数。有统计显示，自去年8月至今，共有33个地方政府进行楼市调控微调，其中28个城市获得通过，5个被叫停。
随着楼市调控的持续深入，地方财政收入还会更加吃紧，一定会有更多地方政府按捺不住加入“微调大军”。有专家甚至表示，“地方‘微调’尺度很有可能进一步加码，一旦有成功闯关者，必有追随者，而一旦追随者达到一定规模，发展成新一轮轰轰烈烈的‘救市’并非没有可能。”
如此看来，尽管中央调控楼市的态度坚决，但楼市调控中途被地方“微调”泄气的风险正在加大。
当前，我国房地产市场调控正处于关键期，房价合理回归的基础尚不稳固。在此情况下，调控楼市的力度一定不能放松。这就好比爬坡，要一鼓作气坚持到底，万不可中途松懈，否则不但何时能爬上去不说，弄不好还会一下子滑下来，前期所有功夫都将白费。
在我国房地产市场尚未调整到正常发展轨道之前，特别要警惕地方变相救市的“微调”手段泄了楼市调控的“气”。
尽管目前地方楼市“微调”看起来都很合规，大部分都打着“刺激刚需”的旗号，但这与赤裸裸的“救市”行为相比，只不过是多穿了一件“外衣”而已。最主要的是，无论“微调”出于何种理由，市场都可能将其解读为房地产调控政策或将变相松动的信号。
如果这种“松动信号”越来越频繁地出现，势必会引发市场预期的混乱。不仅可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹，而且政府的公信力也将受损，不利于巩固已经取得的调控成果和房地产业的持续健康发展。
有人说，我国楼市是“政策市”，任何政策的风吹草动都会牵引各方神经。特别是目前，房地产调控已经取得初步成果，投机者正慢慢退出楼市，在此敏感时期，一定不能发出“放松调控”的信号，以防坏了整个楼市调控的全局。
这也就要求，中央要继续坚持楼市调控政策不动摇，而地方必须配合中央将楼市调控政策执行到底，不能借“微调”等手段变相给地方楼市“松绑”。任何为了地方短期利益而牺牲整个中国房地产业长远利益的做法都应被立即制止并杜绝。
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“保刚需”会否推升房价？
楼市成交量的上涨虽然与房价的持续回落不无关系，但是类似首套房贷利率优惠、提高公积金贷款额度等针对“刚需”的利好政策无疑也是刺激购房者从“观望”到“入市”的强劲推动力。
不过，尽管地方政府为楼市政策的“微调”打上了“保刚需”的鲜明旗号，却仍然无法摆脱“与中央博弈调控底线”的嫌疑，一些“新政”更是引来无数质疑。与此同时，市场各方也开始担心，如果刚需集中入市，会不会让正处于下行通道的楼市，重新“红火”起来，进而推高房价？
不过据5月21日报道，近日，住建部官员首次公开表态称扬州购房新政和“救市”无关，扬州对成品房的政策引导应予以支持和肯定。
而在扬州之前，佛山明文放松限购、成都暗自放松限购、中山“限价”、芜湖新政等则均因与“限购”原则相悖变成了短命政策。
相比之下，北京、天津等严格限购的城市，通过调整普通住宅认定标准及减税等措施，减轻了以自住为目的的刚性购房需求税费负担，政策微调后则得以继续执行。
业内人士认为，由此可以看出，只要限购、限贷不松动，仅是对首套房、自住型需求给予更多支持，政策微调是被认可的。
据媒体报道称，从去年8月至今年5月10日，共有30多个城市出台了包括减免购房契税或退税、调整首套房贷利率、改变普通住房价格标准、提高公积金贷款额度、重启购房入户政策、补贴首次置业、放松限购条件、土地松绑等楼市“新政”。其中，在少数地方新政“流产”的同时，超八成新政已悄然通过执行。涉及的城市既有北京、上海、广州这样的一线城市，也有增城、象山、从化这样的三四线城市。
地方政府动作频频，而对于政策微调会否推升房价的担忧，人民日报在5月14的报道中指出，各地纷纷出台支持刚需的政策，尤其是今年以来银行的信贷比较宽松，为市场释放了流动性。同时，包括恢复首套房贷利率优惠在内的措施，降低了购房者的购房成本，的确有推动房价反弹的风险。这些政策，对购房者预期的改变巨大，很多持币观望的购房者，会担心房价反弹而着急入市，从而推高房价。
但是纵观各地调控，大多是“限购”和“限价”两种手段。限购的城市，已将炒房客排除在外，即使刚需能够推动商品房销售价格，推动也有限，不太可能激起市场大的波澜；但对于一些限价的城市，或者没有采取房地产调控政策的城市，则需要谨慎，因为政策本身还没有厘清市场上的投机行为。
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