[摘要] 专家纵论房地产调控 郑新立称不敢预测房价
中新网博鳌4月3日电博鳌亚洲论坛3日在此间举行“2012中国房地产大变革”分论坛。与会各方就房地产宏观调控和房价走势等问题展开讨论。
中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立表示，在稳定城镇居民住房价格方面，要强化地方政府的责任，实行问责制。他分析称，现在推高房价主要原因还是土地的价格过高，土地成本占到整个房价里面很大的比例。所以，控制好土地的价格，可能就找到了控制房价的钥匙。“调控房地产的手段在地方政府，房地产价格稳定的主要责任也在地方政府，因为土地供给掌握在地方政府手里”，郑新立说。
他认为，根据国际经验，一套标准住房售价相当于该地区户均年收入的6倍左右，可能是比较合理的。现在房价如果高于这个价格，应当通过调控降低它的价格，通过薄利多销来增加供给。对于预测房价会不会跌、跌多少的问题，郑新立表示，“我算不出来，对不起”。
首创置业(首创禧瑞都芭蕾雨·悦都)有限公司董事长刘晓光坦承，房地产项目盈利“比较高”，前几年地价上涨和的商品房开发的垄断优势，为开发商赢得了“超额的利润”。他同时表示，房地产市场利润将趋于平均化，房地产取得暴利恐怕不现实了。“今年的关键词，限购、降价、并购和去库存化，整个房地产围绕这些关键词进行”，刘晓光表示。
“综合性解决合理房价问题，要与收入相匹配，与开发商适当合理利润相匹配，还要与地价、与资金成本、与税费相匹配，要不然还是空的”，刘晓光说。
长江商学院副院长刘劲称，“一个很重要的长期的看法，中国整个房市，尤其是一二线城市过去超额回报的时期已经过去了。”他认为，整个房地产市场十年后，将回归到一个比较合理的状态。
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编者按：4月1日，博鳌亚洲论坛2012年年会将在中国海南博鳌召开，本次年会的主题为：“变革世界中的亚洲：迈向健康与可持续发展”。
那么，面对全新的市场行情和政策导向，今年的论坛各位大佬精英又将释放怎样的重磅消息和精彩观点呢？我们在拭目以待的同时，不妨来一次“时光穿越”，一起来回顾2010、2011年的博鳌论坛，看看彼时彼刻，这些大佬精英都曾发表过哪些精彩的言论，做出过哪些精准的预测……
2011年博鳌亚洲论坛“持续调控下的房地产业创新”分论坛
SOHO中国有限公司董事长 潘石屹
我觉得2011年是一个分水岭，在这个之前调控是调控原因，是考虑市场的供应量、需求量。从土地、货币政策、按揭贷款成数去调控，从今年开始直接调控结果，就是限价、限购。我说在2011年之前是市场说了算，2011年之后房价是政府说了算。
调控一个很明显的效果，就是任志强都不敢来开会了。去年一年让鞋追着打。所以我觉得还是见到效果了，政策的威力很大。
地方政府对土地财政依赖性越来越强，地方政府对土地财政依赖程度实际上就是说使这个房地产市场比较扭曲。
我认为作为房地产行业最重要的创新其实跟别的行业一样，就是产品创新。我觉得从下一步来看，市场竞争比较激烈。让政府保障性住房占据房地产半壁江山，在这种情况下可能对房地产行业有一个好处，就是要在产品上去不断创新。
马来西亚绿野集团董事长 李金友
创新，往往可助房地产公司摆脱危机。发展房地产不仅仅要有一些学问，同时也加入了美学。不应该让任何人说只要你有钱就进入房地产，因为房地产真的需要一些知识。所以在创新方面还是尽量要去保持品质，还要保持你卖出去的房地产能够。
《中国企业家》杂志总编辑 黄丽陆
我相信房地产价格不会有大幅下跌，因为中国经济是一体的，如果房地产下去了，中国经济也下去了。房地产市场有变化，首先更加成熟了，一个是商品房市场、一个是保障房市场，两个市场相互独立，保持市场健康；第二，会有一波核心竞争力不强的房地产企业出局，这也是未来一个好的房地产行业生态。
首都创业集团副董事长、总经理 刘晓光
创新实际上就是不断否定自己过去的模式，创造一种新的模式。我们感觉到将来房地产调控可能是一种常态，而且一个企业必须要在融资模型上不断创新。
美国前任财政部长 保尔森
中国缺乏其他投资渠道，是楼市投机活动的部分原因。对中国政府的楼市调控有信心，但如果不加快整个改革的步伐，中国作为世界第二大经济体的管理将变得越来越困难。
中国住房和城乡建设部政策研究中心主任 陈淮
讨论房地产的前景基本是一个伪命题。让大多数人住城市，就是发展城市化，城镇化，这是一个无须质疑的前景。不仅如此，我们现有城镇居民住房也需要改善。
中国住房还处于短缺阶段，什么叫短缺？我们在座有100人，如果会议主办方只给我们准备了80个盒饭，不管这个价格高低，总是有20人吃不上，这种状态叫短缺。房子还是盖的远远不够。
我们千万别对需求做主观的自以为是的估计，我们别把自己智慧凌驾市场之上。
怡海置业董事长 王琳达
每一次调控，我们都觉得、其实是很正常的。一个政府的调控，只要楼价高了，影响到国民经济，那当然要调控，那我觉得这次调控也是我由此以来碰到最严厉的。其实我们心里都很清楚，这次调控和以往任何一次都不一样。
3月29日，国土部知情人士介绍，“由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。”
据悉，清理思路的原则是分类、分步骤推进。其中，侵占耕地等违法违规的小产权房，尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围。但具体销售和建设的时间点、何时正式展开清理，尚待最后方案出台才能敲定。国土部知情人士介绍，该部正在启动小产权房清理试点工作，拟在试点基础上总结完善整治方案，继而启动全面清理。同时，年底即将完成的农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。
未售及新建或遭清理
上述国土部知情人士介绍，小产权房清理的一个原则是：区别对待、分类处置。
他介绍，在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。
同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。
“尚未销售，主要是指在建、在售，无人入住项目；一定年限后新建、续建的小产权房主要也侧重于在建、在售。”该人士称。
他同时介绍，国土部对“一定年限”的要求曾以2008年为限，因为当年曾为国务院报告过小产权房的初步处理意见，而由于种种原因实际工作中推行困难。
“的时间点，需要等到小产权房新的清理方案出台后作出安排。”上述国土部人士称。
就清理举措看，上述人士介绍，“包括强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等”。
不过，针对已售、已长期居住的小产权房，上述人士称，“方案征求意见阶段，各部委对此并未形成统一意见，地方政府也有自己的一套思路，还未达成一致”。
“短期看，只能先选择小产权房问题严重的地区作试点；与此同时，国土部将抓紧摸底小产权房的确切数据。”上述国土部知情人士称。据国土部土地利用司的一位不愿具名的人士介绍，年底即将完成的农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。
部分地方个别部委抵触
“国土部正在和部分地方沟通小产权房清理试点工作，从目前来看，很难推进。”上述国土部知情人士说，“来自于地方政府和相关部委的阻力较大。”
据山东国土厅一位不愿具名的人士介绍，一旦将某地区确定为小产权房清理试点，国土部将对当地的小产权房等违法违规用地情况进行摸底。
“部分地方政府、个别部委在地方的重大项目工程，部分存在违法违规用地情况，一旦摸底，地方违法违规的用地问题将无处遁形。”该人士称，此外，地方政府及一些地产界人士对小产权房保留的诉求，也难与中央监管部门达成完全一致，“在和地方政府的沟通中，地方政府普遍反映，希望部分符合规划、质量合格的小产权房，在补交土地出让金后转正，或者转为保障房。”
据接近住建部的人士称，如果收归为保障房，可能存在政府为小产权房正身的嫌疑，间接承认小产权房的合法性；而回收小产权房的价格如何确定、如何确保保障房公平公正，还需要再深入探讨。
在清理方案悬而未决之前，试点城市也难推进。“基于种种原因，试点确定工作并不明朗。”上述国土部知情人士称。
国土部该知情人士介绍，小产权房清理思路未明，国土部也正在和各部委以及地方政府沟通，明确试点城市。
此前有媒体消息称，国土部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点。
需要推出长效治理机制
中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示，“仅采取没收、强制拆除、停建和断水断电等‘堵’的措施，无法从根本上解决小产权房问题。”
杨磷杰称，在国家城镇住房保障体系尚未健全，城乡居民住房需求仍较旺盛的情况下，小产权房仍具有巨大的需求空间。同时，现行《土地管理法》虽然法律上明确小产权房性质的非法性，但地方陆续有一些自行流转的集体土地试验，对于新的流转现象如何监管，在国家有关集体土地使用权流转的管理办法尚未出台前，并不清晰。
据悉，国土等部门正在共同研究防范小产权房问题的长效机制，包括推出乡镇企业、农民住宅等集体建设用地管理和流转的政策措施等。
财政部相关人士称，要会同有关部门，研究土地城乡统筹使用的办法。另有知情者介绍，小产权房清理，须和房地产调控一盘棋梳理。据21世纪经济报道
分类、分步骤推进
违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。（注：尚未销售，主要是指在建、在售，无人入住项目；一定年限后新建、续建的小产权房主要也侧重于在建、在售。）
清理举措
包括强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等。
名词解释：小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。
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