[摘要] 10月11日，北京10月份房地产市场情况分析会召开，房地产协会副秘书长陈志和伟业我爱我家集团副总裁胡景晖就目前房地产市场发展情况和二手房运行情况进行研讨，现场10多家媒体到场，齐论目前房地产市场形势及发展概况，以下是会议实录。
10月11日，北京10月份房地产市场情况分析会召开，房地产协会副秘书长陈志和伟业我爱我家集团副总裁胡景晖就目前房地产市场发展情况和二手房运行情况进行研讨，现场10多家媒体到场，齐论目前房地产市场形势及发展概况，以下是会议实录。
今年从1月份，国家的调控越来越紧，北京又是所有的落实调控政策城市中政策执行比较严的一个城市。还有两个月，我们就收官了，这一年的调控政策执行情况如何，我们现在正在全力以赴地做整个的行业对政策调控效果的评估。
在这个过程当中，我们现在步特别想知道，咱们媒体，特别是从事房地产新闻报道的，我看你们都是跑口的，咱们有些什么样的对市场的看法，或者有些什么特别的认识，比如说需要哪些问题思考清楚的，我们聊一下。
我们会在接下来的，在年底跟大家做一次全面的系统的交流。咱们也不能代替政府做效果的评估，但是我们咱们可以从行业的角度有一个判断。对明年的走势，和明年咱们企业能够选择的一些方法做一些梳理。我们也帮助企业做一些工作。
一个数字就是我们每次都要特别提到的又是重中之重的指标，新建普通住房的成交均价比去年14847相低5.1%。
就这个数本身来说，10月份是14083元/平米，和前几个月，我看了一下略有回涨。主要原因是结构性的，属于我们商品房部分年底推出一些盘，不同的区位推出来的，有部分下降也有部分上涨。
其次，我们居民的首次购房连续8个月都保持90%，这个数据很重要，基本上是我们对市场判断的很重要的标准。按照国十条也好，北京市的标准也好，我们个目标叫做抑制房价过快上涨，我们现在看到北京的房价上涨是没有了，基本抑制了，部分区域是有下降的，持平的居多。在这种情形下，稳中有降的态势是非常明显的。未来按照我们现在的看法，可能下降的预期会逐渐明朗，我们的新闻通告中的标题也是这样的，整体的下降是逐步明朗的。
投资、投机的基本上挤出了市场，这和调控目标是一致的。从市场的走势和趋势上看也是必然的。目前来看，炒作空间是没有了，这种资金必然就会离场。
这是个要跟大家说的。
第二，我们现在看一、二手房从10月份的情形看是双回落，我们也在关注一些具体的运行特点。一会儿我们共同联手，我爱我家的胡景晖总裁一起观测市场，他们也会帮助我们做一些分析，就10月份的一些情况跟各位媒体做一些交流。
降的预期明显，到年底还会有一些项目出来，因此就有一些措施，比如说以降价换量的趋势，现在开盘都相对比较低。在这种情形下，有些暗降开始转为明降的楼盘。从监测上我们看到新建商品住房182项，有15项降，比9月份有所增加，分布在五六环左右的楼盘，像大兴、房山的项目，都在五环以外。通州有一些也是，折扣力度也增强了，点位也比较多。
总体来看，调控效果显现还是比较明显的。而且，稳中有降的态势持续了相当长时间。
下一步作为国家的一个方向，政策肯定不会退出，这个态度从国家的角度来说非常清晰，坚持调控措施持续。
再一个，我们讲价格是合理复位，或者叫复位到合理的水平上，这需要我们对这个东西有一个客观的判断。我们从现在很多的数据上看到，现在整体的价格是稳中有降的，具体的价格，平均价，或者是某一个阶段的价都不科学。所以说，所以，通过具体的区位价格，根据区位价格的成本构成，看一看它的基本空间有多少，我们来判断这个区位的价格合理复位到什么程度。
我们简单地用一个平均价描述，北京价格应该回归到什么程度叫合理，回归到某一个区位，或者是某一个年份的价格是怎样，这个判断就有点偏颇了。所以，我们想按照不同的区位，按照不同的推盘时期考量区位的价格。合理复位必须要有它的合理因素，合理的技术性、成本性的支撑在。
这个月我们重点引导大家，看看咱们在这个层面上关注，我们典型房企在目前的，紧缩以后的政策市场环境下，企业的一个动向，或者说我们企业在出现一种业绩上分化的原因是什么，我们做了一个大致的判断。根据胡总给我们提供的数据2011年1—10月份企业目前销售业绩在50亿以上的企业，首开、城建、中铁、龙湖、万科等等企业出现了业绩上的分化。有的采取优惠幅度比较大的一些销售策略，有些是没有采取这些措施。在这样的情形下，我们看了一下，实际上均价，销售额在50亿以上的，均价目前，按照所有的楼盘排了一下，基本上排在倒数的位置上。也就是说中低价会提升企业的业绩量、销售量。这也是为什么现在有很多的企业选择无论是暗降还是明降，降价幅度开始加大。从我们的数据上看，是有支撑的。确确实实提升了企业的销售。
目前，看企业的这种情形，核心问题就是资金短缺，如何缓解资金压力？内部就是加强销售回款，外部就是强化融资渠道。我们现在也在看，外部的企业融资手段也很多，信托、基金，各种各样的方式。所以，应该说金融产品现在看在房地产行业当中是贯穿始终，甚至是对房地产这个全过程都有覆盖的。这既是现在房地产发展的一个特征，也意味着我们的4行业风险巨大，甚至房地产的风险将直接影响到金融的安全和稳定。这是非常重要的。现在房企很多的做法，比如说海外上市，增发，IPO肯定没戏了。包括采取其他的一些渠道，目前来说，很多的企业融资的门都关上了。在未来，也就是说信托、银行理财的一些产品，股权融资等等，是不是会成为一种新的方式，新的出路，需要我们跟企业探讨，我们要关注这个话题。如果企业目前没有资金的来源的话，严格上说，企业生存，或者行业崩盘的压力就会很大。
第二，在销售中，我们现在应该要强化销售手段上跟消费者之间有互动。如果你不能够对消费者有更多的吸引，目前我们的需求相对是僵化的。现在从企业的角度看市场，看企业对消费者的关爱如何，比如说我们现在很多的楼盘的推出方式，我们对消费者的一些回报是哪些？怎样让消费者感受到更深刻的优惠、温暖，这是现在企业在积极探索的一些渠道。再一个就是我们的产品。
我觉得，在这里面我特别想提我们的企业是不是，当然眼前做有点来不及，但是未来的发展方向来看，把消费者最重要的产品，我们不能再粗制滥造了，一定要提升产品的内在品质。我们跟新京报也一起做新品质主义的倡导，怎样把企业的产品，包括它的生命周期，打造更长，对我们的消费者来说是非常重要的内容。还有，我前两天在某个企业的一个盘上说过这样的话，我们一定要注重产品质量，让消费者信任我们的企业，信任我们的产品质量。这个非常重要。我们很多的产品特征，特别是房地产的产品特征，不一定根据我们日常的搜索就能够看到这个是好产品，就是好质量，不能说一住进去就知道好产品、好质量。有很多我们无法体验无法搜寻的内容在。所以，我们必须要让消费者放心，要给使我们的房地产企业给消费者更多的承诺和保证才行。所以，这一类的东西，我想是接下来要我们企业在营销过程当中更重要的去推出的，要让消费者从服务角度，从人文的关怀，从整个的共同参与管理的角度来提升我们对房地产产品的认识。
再一个，在手段上，现在咱们也看到各种网络的资源，分销资源，我觉得在目前相对低迷的市场中，我们的企业更应该积极地去应对，这才需要体现我们企业有没有真本事，是不是具有真正的能力的时机，展现自己能力的时机。我想2009年也好，2010年的某个时段也好，那种政策的鼓励，大势推动下带来企业的盈利那不叫本事，谁只要有产品就能够盈利，那种盈利并不体现企业的能力，跟企业的经营毫无关联。企业的能力，企业的经营水平，体现在市场不太好的时候，体现在市场紧缩的时候，体现在我们消费需求相对僵化的时候，企业的差异就从这个时候拉开。当大势都很好的时候，并不真正展现企业的能力，你的管理水平、经营水平在好的时候大家都差不多，不好的时候一定会有分野。
所以，我想我们的优质企业，好的企业，企业能力，无论是盈利能力，管理能力，经营能力都很强的企业，是在这个时候显身手的。所以，我想在这个时候，应该说就是我们的企业要加强在这方面的投入，而不是等待，也不是简单地只会喊我们的市场如何，我们的政策如何。现在政策的趋势非常清晰。因为我们的政策有非常强的社会性，有非常强的政治背景。最后我们才能看到我们现在房地产的经济属性。
下来我们的这种社会压力仍然很高，我们有一个非常重要的评价，就是我们房地产调控一个很重要的内容就是我们百姓的收入，特别是百姓在住房支付能力上的提升和房价之间的关系，这是一个非常重要的指标。我想在这个时候，我们收入还不能够有，我看到的数据，好像我们前三季度是10%，城乡还不太一样，10%的收入增长。
我们的房价没降，仍然处在高位上，百姓的支付能力仍然有限，基于这样的考虑，未来政策不变的情况下，我们的收入快速增长将会成为一个提升社会，特别是房地产消费的一个重要因素。
再一个，我觉得好的企业应该是要考虑到未来的发展，我们10月27号，跟部分企业，我们请了有关部门从事这方面管理工作的一些领导同志做了交流，
我们也提出来，土地部门现在将会推出一批土地质量比较好的，也会相应地在一些土地入市门槛上做一些调整。这样的话，我觉得企业在这个时期如何考虑未来的发展，我们不能简单地坐在这儿等，未来怎么样，未来的布局如何，我觉得这是一个很重要的话题。
如果有时间，真是去看一看好的企业，比如说大型的企业当中，他们在怎么做，比如说这些国企当中，比如大型的企业比如说万科是怎么做，今年仍然是超1000亿的，为什么在这样的市场氛围下是超1000亿的？他一定是有他内在的东西在。还有比如说中铁，中铁的成长性很强，我们了解到他的成长性非常好，又是一个企业社会责任、能力体现得非常多的大型国企。很低调，从来没有宣传什么，我在这儿也想替人家说一句，比如说中铁的长安国际，在他所有的商品房楼盘中都看到了大量的保障房的贴现，无论是回购的公租房、两限房，所有的项目中都有。再一个，我们看到门头沟永定镇的新型的竞拍包括保障房的建设，也是在承担着探索，在做尝试。我想这些大企业一定有他成长的必然性，我想有他们的远见。我们应该引导我们的企业更多地去关注整个的房地产市场发展。
从我个人的看法来说，接下来是我们整体的投资和消费在国家的宏观层面中，我个人觉得在一段时期内还会依靠房地产。既然这样，因此它的调控要求，调控的目标，就不可能短期退出。比如说我们的出口，完全不受国家内控的，完全取决于外部。我们这两天看欧债现在在发酵，一旦欧洲债务危机引发整个世界经济的二次探底，有可能会对我们国家产生重大影响。这是一个比较大的话题。
从我们的消费看，目前我们的消费还不能够承担起拉动经济的重任，虽然有很大的提升，但是我们从今年的消费内容上看，恰恰是存在大量的投资性的、避险性的一些，黄金、珠宝类的销售占了所有销售近50%的比重。所以，目前难堪大任，小马拉大车，很难起到对经济的带动。经济要发展、成长，目前来看，我们从前三季度的投资角度看，房地产投资还是很重要的一个内容。房地产投资中，保障房的投资是对房地产投资的一个重要的支撑。未来，恐怕房地产投资还会持续。所以，我想从这个角度看，一个是要加快我们的产业升级，加快驱动力的转换。但是，恐怕还需要相当时间。
我想房地产这一块，在北京层面来看，应该说还有相当一段时间的发展空间。我们的企业从这个角度来认识，不需要悲观，这个市场还存在着非常大的发展空间。
接下来对整个二手房这一块，请老胡给大家聊聊。
胡景晖：因为北京区域太大，五环以外和五环以内的市场肯定不一样，我这里先主要把北京不同区域的一手房房价情况做个简单介绍。目前北京新房均价环比下降了8.5%，其实主要还是因为成交结构的问题，目前成交还是以郊区尤其是五环以外为主，10月份热销榜前三位至少有两个项目是郊区的，其中一个怀柔项目，成交量占全市成交量近10%，这无形中就拉低了房价。从区域上来说，一手房的区域也出现了下跌的势头，我们统计了北京市成交的五环到六环之间的区域，10月均价也出现了小幅下跌，跌幅近2.6%。所以我们认为房价下跌的80%原因是成交结构因素，即郊区成交比重增大，同时我们的主要成交区域价格也出现了小幅度的回调。
二手房方面，二手房价格也出现了实际性回调，下降了2.5%。以下是我爱我家实际的统计数据，给大家参考。通州区10月份成交均价是12870元/平，环比9月下降了6.6%，截至目前通州区域已经历了大概4个月的连续下滑期，与5月份15540的成交均价比下降了17%，目前通州的二手房价格已基本上接近2010年下半年水平。另外我们再来看一个特殊的区域——公主坟区域，10月份均价基本上是14月以来的新低，可见二手房价也是各个区域都出现了下调。这是来自我爱我家一手房和二手房区域板块的简单阐述。
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