[摘要] 虽然今年2月以来楼市成交有所回升，但与往年的好日子相比仍不容乐观，多数大型房企前两月销售金额同比跌幅超过30%，对全年销售目标能否实现多持谨慎态度。
虽然今年2月以来楼市成交有所回升，但与往年的好日子相比仍不容乐观，多数大型房企前两月销售金额同比跌幅超过30%，对全年销售目标能否实现多持谨慎态度。
销售情况不容乐观
中原地产对10家一线房企前两个月销售数据的统计显示，在A股上市房企中，万科销售金额190.5亿元，同比下跌37.4%；保利地产（600048）签约额51.28亿元，同比下降30.73%；金地集团（600383）签约额16.4亿元，同比减少29.7%。
在港上市房企中，恒大地产前两个月销售额为42.4亿元，比去年同期的142.9亿元减少超过百亿；龙湖地产前两个月销售33.1亿元，较去年同期的73.2亿元下跌54.8%；绿城集团销售金额同比跌幅达六成；雅居乐销售金额同比下跌37.6%。在上市龙头房企中，仅佳兆业同比增长143%，富力地产与去年同期基本持平。
保利地产1月实现签约面积12.50万平方米，同比下降74.69%，实现签约金额15.11亿元，同比下降69.35%。不过2月份销售情况大有好转，实现签约金额36.16亿元，同比增长46.29%。金地集团2月销售金额也大幅增加，签约金额12.3亿元，较上年同期增加85%。
中原地产市场研究部总监张大伟分析，前两个月的合计数据显示，大部分房企销售业绩同比降幅不小，2月份房地产市场虽然出现复苏，但是依然难比2011年同期。在目前市场成交中，以价换量现象依然明显，跌价10%的项目占据了市场90%的成交量。整体来说，目前市场依然处于冬季，全年成交量跌幅可能超过10%。
谨慎对待全年目标
中原集团研究中心数据显示，2月30个城市新房成交量环比上升六成，但仍显著低于2011年的月均水平。虽然标杆房企2月业绩普遍环比大涨，但实际上其销售面积也仅相当于2011年标杆房企月度平均销售面积的六成。
龙年开年不利，使房企谨慎对待全年销售目标，有的房企开始模糊全年销售目标，并没有制定确切的目标值。恒大、中海、雅居乐、佳兆业、龙湖、富力等房企在超额完成2011年销售目标的基础上，将年度新目标制定为比2011年略微增长、基本持平，甚至是略微降低，显示出对楼市后市的谨慎预期。
在已公布今年销售目标的企业中，中海地产销售目标与2011年持平，为800亿港元。恒大地产全年销售目标为800亿元人民币，而2011年恒大销售金额为804亿元。富力地产、合景泰富、龙湖地产2012年销售目标较去年增长9.8%、4.3%和1.9%。
万科、保利等企业都未公布销售目标，万科表示顺势而为。而绿城中国直接将销售目标由2011年的550亿元下调至2012年的400亿元。
业内人士普遍认为，今年龙头房企实现与2011年持平的销售目标应该问题不大，但行业高速成长期已过，销售规模增长速度将维持在一个较低的水平。
“这几天我很忙，现在在河北，过几天要去上海，之后还要去三亚。”德信资本高级经理刘聪说。德信资本是一家房地产基金公司，总部位于深圳，持续从紧的房地产调控使得房地产企业融资十分困难，却为德信这样的房地产基金提供了机会。
“我们只找中大型开发商，规模太小的开发商一般不考虑。”刘聪说的中大型开发商是指年销售面积超过50万平方米，销售额超过20亿元的开发商，“至少在当地要进入前十”。
实力越小的开发商，房地产基金的议价空间越大。德信资本目前接触的开发商实力比去年有所提高，融资成本一般在20%以上，大型开发商可以降低到18%左右。刘聪说：“我们的融资成本算是低的，很多房地产基金都是25%以上。”事实上，德信正在和一家“排名前三”的大开发商接触。
刘聪介绍，近期主动和德信接触的开发商很多。“开发商的融资渠道比媒体报道的还要紧张。对不少开发商而言，银行贷款和房地产信托已不太可行，只能找我们这样的房地产基金。”德信的每一笔投资约在2亿元左右，周期一般为两年。德信目前投资的项目并不多，而资金链紧张的开发商显然很多，所以德信对开发商的要求也越来越高。
每家房地产基金公司的风格不一样，刘聪将德信的风格描述为“市场化运作、规避系统性风险”。“我们现在有十亿资金。如果不科学利用，可能很快就用完了。我们首要任务是做大规模。”而另一些房地产基金追求高，高也意味着开发商融资成本的提高。而包括德信在内的一些房地产基金正和银行、第三方理财等机构接触。刘聪说，等打通了“私人银行”，德信就能再募集十亿资金，“到时候可以有更多的动作”。
刘聪说的“更多的动作”是指直接收购房地产项目。德信资本此前一直从事证券市场投资，转型为房地产基金的时间并不长，金融背景的管理层居多，因此近期一直在招募有房地产背景的高级管理人员。如果顺利的话，德信将在珠三角地区收购房地产项目，届时将成立更有利于持股的“夹层基金”。虽然直接持股比债权融资的风险要高，但也更大，被收购项目为德信支付的融资成本将超过30%。
一位来自北京的房地产基金负责人估计，目前房地产基金总规模接近1000亿元，这些资金显然不能满足房地产公司强烈的资金需求。“虽然销售最近有所改善，但开发商融资渠道依然紧张，民间资本投资依然不畅。这不正是房地产基金的机会吗？”刘聪说。
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